戳破流傳已久的神話：房地產會永遠增值
發(fā)布時間：2005-2-16來源：21世紀經濟報道
這是一個流傳已久的神話：房地產永遠是增值的。
地產商一般是這么證明的：我們的項目一期均價是每平方米8300元，二期均價是每平方米8900元，三期達到9700元，一目了然，這不是已經增值了嗎？我仿佛看到了，無數善良的人們情不自禁地在點頭。
但是，我不得不說，如果這不是一個有意堆砌的神話，至少也像是一個似是而非的謊話。以該項目一期為例，如果消費者購買的房子果然已經增值，那么，它就應該以高于每平方米8300元的價格售出。這時，它新增加的成本包括：契稅(1.5%)，維修基金(2%)，收房以來的物業(yè)管理費(每平方米2.5元以上)，已付款的利息損失，貸款利率(5%以上)等。這樣算下來，總成本增加了8%以上。也就是說，它必須是以每平方米8900元的價格售出，才基本維持成本，而要體現增值，售價還得提高。
然而，有幾個小區(qū)的房子，一期的房子能以二期的價格成功售出？又有幾個房子能真正兌現增值，以高于原價10%以上的價格售出？有人告訴我，即使出現這樣的叫價，也往往是有價無市。也就是說，地產商宣稱你買的房子已增值10%以上，其實那只是一個畫在紙上、不能兌現的增值，這有什么意義呢？如果你相信他的鬼話，那你只是在自欺罷了。
倒是有太多的新房，建成之日即是其貶值之時。
前幾日，在首創(chuàng)置業(yè)北環(huán)中心舉辦的一次論壇上，電影和小品演員朱時茂很是憤憤然地說：當年我以每平方米8800元的價格買了恩濟花園的房，現在別人告訴我，我的房子每平方米5000元都沒人要。這樣下去，可能再過10年，我的房子就一錢不值了。恩濟花園當年號稱是北京最高檔的商品房�！罢l能告訴我，這是為什么？”朱時茂很委屈地問。
沒有人告訴他為什么。委屈的絕不止朱時茂一個人。北京亞運村兩個也是當年最豪華的高檔商品房，如今貶值30%-50%；位于順義首都國際機場路邊的一個高檔別墅區(qū)，其公寓由當初的每套60多萬元，貶至目前的40余萬元，業(yè)主又該向誰傾訴？
房產會貶值，那么土地呢？譬如，中國人多地少，土地價格應該只會升不會跌�！扒f不要相信土地永遠不會貶值的話１中國社科院金融研究所易憲容博士說，東京的土地比北京更稀缺，但東京的房價從1990年代初一直跌回到了1970年代的水平，地價也同步下跌。可是，1990年代初，你要是對東京的人說地價也會貶值，只會招來對方的白眼。
我從來不敢說，房子只會貶值。沒錯，好房子永遠不會貶值。問題是，我們現在有幾棟可以稱之為“好房子”的東西？今天，我在北京城里轉了兩圈，二環(huán)路、三環(huán)路，全都被高高的房子包圍著。我對自己說：不到30年，北京前門的房子就面臨拆毀的命運；也許過不了30年，二三環(huán)邊上的這些房子也難逃此劫。使用壽命只有30年的房子，它要不是逐年貶值，那就真是活見鬼了。
哦，忘了提醒一句(想必你也知道)，地產商聲稱房子在增值，證據是房子在不斷漲價，而房子漲價又表明房子在增值——在邏輯上，這叫做循環(huán)論證。地產商的這種圈套，不愿意思考的消費者最容易鉆進去——買了房，房子會增值，不買房，房子會接著漲價，結論是：你還不趕緊動手？