發(fā)布時(shí)間：2005-1-14來(lái)源：sina
難題一：2005年仍是政策年房?jī)r(jià)是平穩(wěn)上漲還是大幅度上漲取決土地政策
華高萊斯(北京)國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理李忠等業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心：“如果2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的相關(guān)部門(mén)仍然沒(méi)有理順辦事流程和角色轉(zhuǎn)換，不管是過(guò)關(guān)項(xiàng)目還是未過(guò)關(guān)項(xiàng)目，上市的速度仍然像去年那樣艱難的話，上海在2003年8月31日后出現(xiàn)的因市中心土地供應(yīng)驟減而出現(xiàn)的房?jī)r(jià)的快速上漲有可能在北京上演�！�
北京中原總經(jīng)理李文杰等人認(rèn)為，過(guò)關(guān)項(xiàng)目還是未過(guò)關(guān)項(xiàng)目中，哪些能在今年上市，以什么樣的速度上市，背后都是土地方、開(kāi)發(fā)商和政府各方談判的結(jié)果，因此，2005年政府各相關(guān)部門(mén)是否有效地采用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)整北京樓市將成為關(guān)鍵。
難題二：地少、資金難“火不旺做飯難”拿地不易將加速城市居住空間的分異
開(kāi)發(fā)商面臨的土地市場(chǎng)情況是這樣的，政府的宏觀調(diào)控確實(shí)使土地入市量比往年減少，加上調(diào)整帶來(lái)的土地歸屬節(jié)奏的放慢，使得很多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“地少了”。再加上銀行信貸門(mén)檻的提高，投資財(cái)務(wù)成本的增加，投資回收過(guò)程的拉長(zhǎng)，使得沒(méi)有房子賣(mài)的過(guò)關(guān)項(xiàng)目或后期受“8.31”影響的開(kāi)發(fā)商在2005年面臨“做飯難”的問(wèn)題。
“急功近利肯定是過(guò)時(shí)了”，從事了8年房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作和銷(xiāo)售的業(yè)內(nèi)資深人士胡晶認(rèn)為,“建造精品和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合創(chuàng)造城市區(qū)域價(jià)值是兩條唯一出路�！�
胡晶認(rèn)為，土地等前提運(yùn)作過(guò)程的加長(zhǎng)和資金成本的提升，勢(shì)必增加房子的成本并攤?cè)氲椒績(jī)r(jià)中，如何讓購(gòu)房人接受已經(jīng)增多了的房?jī)r(jià)，只有建造精品，賦予房子附加值。此外，和歐美很多大的有魅力的城市中分很多不同的建筑形態(tài)、配套和階層最后形成的不同生活方式的“區(qū)”不同的是，北京目前還沒(méi)有形成具有區(qū)域特色的城市脈絡(luò)和板塊。因此，開(kāi)發(fā)商要在2005年及以后把房子賣(mài)出去，并賣(mài)出高價(jià)，聯(lián)合起來(lái)創(chuàng)造不同特色的城市板塊成為當(dāng)務(wù)之急�！爱�(dāng)城市從快速膨脹期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，城市進(jìn)程進(jìn)入平穩(wěn)階段的時(shí)候，個(gè)體‘急功近利’的差異化就成為過(guò)去，而強(qiáng)調(diào)同質(zhì)化、強(qiáng)調(diào)共同提升區(qū)域特點(diǎn)和價(jià)值的區(qū)位建設(shè)將成為首要任務(wù)�！焙дJ(rèn)為，2005年的北京城市建設(shè)已經(jīng)由過(guò)去的“快速膨脹”期進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期，開(kāi)發(fā)商“強(qiáng)調(diào)個(gè)體的急功近利”的做法不僅會(huì)連累區(qū)域，連累其他項(xiàng)目，還會(huì)連累整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
對(duì)此，中原的李文杰也提出，“在土地供應(yīng)趨緩，房子看上去會(huì)好賣(mài)的2005年，開(kāi)發(fā)商一定要注意避免一個(gè)誤區(qū)：不要認(rèn)為房子隨便建照樣能高價(jià)賣(mài)出去，市場(chǎng)走到2005年，最終比拼的還是產(chǎn)品�！�
難題三：房?jī)r(jià)越來(lái)越高開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信未見(jiàn)明顯改變購(gòu)房人買(mǎi)到“很值”的房
各種原由顯現(xiàn)出來(lái)的北京房?jī)r(jià)在2005年將繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)對(duì)已經(jīng)成為“有產(chǎn)者”的人而言是最好的消息，但對(duì)任何一個(gè)沒(méi)有購(gòu)房并準(zhǔn)備購(gòu)房的人而言是件“恨事”。房?jī)r(jià)越來(lái)越高，可選的房子越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信卻未見(jiàn)改善，2005年，購(gòu)房人如何買(mǎi)房，如何保全自己的權(quán)益也成了一個(gè)難題。
購(gòu)房人首先要解決的難題應(yīng)該是房?jī)r(jià)在漲，買(mǎi)還是不買(mǎi)的問(wèn)題。對(duì)此，李文杰認(rèn)為，首先要問(wèn)自己的是：買(mǎi)房是為解決居住需要還是給自己選一條投資渠道。如果是前者，不要看價(jià)格，而要看“適合不適合”，從地點(diǎn)、產(chǎn)品類(lèi)型、配套(包括社區(qū)配套和周邊配套)、交通出行等要素去看這個(gè)房子適合不適合自己。如果是后者，要先問(wèn)問(wèn)自己是不是有“閑錢(qián)”不用貸款就能買(mǎi)房投資，除了買(mǎi)房還有沒(méi)有其他比較可靠的投資渠道等問(wèn)題。確定自己確實(shí)有閑錢(qián)且別無(wú)其他投資渠道選擇的情況下可以選擇投資購(gòu)房。
購(gòu)房人其次要解決的難題就是如何保證自己的房子——不管是自己用來(lái)住的還是投資的買(mǎi)的值不值的問(wèn)題。協(xié)成總經(jīng)理王曉航認(rèn)為，這里確實(shí)有技巧問(wèn)題。2005年，無(wú)論是“惜售”還是“因前期投入太大急需回款”的開(kāi)發(fā)商，價(jià)格都會(huì)走“底開(kāi)高走”的戰(zhàn)略———前者需要前期積攢人氣，后者需要在前期迅速回籠一部分資金。因此，可以肯定的是，2005年的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)和最后封盤(pán)時(shí)的售價(jià)相差會(huì)很大，因此，在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候進(jìn)入對(duì)2005年的購(gòu)房人而言應(yīng)該是一個(gè)比較明智的選擇。中原李文杰還提出，對(duì)投資購(gòu)房的人而言，除了關(guān)注開(kāi)盤(pán)價(jià)以外，還要選擇投資商鋪、住宅還是商住或其他物業(yè)類(lèi)型，“因?yàn)楫?dāng)前物業(yè)投資產(chǎn)品類(lèi)型多，你肯定要面臨選擇投資哪類(lèi)物業(yè)的問(wèn)題。而不管是住宅還是商鋪或商住，又有兩種不同的回報(bào)預(yù)期：靠租金回報(bào)還是靠物業(yè)增值。不管是前者還是后者，比較穩(wěn)妥的做法是：在商務(wù)發(fā)達(dá)區(qū)及其輻射區(qū)等區(qū)域增值潛力比較大的地段選擇比較安全�！�