建設(shè)銀行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理郁文達在日前召開的有關(guān)會議上暗示，2005年中國房地產(chǎn)金融政策在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整、價格型工具的運用力度與運用范圍以及控制貨幣信貸增長等方面將顯示更大的“靈活性”。
2004年重“調(diào)控”
郁文達表示，2004年出臺的一系列政策，力度之大、動作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)。首先在土地調(diào)控方面，2004年是在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，從源頭規(guī)范房地產(chǎn)市場，遏制房地產(chǎn)投資升溫的勢頭，其中土地調(diào)控的作用得到了突出的體現(xiàn)。
而在金融政策調(diào)控方面，則主要著力于兩個方面：一是調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準入門檻；二是提高個人住房按揭貸款門檻。
郁文達表示，縱觀2004年的金融政策調(diào)整，可以概括出以下兩個特點：
一是通過“差別化”政策，在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上解決結(jié)構(gòu)問題。央行創(chuàng)新的差別存款準備金率制度是具有代表性的政策之一。央行不僅在兩次出臺貸款利率浮動政策、上調(diào)存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動性、引導(dǎo)金融機構(gòu)的貸款行為，而且通過“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機構(gòu)及時加大對農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)、擴大消費、增加就業(yè)等方面的貸款支持。在對個人住房貸款風險防范進行規(guī)定的時候，限制了高檔住宅，但經(jīng)濟適用房等具有保障性質(zhì)的政策性商品住房卻得到了更優(yōu)惠的政策：如經(jīng)濟實用住房建設(shè)單位可以用在建項目做抵押向商業(yè)銀行申請貸款，個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮等。
二是靈活運用數(shù)量型工具，適時激活價格型工具。央行從2003年起已經(jīng)開始推行一系列推進利率市場化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調(diào)整，也包括貸款利率上限浮動范圍的擴大。去年10月29日，央行上調(diào)金融機構(gòu)存款基準利率0.27個百分點，并在年內(nèi)第二次擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，賦予金融機構(gòu)根據(jù)宏觀調(diào)控信號調(diào)整行為的更大活動空間，更加充分有力地發(fā)揮出利率在經(jīng)濟金融調(diào)控中的作用。
2005年重“發(fā)展”
郁文達認為，對房地產(chǎn)行業(yè)來講，由于我國的市場經(jīng)濟環(huán)境尚未發(fā)展成熟，2004年出臺的一系列政策調(diào)整，所帶來的影響效應(yīng)還需一段時間才能顯現(xiàn)。2005年預(yù)計將會在以下方面繼續(xù)深化、加強2004年的各項調(diào)控政策。
第一，繼續(xù)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。鑒于目前全國房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的局部過熱、結(jié)構(gòu)性失衡等問題，宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)保持今年“有保有壓、有松有緊”的靈活性，可能對過熱產(chǎn)品、過熱地區(qū)進一步采取控制措施，引導(dǎo)市場的有序發(fā)展。
第二，加大價格型工具的運用力度與運用范圍，運用利率等價格杠桿進行調(diào)控，對銀行體系和實體經(jīng)濟可以產(chǎn)生漸進式的影響，更富有彈性，也更有利于發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。根據(jù)市場化運作的原則，銀行為了降低風險，會對資信較差的企業(yè)提高貸款利率、限制用款條件，反之，資信較好的企業(yè)申請銀行貸款將會顯得相對容易，利率也更加優(yōu)惠。通過加大價格型工具的運用力度與運用范圍，可以達到引導(dǎo)房地產(chǎn)向健康、規(guī)范方向發(fā)展的目的。
第三，合理控制貨幣信貸增長，抓緊完善金融宏觀調(diào)控制度性建設(shè)，加快推進金融改革。我國以間接融資為主的融資結(jié)構(gòu)缺乏彈性，不利于穩(wěn)健貨幣政策的實施和傳導(dǎo)，也不利于利用市場機制優(yōu)化配置資金資源。在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，將完善、推進房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等融資模式，以促進房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展。