杭州樓市舉瘋狂 上漲將不復(fù)存在
發(fā)布時(shí)間：2005-1-27來(lái)源：外灘畫(huà)報(bào)
成交量明顯萎縮，成交價(jià)開(kāi)始下降，似乎一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)正在胎動(dòng)；但天天浸泡在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們卻仍然一擲千金，不放過(guò)每一塊充滿(mǎn)財(cái)富想象力的地塊；不同的統(tǒng)計(jì)結(jié)果大相徑庭，不同的專(zhuān)家學(xué)者各說(shuō)各理，公眾不辨東西。
一場(chǎng)火爆的土地招標(biāo)會(huì)
“因?yàn)楦?jìng)標(biāo)激烈，從第50輪開(kāi)始，加價(jià)幅度從原先的20萬(wàn)元調(diào)高到50萬(wàn)元�！敝鞒秩伺d奮地宣布。
2004年12月29日，一場(chǎng)土地招標(biāo)會(huì)正在杭州市國(guó)土資源局舉行。競(jìng)標(biāo)已經(jīng)進(jìn)行了足足一個(gè)半小時(shí)，場(chǎng)上只剩下1號(hào)和12號(hào)買(mǎi)家，但爭(zhēng)奪仍在拉鋸式地繼續(xù)。
第70輪開(kāi)始了，主持人再次宣布，競(jìng)標(biāo)加價(jià)幅度提高到100萬(wàn)元。但這兩家依然不依不饒。競(jìng)價(jià)達(dá)到4億元了，一直沉悶的現(xiàn)場(chǎng)爆出了熱烈的掌聲。
1號(hào)買(mǎi)家杭州東潤(rùn)實(shí)業(yè)投資有限公司志在必得。第86輪時(shí)，競(jìng)價(jià)達(dá)到4.03億元，12號(hào)競(jìng)標(biāo)一行人終于撤出了戰(zhàn)場(chǎng)。
“太火爆了�！比A立地產(chǎn)集團(tuán)投資經(jīng)理王建春告訴記者，一塊土地經(jīng)過(guò)86次競(jìng)價(jià)才確定歸屬的情況在以前實(shí)在太少見(jiàn)了，顯然，開(kāi)發(fā)商對(duì)杭州房地產(chǎn)仍充滿(mǎn)信心。
經(jīng)過(guò)86輪競(jìng)價(jià)的這塊土地，位于杭州濱江區(qū)的71號(hào)。以杭州東潤(rùn)實(shí)業(yè)的最終報(bào)價(jià)計(jì)算，平均每畝單價(jià)達(dá)到568.9萬(wàn)元，樓面地價(jià)每平方米達(dá)到3413元�，F(xiàn)場(chǎng)有人替記者算了個(gè)賬，等房子造好之后，售價(jià)至少在每平方米6000元以上。
在第一塊土地開(kāi)了個(gè)好頭之后，剩下的6塊土地大多也爭(zhēng)奪得比較厲害。先前被眾開(kāi)發(fā)商所看好的75號(hào)地塊經(jīng)過(guò)16輪角逐才決出勝負(fù)。最后，溫州京都房地產(chǎn)有限公司以4.28億元獲勝，樓面地價(jià)每平方米5195元，預(yù)計(jì)房子售價(jià)將超過(guò)每平方米7500元左右。
“開(kāi)發(fā)商還是看好杭州的樓市。”浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院副院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)。
一次略顯冷清的房交會(huì)
與火爆的土地招標(biāo)會(huì)相比，恰逢元旦召開(kāi)的房地產(chǎn)交易會(huì)則顯得有點(diǎn)冷清了。2005年1月3日，在杭州世貿(mào)中心舉行的浙江2005年春季房交會(huì)曲終人散，10萬(wàn)人次的參觀(guān)數(shù)字和2.85億的成交金額不復(fù)去年10月份人居展時(shí)的火爆。
2004年10月份，杭州第五屆人居展上排隊(duì)搶房子的情況非常多，吸引了大量的臺(tái)州、溫州的購(gòu)房者。人居展的在售樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)，有的樓盤(pán)，外地購(gòu)房者比重占到了50%以上，最高的居然達(dá)到80%。而統(tǒng)計(jì)顯示，人居展四天內(nèi)共有37.3萬(wàn)人次參觀(guān)，實(shí)際總成交面積約20.20萬(wàn)平方米，實(shí)際成交金額約14.50億元。
與冷清的人流相比，開(kāi)發(fā)商們參展的樓盤(pán)可一點(diǎn)都不少。由于以往杭州房子緊俏，能在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)提供交易的房子并不多，開(kāi)發(fā)商更多的是把房交會(huì)當(dāng)作一個(gè)正在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)展示的舞臺(tái)。但這次房交會(huì)的情況并不一樣，不少開(kāi)發(fā)商都帶著正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)參加房交會(huì)。
兩組截然不同的數(shù)據(jù)
去年12月，杭州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的《2004年1-10月杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》在杭州各大開(kāi)發(fā)商老總的案頭流傳。這份標(biāo)明“內(nèi)部資料”的報(bào)告經(jīng)媒體披露后，引起各方廣泛關(guān)注。
該數(shù)據(jù)顯示，2004年1-10月份，杭州商品房實(shí)際銷(xiāo)售35637套，面積為463.45萬(wàn)平方米，其中住宅為414.67萬(wàn)平方米，而批準(zhǔn)預(yù)售面積則達(dá)到了603.9萬(wàn)平方米，住宅為485.9萬(wàn)平方米。商品房實(shí)際成交量少于批準(zhǔn)的預(yù)售量，這種滯銷(xiāo)現(xiàn)象在以往樓市火爆的杭州很少出現(xiàn)。
報(bào)告還對(duì)占杭州銷(xiāo)售比例最高的濱江區(qū)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況進(jìn)行了詳盡的跟蹤，5-10月濱江區(qū)商品住宅預(yù)售價(jià)格基本處在一個(gè)下降的過(guò)程當(dāng)中，其中6、7、8三個(gè)月的預(yù)售價(jià)格分別為每平方米6365.69元、6176.46元和5594.24元。
濱江區(qū)某在售樓盤(pán)各月成交價(jià)格情況顯示，8月和10月兩個(gè)月的價(jià)格比其他幾個(gè)月略有下跌，從5-10月具體價(jià)格分別是，7693.56、7824.73、8082.16、7743.54、8005.92、7865.3，其中8月和10月分別比上個(gè)月下跌4.19%和1.75%。
但就在該報(bào)告發(fā)布不久，杭州市房地產(chǎn)管理局下屬的杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)卻公布了一份結(jié)論大相徑庭的統(tǒng)計(jì)信息。
這份名為《2004年1-11月全市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息》信息顯示，2004年1-11月，杭州市商品房住宅預(yù)售均價(jià)為5743.9元／平方米，2003年同期為4723.2元／平方米，同比增長(zhǎng)21.6%；二手房均價(jià)為4459.5元／平方米，同比增長(zhǎng)5.6%。
截至2004年12月底杭州全市上網(wǎng)可售商品房11000多套，共計(jì)約120多萬(wàn)平方米，已預(yù)訂約2800套，約計(jì)42多萬(wàn)平方米，已正式銷(xiāo)售15000多套，共計(jì)約205萬(wàn)平方米，成交均價(jià)8500多元／平方米。2004年11月，杭州二手房成交均價(jià)比去年同期上漲了28.43%，達(dá)到7864元／平方米。
市場(chǎng)分化開(kāi)始出現(xiàn)
對(duì)于兩組截然不同的數(shù)據(jù)，專(zhuān)業(yè)人士的反應(yīng)各異。
杭州大家置業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)王建章則認(rèn)為《2004年1-10月杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》里關(guān)于濱江區(qū)價(jià)格下跌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)意義不是很大：“每個(gè)月新開(kāi)樓盤(pán)的地段等因素都不一樣，價(jià)格當(dāng)然可能差別會(huì)非常大。”
他認(rèn)為，預(yù)售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)受房源影響比較大。比如說(shuō)這個(gè)月有不少的經(jīng)濟(jì)適用房上市，那預(yù)售的平均價(jià)格肯定會(huì)大幅下降，如果有幾個(gè)高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，那平均價(jià)格則會(huì)上漲。房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)參考價(jià)值更高一點(diǎn)，因?yàn)槟鞘歉鶕?jù)每天成交的實(shí)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。
但王建章同時(shí)也認(rèn)為，2004年杭州房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)沒(méi)有以往那么火爆，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化。
“情況跟前年差別很大，甚至可以說(shuō)是有質(zhì)的變化了。2003年，你只要有房子出來(lái)，根本不愁賣(mài)，亂定價(jià)的都可以賣(mài)得很好，但現(xiàn)在市場(chǎng)有分歧了，地段好的、價(jià)格合適的還是好賣(mài)，定價(jià)明顯高的不好賣(mài)，而且不好賣(mài)的房子有不小的比例�！蓖踅ㄕ�?lián)鷳n(yōu)地告訴記者。
在過(guò)去一年中，一些開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)也足以佐證王建章的說(shuō)法。去年，為了把房子賣(mài)出去，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始動(dòng)用許久不用的促銷(xiāo)手段，比如教師節(jié)的時(shí)候?qū)處煂?shí)行各種各樣的優(yōu)惠。有不少樓盤(pán)也開(kāi)始出現(xiàn)滯銷(xiāo)的情況。
2004年12月16日下午兩點(diǎn)，杭州正式實(shí)行網(wǎng)上銷(xiāo)售。銷(xiāo)售樓盤(pán)信息在網(wǎng)上公開(kāi)以后，讓不少業(yè)內(nèi)人士都大跌眼鏡：原本大家一致認(rèn)為杭州樓市供不應(yīng)求的看法徹底被打破。
從杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，截至2004年12月中旬，杭州當(dāng)年批準(zhǔn)預(yù)售新房總建筑面積3795178.18平方米，其中已銷(xiāo)售面積1854237.86平方米，總計(jì)14910套；待售面積1940940.32平方米，計(jì)15742套。
從數(shù)據(jù)可以看出，2004年杭州已售房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于待售房數(shù)量，這與以往大家認(rèn)為杭州樓市供不應(yīng)求的情況相去頗遠(yuǎn)。
浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院副院長(zhǎng)虞曉芬也認(rèn)為杭州樓市的分化開(kāi)始出現(xiàn)，她認(rèn)為，杭州樓市將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，上漲幅度將大幅下降，以往那種瘋漲將不復(fù)存在。
“現(xiàn)在比較一致的觀(guān)點(diǎn)是，杭州樓市將維持在一個(gè)價(jià)格區(qū)間里，上漲空間不大，但下跌的可能性也很小。”虞曉芬認(rèn)為，這樣帶來(lái)的結(jié)果是“樓市的軟著陸”，投資者覺(jué)得空間不大，開(kāi)始離場(chǎng)，買(mǎi)房子的大部分是用來(lái)自住的消費(fèi)者。
上海跟杭州沒(méi)有可比意義？
對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的看不明白的一些異常情況，外灘記者采訪(fǎng)了滬杭兩地部分學(xué)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
上�；膷u房產(chǎn)工作室董事長(zhǎng)許仰東認(rèn)為，上海跟杭州的情況有點(diǎn)不一樣，拿杭州跟上海相比，其可比性不大�？赡芮捌趶膬r(jià)格走勢(shì)上有點(diǎn)像，可以適當(dāng)參考一下，但分析內(nèi)在的東西，那就沒(méi)有可比意義了。
原因是上海跟杭州的投資者情況不一樣。杭州的大部分開(kāi)發(fā)者都是本土的開(kāi)發(fā)者，在全國(guó)這么多省會(huì)城市中，外來(lái)資金開(kāi)發(fā)的比重杭州是最低的，這說(shuō)明了杭州是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)。但上海不一樣，上海是一個(gè)開(kāi)放型的市場(chǎng)，大量的外地資金進(jìn)入上海。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，上海這邊開(kāi)發(fā)商的資金量比較穩(wěn)定，在這個(gè)開(kāi)放型的市場(chǎng)里，有大量有實(shí)力的機(jī)構(gòu)，他們對(duì)上海樓市的供應(yīng)有周密的計(jì)劃，供應(yīng)是非常有信心的，沒(méi)有大量的小開(kāi)發(fā)商投機(jī)。杭州市場(chǎng)的情況則是相反的。
許仰東表示非�？春蒙虾Ｊ袌�(chǎng)。他預(yù)計(jì)2005年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)是一個(gè)政策年，而且新的政策上半年一定會(huì)出。原因是2004年出了那么多政策，但絲毫沒(méi)有限制房?jī)r(jià)，現(xiàn)在官方數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，從市場(chǎng)觀(guān)察，漲幅應(yīng)該不會(huì)低于22%。
杭州房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲？
對(duì)未來(lái)杭州樓市的走勢(shì)，浙江綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平認(rèn)為，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲。
他的理由是：一、拆遷成本永遠(yuǎn)掉不下來(lái)，如現(xiàn)在杭州閑林一帶一畝地的拆遷成本要20萬(wàn)左右；二是土地成本不可能掉下來(lái)，政府不希望房?jī)r(jià)有下挫的趨勢(shì)，何況杭州有1／3的人買(mǎi)了將近100萬(wàn)元／套的住房，他們也不希望房?jī)r(jià)跌而使之貶值，住上房子的人占了大多數(shù)，沒(méi)住上的是小部分；三是產(chǎn)品營(yíng)造成本越來(lái)越高，如鋼材漲了50%左右。
浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認(rèn)為，浙江房市有過(guò)熱跡象，但是不能說(shuō)崩盤(pán)。今后一段時(shí)間內(nèi)，會(huì)在周期性的波動(dòng)中長(zhǎng)期上漲。
原因是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨著四個(gè)歷史性機(jī)遇的轉(zhuǎn)變：一是社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，隨著城市化進(jìn)程的加快，人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市；二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)化到工業(yè)化、服務(wù)化；三是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，更傾向于居住、旅游、休閑化；四是財(cái)富結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，浙江地區(qū)從相當(dāng)程度上已經(jīng)進(jìn)入富裕階段。
但賈生華教授同時(shí)認(rèn)為，還有四個(gè)因素值得關(guān)注：
首先，現(xiàn)在還是預(yù)期增長(zhǎng)，大家靠按揭買(mǎi)房，并非完全的購(gòu)買(mǎi)力，但預(yù)期是波動(dòng)的。
其次，從經(jīng)濟(jì)周期上看，目前所有的國(guó)家都未能解決這個(gè)問(wèn)題，從1997年開(kāi)始拉動(dòng)內(nèi)需，1998年房?jī)r(jià)回升，到現(xiàn)在已經(jīng)有了六七年的上升時(shí)間，2004年的宏觀(guān)調(diào)控是個(gè)信號(hào)，預(yù)示著從繁榮走向緊縮。
再?gòu)慕鹑诜矫婵�，外匯市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，人民幣面臨升值的壓力，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有6000億美元的儲(chǔ)備，已經(jīng)相當(dāng)高了，日本房產(chǎn)的泡沫破滅就是由匯率的波動(dòng)引起的。
最后從土地制度上看，現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮得益于土地制度，由政府招標(biāo)，不允許農(nóng)村和集體土地出讓?zhuān)坏┺r(nóng)村的土地有了開(kāi)發(fā)權(quán)，城市還將發(fā)生巨大的變化。