發(fā)布時(shí)間：2005-1-8來源：不詳
國土資源部副部長李元近日在“全國國土資源廳局長會(huì)議”上說，２００５年國土資源部要“全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)積極參與宏觀調(diào)控”，運(yùn)用“鐵腕”貫徹已經(jīng)實(shí)施的政策，將會(huì)繼續(xù)收緊“地根”。對(duì)未經(jīng)“兩個(gè)規(guī)劃”審核的開發(fā)區(qū)，各級(jí)地方政府及國土資源管理部門一律不得增加新的建設(shè)用地供應(yīng)；而且要從嚴(yán)從緊實(shí)施建設(shè)用地供應(yīng)政策。土地利用年度計(jì)劃實(shí)行分類下達(dá)和考核，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃按照指令性計(jì)劃嚴(yán)格管理。
相關(guān)專家對(duì)此進(jìn)行了綜合分析。
２００４年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的超額實(shí)現(xiàn)已成定局，２００５年經(jīng)濟(jì)增長是否要依賴房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步大規(guī)模投資來帶動(dòng)，具有不確定性，因而，借助于經(jīng)濟(jì)增長理由放松對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓，條件不充分。另外，規(guī)范土地開發(fā)秩序、形成有效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的任務(wù)遠(yuǎn)未完成，短期內(nèi)放松土地整頓工作，搞土地秩序整頓的“半拉子”工程實(shí)非明智之舉。
土地供應(yīng)緊縮政策是宏觀調(diào)控系列政策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于通貨膨脹壓力的存在，政府必須調(diào)節(jié)信貸規(guī)模和信貸增長率，單獨(dú)放松房地產(chǎn)市場(chǎng)銀根的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不具備；降低不良資產(chǎn)率，提高資本充足率是近期國有銀行股份制改造工作的重點(diǎn)，尤其是在房地產(chǎn)泡沫論不斷升級(jí)的氛圍中，銀行向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大信貸規(guī)模與銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制原則相背離。幾大方面的綜合因素已經(jīng)限定了土地政策的基本方向。
因此牞政府堅(jiān)持已有的房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖，并切實(shí)落實(shí)相關(guān)政策，是推動(dòng)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本條件牞也是避免因房地業(yè)波動(dòng)引致整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)的基本措施。
人民幣小幅升值可期根據(jù)ＷＴＯ的開放承諾，中國已經(jīng)開始對(duì)海外銀行開放人民幣業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)不再僅僅依賴國內(nèi)渠道進(jìn)行融資，和國際金融市場(chǎng)的關(guān)系變得更加密切，同時(shí)也就更容易受到人民幣匯率波動(dòng)的影響。
近期要求人民幣升值的國際呼聲越來越高，摩根大通估計(jì)，到２００５年底，人民幣兌美元將會(huì)升值７％。豪賭人民幣升值的“熱錢”涌入中國市場(chǎng)，據(jù)香港金融管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，僅２００４年１０月份一個(gè)月，香港銀行體系的總結(jié)余增加了近６０億港元。
業(yè)內(nèi)專家分析，人民幣升值的預(yù)期肯定會(huì)吸引國際投資商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。但從長遠(yuǎn)來看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)是明顯利好，國外游資在完成投機(jī)目的之后就可能抽走資金，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨困境。因此，人們應(yīng)以理智的心態(tài)面對(duì)這一問題。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、“歐元之父”蒙代爾強(qiáng)調(diào)人民幣一旦升值牞將引發(fā)一系列嚴(yán)重不良后果。房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖面臨崩盤的危險(xiǎn)牞而且會(huì)使外商投資受到影響，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，就業(yè)壓力急劇加大，農(nóng)村貧富分化加劇。宏觀而言，中國的經(jīng)濟(jì)增長會(huì)放緩，人們對(duì)人民幣以后匯率的預(yù)期會(huì)動(dòng)搖，人民幣在國際經(jīng)濟(jì)中的地位也會(huì)受到影響。
周期性緩慢加息趨于明朗央行的加息雖然幅度不大，但是很好地表明了宏觀調(diào)控部門抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的態(tài)度。主要目的在于抑制投資，而不是抑制消費(fèi)。加息將不可避免地改變房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費(fèi)中的投資者深受影響，并且讓在房地產(chǎn)方面投資、消費(fèi)的透支者受到一次房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育。
此次央行調(diào)整中長期利率的幅度大于調(diào)整短期利率的幅度，３個(gè)月和活期存款的利率沒作調(diào)整，半年期以上的存款利率增幅依次增大，給吸引銀行體系外的短線資金增加了困難，尤其是居民手中的短線資金，而這些資金是銀行增加盈利的根本所在。這為未來繼續(xù)加息留下了操作空間。
在過去９年里央行利率持續(xù)下降，而本次加息后將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，利率由持續(xù)下降轉(zhuǎn)為持續(xù)上升。專家推測(cè)，首次加息算是投石問路，只是試探性的初步措施。第二次加息最快可能在首次加息的３個(gè)月后出現(xiàn)，且幅度比這次還要大。
招拍掛出讓土地范圍將擴(kuò)大自土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度實(shí)施以來，已經(jīng)取得了很大進(jìn)展，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓制度落實(shí)的范圍也不斷擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００４年上半年，招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地１．９４萬公頃，占出讓土地總面積的２８．７８％，出讓價(jià)款達(dá)１２５９．３７億元，占出讓總價(jià)款的６１．６％。而按照法律規(guī)定，城市內(nèi)的國有土地可以市場(chǎng)配置或有償使用的應(yīng)達(dá)到４０％～５０％，在有償供地的總量中，招標(biāo)拍賣掛牌供地面積比例應(yīng)達(dá)到３０％～４０％，市場(chǎng)現(xiàn)狀與目標(biāo)要求還有一段距離。
在２００４年閉幕的全國落實(shí)經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓制度座談會(huì)上，國土資源部副部長小蘇稱，今后除商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須全部實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓外，要逐步探索擴(kuò)大招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的范圍，四類用途以外土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，不管什么用途都應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，逐步把具有一定替代性、競爭性的工業(yè)用地等納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍。
不難看出，２００５年劃撥和協(xié)議出讓供地范圍將逐步縮小，經(jīng)營性土地出讓制度的配套政策還會(huì)進(jìn)一步完善。
經(jīng)濟(jì)適用房前景繼續(xù)被看好雖然２００４年北京市經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的投資建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模都有所擴(kuò)大，但與廣大市民不斷增長的住房需求相比依然供不應(yīng)求。國土資源部耕地保護(hù)司司長潘明也表示：“土地宏觀調(diào)控完全是出于國家宏觀調(diào)控大局的需要，中央要求通過控制用地總量來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，以達(dá)到控制用地增長過快以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等問題。在停止農(nóng)轉(zhuǎn)非土地審批的半年中，一些有關(guān)國計(jì)民生的重點(diǎn)項(xiàng)目，并不會(huì)受到土地宏觀調(diào)控政策的影響。像經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不但不應(yīng)該減少，還需要大幅度增加才行�！�
從后續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目來看，對(duì)業(yè)主認(rèn)購資格的嚴(yán)格審核基本消除了早期存在的“經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，工薪階層能買到經(jīng)濟(jì)適用房，由于新政策的正式施行將大大減輕開發(fā)商的回款壓力。
２００５年北京將新開工建設(shè)３００萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)有關(guān)部門的計(jì)算，在２０１０年以前，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房每年需求量約為３．８萬－４．３萬套，約合建筑面積３００萬－３４０萬平方米；每年經(jīng)濟(jì)適用住房開工量為３００萬平方米，年竣工量在２５０萬平方米以上；每年需要供應(yīng)的土地?cái)?shù)量為２５０公頃左右。因此經(jīng)濟(jì)適用房的前景沒有理由不被看好。
房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化加速預(yù)計(jì)２００５年房地產(chǎn)信貸的亮點(diǎn)將在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來房地產(chǎn)基金開放試點(diǎn)，從而使其與相關(guān)政策形成良好的資金對(duì)接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得到部分關(guān)照，但是在一段期間以內(nèi)還不能形成規(guī)�；�(yīng)。據(jù)了解，目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到２０家，能夠得到銀行信貸順利支持的在２００家左右。
據(jù)報(bào)道，建行將在２００５年一季度獲準(zhǔn)首家推出住房貸款證券化產(chǎn)品，并且以債券的形式在各大銀行間的債券市場(chǎng)發(fā)行并流通。銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安也表示，２００５年一季度將實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。
可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將打破過于依賴銀行的現(xiàn)狀，資金來源會(huì)更為廣泛，政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策也將更向大型企業(yè)傾斜，降低國有銀行承擔(dān)的連帶風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)基金的開放試點(diǎn)很有可能在內(nèi)地以外的市場(chǎng)上市發(fā)行，內(nèi)地的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目將首先受益，２００５年將是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式發(fā)生重大改變的一年。
北京新規(guī)劃促城市功能東移２００４年底，北京城市總體規(guī)劃牗２００４～２０２０年?duì)沸蘧幊晒诒本┕�。這是從１９５４年以來，北京的第５次規(guī)劃修編，與上一次修改規(guī)劃相距１１年。
新規(guī)劃提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃了１１個(gè)新城和多個(gè)城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。規(guī)劃的重心在于發(fā)展外城，房地產(chǎn)今后的開發(fā)重心將繼續(xù)外移。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過８·３１大限的２８８塊土地項(xiàng)目中，二環(huán)里面的占９％，二環(huán)到三環(huán)之間的占１１％，三環(huán)到四環(huán)之間占１１％，最多的是四環(huán)之外的占６９％。四環(huán)之外，甚至五環(huán)、六環(huán)之外這些非成熟區(qū)域的土地量非常之大，在道路、公園、醫(yī)院、托兒所、學(xué)校等眾多方面都存在著廣闊的發(fā)展空間。
規(guī)劃的１１個(gè)新城中，以ＣＢＤ為中心的東部區(qū)域是重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)�？梢姡玻埃埃的晖ㄖ�、順義和亦莊３個(gè)新城有望形成規(guī)模效益和聚集效益，成為經(jīng)濟(jì)型住宅和新型產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)寶地。北京部分城市功能有可能因此東移。
北京二手房相關(guān)法規(guī)有望出臺(tái)按照新規(guī)劃，在未來的三到五年之內(nèi)，北京將有超過百萬以上的老城區(qū)居民（三環(huán)以內(nèi)）遷往城市周邊的衛(wèi)星城和新的開發(fā)區(qū)。而這種大遷徙的背后需要有一個(gè)強(qiáng)大的二手房市場(chǎng)來支撐，實(shí)現(xiàn)這些遷徙人群住房上的“以舊換新”。如果在未來幾年內(nèi)，北京的二手房市場(chǎng)不能迅速崛起，將極大地阻礙北京新的城市規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)和城市戰(zhàn)略布局的調(diào)整。
由于北京二手房市場(chǎng)的起步較晚，整體市場(chǎng)還沒有發(fā)展到成熟運(yùn)作的階段，這給政府相關(guān)部門的管理工作加大了難度。隨著一級(jí)市場(chǎng)土地開發(fā)勢(shì)頭的逐漸放緩，二手房市場(chǎng)的尷尬地位將會(huì)得到改善，乃至在日后成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。北京在實(shí)現(xiàn)“兩軸——兩帶——多中心”的城市規(guī)劃和未來城市周邊地區(qū)開發(fā)的整體戰(zhàn)略推進(jìn)過程中，應(yīng)該借鑒上海當(dāng)年搞活二手房市場(chǎng)的良好經(jīng)驗(yàn)，而來自城市拆遷方面的壓力也會(huì)促使二手房市場(chǎng)的管理部門加速推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展速度和監(jiān)管力度。因此，２００５年二手房市場(chǎng)會(huì)面臨發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)法規(guī)有望出臺(tái)。
城市拆遷管理力度加強(qiáng)２００４年年末，有關(guān)部門已經(jīng)采取了一系列行動(dòng)加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作。
北京市建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土局等部門開始編制“本市房屋拆遷中長期規(guī)劃（２００５年至２０１０年）”，未列入拆遷年度計(jì)劃的項(xiàng)目，不予核發(fā)房屋拆遷許可證。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)合作委員會(huì)常務(wù)秘書長陳運(yùn)高近期透露，建設(shè)部目前正在磋商對(duì)全國拆遷工作的控制問題。北京市拆遷工作的大量展開正箭在弦上，根據(jù)北京市政府的決定，首先要拆除奧運(yùn)場(chǎng)館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的１７１個(gè)“城中村”，占地面積６９７萬平方米，其余的６０個(gè)“城中村”將在２００８年以后繼續(xù)完成拆遷。北京市政府辦公廳也隨后發(fā)出了控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知。該通知有大量對(duì)被拆遷居民的利好消息，諸如對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償金不到位不準(zhǔn)拆遷、嚴(yán)禁強(qiáng)行拆遷等，保護(hù)了被拆遷居民的權(quán)益。
２００５年的城鎮(zhèn)房屋拆遷進(jìn)程將大幅度放緩，拆遷中，居民的利益會(huì)得到更多保護(hù)，而開發(fā)商可以操作的相關(guān)項(xiàng)目也會(huì)相應(yīng)減少。