發(fā)布時(shí)間：2005-1-6來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
2005年，全球性復(fù)蘇仍將延續(xù)。日本和歐洲的加速?gòu)?fù)蘇和包括中國(guó)、印度在內(nèi)的發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)使得2004年全球經(jīng)濟(jì)的增速比去年4月份的預(yù)期提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，且大大高于前年底預(yù)期。雖然受到油價(jià)持續(xù)走高的拖累、中國(guó)宏觀調(diào)控和2004年基數(shù)較高的影響，目前許多權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)2005年世界經(jīng)濟(jì)的增速預(yù)期有一定的下調(diào)，但總體復(fù)蘇態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。
在全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇進(jìn)程中，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)帶來(lái)的潛在威脅不容忽視。過(guò)去十年中，全球經(jīng)歷了信息技術(shù)投資高潮和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫以及隨后的經(jīng)濟(jì)滑坡，而唯一不變的是全球房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。1997-2003年，歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)按不變價(jià)計(jì)累計(jì)平均上漲近40%，其中美國(guó)漲25%，英國(guó)、西班牙和澳大利亞分別漲80%、70%和65%，愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)則翻了一倍。這種漲勢(shì)在2004年得以延續(xù)，即便是亞洲等經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)的國(guó)家和地區(qū)，近年來(lái)的房?jī)r(jià)也開(kāi)始跟著歐美國(guó)家緊追不舍�？梢哉f(shuō)，強(qiáng)勁、活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)其影響巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，把世界經(jīng)濟(jì)從衰退的邊緣拉了回來(lái)。
然而，持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲已開(kāi)始脫離諸如利率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和全球化等基本因素能夠解釋的范疇。房?jī)r(jià)/收入比和房?jī)r(jià)/租金比是分別衡量房地產(chǎn)作為消費(fèi)品和投資品雙重身份有無(wú)泡沫的重要指標(biāo)。1998-2004年中期，美國(guó)房?jī)r(jià)/收入比和房?jī)r(jià)/租金比分別提高了20%和35%左右，并達(dá)到了30年來(lái)的最高水平。這一情況在歐洲更加嚴(yán)重。
與此相對(duì)應(yīng)，在美國(guó)和英國(guó)房產(chǎn)抵押貸款總額/GDP比例已經(jīng)達(dá)到68%，分別是1980年水平的2倍和3倍，其他工業(yè)化國(guó)家也存在類(lèi)似的現(xiàn)象。
值得一提的是，這輪房地產(chǎn)景氣周期具有驚人的全球同步性，我們相信這種同步性也將表現(xiàn)在行業(yè)下降周期過(guò)程中。一旦利率水平的提高和各國(guó)政府的干預(yù)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的衰退，全球經(jīng)濟(jì)將面臨極大的壓力�？梢哉f(shuō)，房?jī)r(jià)是油價(jià)之外未來(lái)世界經(jīng)濟(jì)的另一風(fēng)險(xiǎn)源。