發(fā)布時間：2005-1-26來源：中國新聞網(wǎng)
中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長劉桓23日表示，目前，基本住房與投資性買房二者的界定有兩種辦法。第一種方法是，以購買的第一套住房作為基本住房，以后購買的第二套住房就算作投資性買房。這種方法的不足之處在于，產(chǎn)生了一個是以人為單位，還是以家為單位計算第一套住房的問題。而且，如果購房者買的第一套房小，而第二套房大，那么，按照購買時間來界定基本住房和投資性買房就顯得有失公允了。
第二種方法是，以家庭人均住宅面積為標準，確定基本住房。如果人均住宅面積定為40平方米，那么一家三口的基本住房就可以確定為120平方米，超過部分的房屋面積，就都屬于投資性買房的范疇了。劉桓介紹，目前這種方法已經(jīng)進入了部分南方城市的物業(yè)稅試點方案。
眼下的房價是年年上漲，而每年按時價重新評估物業(yè)稅計稅標準的說法，更是令已經(jīng)買房和準備買房的市民不安。稅務專家劉桓澄清，物業(yè)稅的計稅標準不會每年評估，它只會按照購房當時的不變價格計算，一直持續(xù)到建筑物消失為止。
劉桓表示，物業(yè)稅的評估主要有兩個因素：土地和房產(chǎn)。土地本身是稀缺資源，現(xiàn)在的土地價格就要比上世紀80年代上漲了幾倍甚至十幾倍。而作為地上建筑物的房產(chǎn)，則是不斷貶值的。以50年的使用期計算，時間越長，房產(chǎn)就越不值錢。因此，如果把房產(chǎn)、土地價格統(tǒng)一核算，稅負肯定是年年上漲。但是，這樣的核算方式是建立在購房者對土地擁有完全產(chǎn)權(quán)，即土地私有的基礎(chǔ)上的。我國目前實行的是土地批租制度，因此，物業(yè)稅肯定不能按照房產(chǎn)、土地統(tǒng)一核算的方式計稅，而只能按照房屋購買的原值來計稅。
另外，采取每一年或每幾年一評估的方法也不現(xiàn)實，不僅耗費人力物力，而且也沒有足夠的中介機構(gòu)。按照房屋購買的原值來計算物業(yè)稅，具體說來，就是國家將按照具體的街區(qū)地段的平均房價計算房屋價格，征收物業(yè)稅。
對已經(jīng)購買的房屋征收物業(yè)稅，是否違背了“稅不重征”的稅法原則？北京大學財經(jīng)法研究中心主任劉劍文教授認為，按照法不追溯既往的基本法律原則，對已購住房追溯征收物業(yè)稅是不合法的。人們在購房時不可能對以后稅制的變動做出合理預期，因此，不能用一個新制定的而且是較重的征稅標準，來約束此前的購買房產(chǎn)行為。
劉桓則表示，稅不重征的原則是指對同一種稅不能征收兩次。如果已購房屋已經(jīng)繳納的稅要高于物業(yè)稅，自然物業(yè)稅就不能征收。但這種情況是不可能出現(xiàn)的。由于目前已購房屋已經(jīng)繳納的稅要低于今后開征的物業(yè)稅，因此已購房屋仍將按照房屋的寄存期征收物業(yè)稅。不過，物業(yè)稅開征以后，將先核減已經(jīng)繳納的轉(zhuǎn)型前的稅款，然后再按比例分攤應繳納的物業(yè)稅。
劉桓表示，物業(yè)稅開征的意義就是要改變目前房屋在購買環(huán)節(jié)稅負沉重，而在擁有期無稅的不平衡狀態(tài)。物業(yè)稅將極大地緩解購房階段的稅負，讓購房者能夠在房屋的擁有期內(nèi)相對比較輕松地平均擔負稅收。