北京：樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整是關(guān)鍵
發(fā)布時(shí)間：2002-11-19來源：摘自《國(guó)際金融報(bào)》
“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵�！�11月14日，長(zhǎng)城證券房地產(chǎn)分析師王學(xué)兵向記者表示，盡管2002年北京空置商品房的結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到一定程度的改善，“但今年新竣工面積仍大于銷售面積，說明空置率沒有得到有效地控制�！�
近日，北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至9月底，北京商品房空置面積為721萬平方米，增長(zhǎng)26.7%；商品住宅582.4萬平方米，增長(zhǎng)29.6%，但總量分別比上年減少53萬平方米和51.7萬平方米。其中，空置時(shí)間在1年以內(nèi)的有376萬平方米，占北京空置面積的53％。
“新增面積大于銷售面積，這導(dǎo)致了空置面積的進(jìn)一步擴(kuò)大�！蓖鯇W(xué)兵認(rèn)為，北京市商品房供過于求的狀況不能得到有效控制，新竣工商品房的價(jià)格、設(shè)計(jì)和適用將導(dǎo)致空置率的進(jìn)一步上升。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，與上海相比，北京大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有三個(gè)重要原因：一是北京新建商品住宅價(jià)格比上海高而人均收入比上海低；二是北京二手房市場(chǎng)開發(fā)程度低于上海的水平；三是把公務(wù)員、教師作為經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象，北京這兩類人的比例要大大高于上海。
北京市商品房的空置率在經(jīng)過持續(xù)地調(diào)整以后，已經(jīng)取得了初步效果，目前控制面積主要是新竣工的商品房。而從北京2001年商品房空置的情況看，空置時(shí)間3年以內(nèi)的商品房約占了9成。
對(duì)于存量空置面積的消化，王學(xué)兵認(rèn)為北京應(yīng)該盡快啟動(dòng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。王學(xué)兵告訴記者，“消化空置1年以上的商品房，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍程度。但目前北京的二手房地稅費(fèi)、過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)合法等都是北京二手房啟動(dòng)的最大障礙�！�
目前，北京二級(jí)市場(chǎng)不甚發(fā)達(dá)，缺乏住房梯級(jí)消費(fèi)過渡，市場(chǎng)資源配置不盡合理，但由于近年來經(jīng)濟(jì)適用房投資開發(fā)力度頗大，房?jī)r(jià)也在今年出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。
盡管北京在今年出現(xiàn)了房地產(chǎn)平均價(jià)格降低的317元的利好消息，但眾多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這并不能給降低空置率帶來促動(dòng)。
日前，諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也撰文指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“總量不足、結(jié)構(gòu)失衡”，而北京在這方面表現(xiàn)的尤為突出。北京空置的商品住宅主要是單價(jià)在4000元以上的中高檔住宅，而單價(jià)在3000元以下的商品房則空置較少，這說明目前市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重失衡，造成這一現(xiàn)象的原因既有炒地皮致使成本推高的因素，也與開發(fā)產(chǎn)商過分樂觀的利潤(rùn)預(yù)期有關(guān)。
“目前，眾多的房地產(chǎn)投資者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將形成新一輪的周期性低迷，這將影響投資者的投資決策�！蓖鯇W(xué)兵認(rèn)為，民間資本的減量進(jìn)入市場(chǎng)，可能會(huì)引起北京房地產(chǎn)的空置率進(jìn)一步上升�！耙虼耍霃恼w上來降低空置率，價(jià)格的結(jié)構(gòu)調(diào)整以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將是未來的關(guān)鍵。”