經(jīng)濟適用房對住房市場價格的影響
發(fā)布時間：2002-10-16來源：
經(jīng)濟適用房是我國住房分類供應(yīng)體系的重要組成部分。自1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟適用房建設(shè)。隨著經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模的擴大，其滿足中低收入家庭住房需求、平抑大中城市住房價格的作用逐漸顯露。北京市是目前全國經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市，其經(jīng)濟適用房對住房市場價格影響的分析也具有較為普遍的意義。
價格構(gòu)成：
經(jīng)濟適用房開發(fā)成本相應(yīng)減免
經(jīng)濟適用房由于其所具有的不完全商品性和部分保障性，國家對其開發(fā)成本作了相應(yīng)減免：免收土地出讓金、減免21項稅費，開發(fā)商利潤率在3％以內(nèi)。其開發(fā)成本構(gòu)成主要包括征地和拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等七大項。因此，從構(gòu)成上來看，經(jīng)濟適用房開發(fā)成本要低于商品住房。
從項目實際價格的比較來看，北京市目前大多數(shù)經(jīng)濟適用房與相同地段、相近檔次的商品住房市場價格相比，單價絕對差低的在450元／平米左右，高的可達1300元／平米，相對差大致在15％～35％之間。按北京目前地價情況推算，經(jīng)濟適用房地塊土地出讓金大致為350元／平米，加上其他減免費用150元／平米，品質(zhì)相當(dāng)、獲利相近的經(jīng)濟適用房與商品住房價格之間合理的差異大致應(yīng)在500～550元／平米左右。
作用機制：
總量、結(jié)構(gòu)綜合作用機制初步形成
對于房價偏高的北京、深圳等大城市而言，政府當(dāng)前價格調(diào)控的主要任務(wù)就在于優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，平抑住房價格。北京市經(jīng)濟適用房建設(shè)對住房市場價格平抑作用日趨強化，初步形成了總量、結(jié)構(gòu)綜合推進的作用機制。
供給總量方面，2000年北京市經(jīng)濟適用房開復(fù)工面積為358.7萬平米，約占當(dāng)年商品房開復(fù)工面積的8.1％。2002年以來，經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐明顯提速，僅上半年開復(fù)工面積已達到405.3萬平米。經(jīng)濟適用房入市數(shù)量的上升，推動了北京樓市住房總供給量的增加，從而對住房價格初步起到了平抑的作用。
供給結(jié)構(gòu)方面，北京市目前在售樓盤中，5000～8000元／平米之間的中間價位樓盤占有相當(dāng)比重，低價位住房供給比重偏低。經(jīng)濟適用房的大規(guī)模入市，在一定程度上彌補了市場低價位住房供給的相對不足。對于價格稍高的商品住房而言，經(jīng)濟適用房的入市對其客戶形成了較大的分流，相對降低了其需求，從而在一定程度上平抑了商品住房的市場價格。
發(fā)展前瞻：
理順經(jīng)濟與商品房價格相互影響機制
確定經(jīng)濟適用房合理供應(yīng)規(guī)模
為優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)，在平抑住房市場價格的同時，保持市場在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用，政府應(yīng)當(dāng)掌握好經(jīng)濟適用房的供給總量。供給總量過低，就發(fā)揮不了經(jīng)濟適用房的平抑房價、滿足中低收入家庭住房需求的作用；供給總量過高，就容易對商品住房市場產(chǎn)生沖擊，影響住房市場化改革的深入進行。因此，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)規(guī)模應(yīng)在對住房市場發(fā)展?fàn)顩r、中低收入家庭住房消費支付能力等因素深入研究的基礎(chǔ)上合理確定。
平衡布局?jǐn)U大經(jīng)濟適用房的影響面
從目前北京市經(jīng)濟適用房區(qū)域布局來看，經(jīng)濟適用房主要集中于北部區(qū)域，居民就業(yè)主要集中于三環(huán)以內(nèi)的市中心區(qū)域，因而居住與就業(yè)分離現(xiàn)象比較嚴(yán)重，交通成本較高；從居民居住習(xí)慣來看，一般來說，一旦人們在某一地域范圍內(nèi)生活相當(dāng)一段時間之后，會對居住區(qū)格局、空間尺度產(chǎn)生親切的感覺，并強化自身社區(qū)歸宿感、地域留念度。布局失衡的經(jīng)濟適用房建設(shè)對住房市場價格的影響面，無疑將因上述各因素的存在而大大降低。南城地區(qū)翠城、西紅門等大型經(jīng)濟適用房項目的啟動，將會對本區(qū)域的住房價格產(chǎn)生強大的平抑作用，從而使南城居民能在相應(yīng)半徑內(nèi)購置新的住房，也防止了居民就業(yè)與居住的過度分離。
減少住房消費“搭車現(xiàn)象”
如果沒有有效的準(zhǔn)入機制，住房消費將會產(chǎn)生“搭車現(xiàn)象”，降低政府對經(jīng)濟適用房投入的保障效率，也會對商品房市場形成較大的沖擊，對經(jīng)濟適用房周邊項目的沖擊尤為明顯。由于區(qū)位相近，而成本差異較大，商品房客戶將會大量流向同一區(qū)域經(jīng)濟適用房項目。北京市目前雖然出臺了經(jīng)濟適用房的限購政策，但從總體實施情況來看，由于缺乏完善的收入統(tǒng)計與監(jiān)管機制，加之開發(fā)商對自身利益的追求，本應(yīng)購買商品房的家庭大量地進入了經(jīng)濟適用房市場，中低收入家庭反而遭到排擠，前述準(zhǔn)入機制未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為避免經(jīng)濟適用房對商品房市場過大的沖擊，政府有必要加快建立完善的收入統(tǒng)計機制，高收入家庭與中低收入家庭各得其所，形成住房供給市場的良性競爭機制。
鼓勵經(jīng)濟適用房進入住房二級市場
經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象為中低收入家庭，住房二級市場的購買者亦大都為中低收入家庭，因此經(jīng)濟適用房與住房二級市場呈現(xiàn)相互替代的關(guān)系。在經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模較小的情況下，鼓勵已購經(jīng)濟適用房上市交易，對降低住房一級市場價格有很大作用。從北京市已購經(jīng)濟適用房的上市交易情況來看，經(jīng)濟適用房已經(jīng)開始逐漸流入市場。我愛我家、精品家園等公司的已購經(jīng)濟適用房的成交量都有了不同程度的上升。已購經(jīng)濟適用房的上市交易，相應(yīng)帶動了周邊低價二手商品房的買賣，二手商品房入市交易量呈不斷上升之勢，其價格卻因經(jīng)濟適用房供給而保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。