遏止二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛把好六關(guān)
發(fā)布時(shí)間：2003-2-27來(lái)源：摘自 《北京日?qǐng)?bào)-房產(chǎn)周刊》
近年來(lái)，由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷發(fā)生，其實(shí)只要在簽訂合同的時(shí)候稍加注意，這些糾紛大都能夠事先避免。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，只要您注意把好以下六道關(guān)口，就能避免糾紛，有更多的安全保證。
一、明確房屋的具體情況
目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時(shí)測(cè)繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。
二、屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)
買(mǎi)房時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，業(yè)主常�？陬^向客戶(hù)保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門(mén)窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶(hù)卻發(fā)現(xiàn)門(mén)窗被卸、地板被橇，屋內(nèi)一片狼籍，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣(mài)給客戶(hù)。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免。不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買(mǎi)房時(shí)必須白紙黑字在合同中注明。
三、付款方式
在合同簽訂過(guò)程中，付款方式是必須要注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：
1）在簽訂《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，客戶(hù)即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；
2）在買(mǎi)賣(mài)方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過(guò)戶(hù)當(dāng)天，客戶(hù)支付業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；
3）若通過(guò)中介交易，則可注明在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)前第幾個(gè)工作日，客戶(hù)支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司；中介公司于過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日支付房款給業(yè)主。
另外，最好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的工作日內(nèi)進(jìn)行。
四、交房時(shí)間
在合同簽訂的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。
五、居間中保合同的內(nèi)容
為了省心安全，許多人選擇通過(guò)房地產(chǎn)中介公司來(lái)代辦過(guò)戶(hù)。許多中介公司如“我愛(ài)我家”等除辦理代辦過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買(mǎi)方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣(mài)方能得到全部交易房款。房屋買(mǎi)賣(mài)如果是通過(guò)中介公司進(jìn)行的，那么在居間中保合同中除了須標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式，相關(guān)稅費(fèi)明細(xì)等。
六、違約責(zé)任
在合同中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理，都應(yīng)在合同中注明。