發(fā)布時(shí)間：2005-1-28來源：世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
此話在一定程度上代表了京城地產(chǎn)大鱷們的市場心態(tài)。于是以別墅為代表的高檔住宅、寫字樓和商舖等高端市場，仍將成為2005年北京房地產(chǎn)的一大看點(diǎn)。
高端市場的“高溫”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，北京高檔商品房占整個(gè)市場5%-10%的份額，是消費(fèi)者所能夠承受的。但是，據(jù)有關(guān)方面對(duì)近幾年北京房地產(chǎn)有正式交易記錄的統(tǒng)計(jì)進(jìn)行抽樣調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，北京售價(jià)8000元/平方米以上的高檔商品房數(shù)量，占了全市交易總量的一半以上。而且，還有更多外地的開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目正源源不斷涌入北京房地產(chǎn)市場。
“這是一種趨勢(shì)。只要是土地上允許的，如果撇開政策，按照房地產(chǎn)市場自身發(fā)展規(guī)律的話，這種趨勢(shì)將會(huì)越來越大。原來可能只有金字塔尖上的那幾個(gè)人有這樣的需求，但是現(xiàn)在塔尖以下的人也逐漸開始對(duì)高端產(chǎn)品有了需求�！北本┲暮显菏絼e墅易郡的開發(fā)商閻少華說，從目前由近郊到遠(yuǎn)郊的發(fā)展趨勢(shì)和城市大的發(fā)展空間來看，高端住宅特別是別墅的供應(yīng)量肯定是在增加的。
正如閻少華所說的，這種趨勢(shì)仍將在2005年繼續(xù)。據(jù)記者了解，預(yù)計(jì)在2005年北京市場高檔住宅的供應(yīng)量在4000套左右，市場總體需求量比2004年有所上升。以別墅市場為例，2004年推向市場的項(xiàng)目已經(jīng)超過了36個(gè)，今年即將推出的別墅也不會(huì)少于這個(gè)數(shù)目，只是目前新的別墅項(xiàng)目還不會(huì)對(duì)別墅市場產(chǎn)生很大的影響。
高端住宅只是北京高端市場持續(xù)“高溫”的冰山一角，實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)寫字樓和商舖的供應(yīng)量和投資量更是有讓這種現(xiàn)象進(jìn)行到底的氣勢(shì)。
有數(shù)據(jù)顯示，截至2004年11月，北京市已推出寫字樓46個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目20個(gè)，而其間用于辦公樓的房地產(chǎn)投資150.4億元，增長31%；用于商業(yè)營業(yè)用房的投資76.3億元，增長62%。而這些數(shù)據(jù)將在2005年變本加厲。2005年北京預(yù)計(jì)將有13個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，提供129萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份，而商舖方面，預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目落成，可提供約50萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積。借力外資?
不得不承認(rèn)，在北京房地產(chǎn)高端市場中賺得盆滿缽滿的開發(fā)商不在少數(shù)�！皩懽謽窃缫咽弁辏涣Τ亲≌匿N售也是超乎了我們的預(yù)料，從兩年前的開盤價(jià)7000元已經(jīng)漲到了現(xiàn)在的近1萬元�！北本└涣Τ欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理呂勁對(duì)高端市場的利潤沒有回避。
然而，並不是每一個(gè)項(xiàng)目都能從高端市場中取得高額利潤。競爭讓高端市場出現(xiàn)了“漲跌喜憂各不同”的局面。
“雖然北京CBD寫字樓的需求量很大，但是確實(shí)供應(yīng)量也挺大，所以今年這一區(qū)域的寫字樓應(yīng)該不會(huì)暴漲�！彪m然呂勁還是看好CBD的寫字樓市場，但也排除了短期內(nèi)寫字樓在這一區(qū)域“暴利”的可能。
“我們還是比較看好這一區(qū)域的。因?yàn)槲覀冺?xiàng)目有一個(gè)寫字樓，而大部分是自己留用�！睒烦蓢H的開發(fā)商樂成集團(tuán)市場總監(jiān)張榕的觀點(diǎn)是，如果一個(gè)開發(fā)商讓寫字樓持有的話，說明對(duì)這個(gè)寫字樓項(xiàng)目的升值空間有信心。樂成國際同樣位于北京CBD區(qū)域�！暗敲恳荒甑氖袌鍪遣灰粯拥�，到明年后年CBD還會(huì)不會(huì)是這樣的市場就很難說了，但是在CBD區(qū)域內(nèi)一個(gè)好的產(chǎn)品加一個(gè)好的交通，其升值率肯定會(huì)比較大�！�
開發(fā)商總是對(duì)自己的區(qū)域和產(chǎn)品信心十足。然而，從代理行的角度可能會(huì)呈現(xiàn)出另外的一番“風(fēng)景”。
“因?yàn)楦邫n寫字樓的逐漸入市，CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓特別是租金在26美金左右的寫字樓可能在下半年有一定的租金壓力�！狈撼�(中國)項(xiàng)目總監(jiān)岳鋒鋼說。據(jù) 了解,CBD區(qū)域內(nèi)北京財(cái)富中心A座和富爾大廈可能會(huì)在上半年竣工，提供約14萬平方米的辦公面積，下半年入伙的中環(huán)世貿(mào)中心以售為主，而東長安街建國門區(qū)域和東二環(huán)在2005年將有50萬平方米的辦公面積落成，下半年東部租金的下調(diào)壓力對(duì)CBD區(qū)域帶來壓力已成定局。
而一直不為人看好的中關(guān)村寫字樓市場會(huì)不會(huì)在2005年有一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)呢?
“短期供應(yīng)量的釋放會(huì)造成短期的壓力，這是肯定的。”新中關(guān)的開發(fā)商北京海灣京城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理王海認(rèn)為，“不能說一個(gè)市場有很多供應(yīng)量以后就不能再繼續(xù)做了，還是要看供應(yīng)量是不是吻合需求，這樣才能形成有效供給�！拔以谏钲诘牧_湖區(qū)就見到了這樣的一種景象，有兩棟經(jīng)典的爛尾樓已經(jīng)十年了，但是現(xiàn)在同樣區(qū)域的寫字樓還照樣在招租�！�
岳鋒鋼也認(rèn)為，CBD寫字樓將要面臨的租金壓力今年在中關(guān)村地區(qū)就會(huì)好一些�！耙�?yàn)檫@一地區(qū)的市場供應(yīng)開始放緩，在2005年處于消化存量的階段，雖然市場將繼續(xù)承受一定壓力，但已有所緩解。
可能較為樂觀的還算是金融街了。據(jù)戴德梁行近日的一份報(bào)告顯示，2005年，金融街將要推出的近30萬平方米的辦公面積目前半數(shù)以上都已售出。
商業(yè)地產(chǎn)頻頻出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)讓今年的商舖市場撲朔迷離。
據(jù)了解，2004年1-11月，北京商業(yè)營業(yè)用房銷售37.7萬平方米，同比增長60%，而商業(yè)營業(yè)用房竣工133.1萬平方米。實(shí)際銷售面積和竣工面積的巨大落差使銷售形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻。而日前對(duì)商舖信貸收緊的傳言更是不利于2005年的商舖市場。
“最近有個(gè)別銀行對(duì)商舖的信貸又抓緊了，有人向我透露，每平方米售價(jià)超過2.5萬元的商舖，有些銀行已經(jīng)不做審批了。這對(duì)個(gè)別購買商舖的客戶是一個(gè)障礙。”呂勁說。而據(jù)記者了解，這個(gè)“個(gè)別銀行”指的是中國銀行�！吧膛m的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)稍大一點(diǎn)。但是只要外國銀行進(jìn)來的話，投資商舖的膽子可以大一點(diǎn)。”呂勁指的是，去年年底，北京對(duì)外資銀行開放人民幣業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)外資銀行將為北京商舖帶來一股新的需求力量。
同樣，戴德梁行也指出，家樂福、百安居、沃爾瑪?shù)却笮统芯?jì)劃今年加開新店，北京商業(yè)市場的需求將還會(huì)保持旺盛，這樣也可以緩解供應(yīng)量大的壓力。
外資商業(yè)和外資銀行能否成為2005年商舖市場的“救世主”?