任何預(yù)測(cè)，都是大膽而極具風(fēng)險(xiǎn)的。
尤其是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷與前瞻。進(jìn)入2005年，星城房地產(chǎn)界對(duì)于房?jī)r(jià)的論爭(zhēng)甚囂塵上，“看漲”與“看跌”，“唱多”與“唱空”，針?shù)h相對(duì)，莫衷一是。
歌舞升平的背后，是否隱藏著危機(jī)？陽(yáng)光燦爛的時(shí)節(jié)，是否醞釀著風(fēng)雨？這種擔(dān)憂開(kāi)始在業(yè)界內(nèi)彌漫、擴(kuò)散。
部分業(yè)界人士對(duì)前景持有謹(jǐn)慎的認(rèn)知，“2005年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的一路飆升似乎不大可能，其走勢(shì)顯得撲朔迷離。”
★房?jī)r(jià)市場(chǎng)是漲還是跌？對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這實(shí)在有些撲朔迷離 記者 劉 剛 攝
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將現(xiàn)？
“用‘暴漲’一詞來(lái)描述2004年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上行曲線，毫不為過(guò)。保守估計(jì)，2004年，星城樓市商品房單位面積均價(jià)普漲300元以上，漲幅在15％左右。”業(yè)界一位不愿具名的資深人士言之鑿鑿。
2004年，確是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)厚積薄發(fā)、高歌猛進(jìn)的一年，樓市呈現(xiàn)出供需兩旺、活力強(qiáng)勁的蓬勃態(tài)勢(shì)。無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，無(wú)論是大面積還是小戶型，無(wú)論是品質(zhì)卓異還是相對(duì)平庸，樓市都是一片瘋漲，一片火爆。
有開(kāi)發(fā)商甚至如此形容樓盤銷售火爆式態(tài)，“一個(gè)字——‘火’。不是一般的火，而是火得一塌糊涂�！狻跐q，‘豆腐’也在漲，樓盤不論大小、優(yōu)劣，一概在漲。”
在一片激情與昂揚(yáng)中，對(duì)樓市走向和房?jī)r(jià)漲跌的質(zhì)疑也從未消�！�2005年，樓市是否還能再接再厲，房?jī)r(jià)是否仍將一路飆升？”
各方觀點(diǎn)交鋒激烈，“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”。
力挺上揚(yáng)者認(rèn)為，土地、建材價(jià)格的上漲，物價(jià)指數(shù)的拉升，消費(fèi)者心理預(yù)期的加劇，以及住房消費(fèi)需求的強(qiáng)勁，勢(shì)必拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上行。
而一些充滿反叛精神的業(yè)界人士表示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)攀升速度過(guò)快，短期內(nèi)上行空間有限，難有作為，2005年，甚至可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，趨向回落。
盛極必衰？好景不長(zhǎng)？尖銳的聲音、激烈的碰撞，有助于理性的回歸，更有益于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
在經(jīng)歷2004年的黃金季節(jié)之后，星城樓市似乎陷入了經(jīng)濟(jì)學(xué)家形容的“金色迷茫期”。
業(yè)界各執(zhí)一詞
果然是“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”。近期，兩大部門發(fā)出的關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)的兩種聲音，更令人倍感困惑，無(wú)所適從�！ �
2004年12月27日，某媒體刊發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司一位副司長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，稱“前11個(gè)月，隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的逐步發(fā)揮作用，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)生明顯變化”，“預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持23％左右的較快增長(zhǎng)，商品房平均銷售價(jià)格漲幅有望回落10％左右”。
一石激起千層浪。各方對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈，議論四起。
然而，28日，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)布一份與前者觀點(diǎn)相左的權(quán)威報(bào)告。報(bào)告預(yù)計(jì)，2005年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上升，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨升與物價(jià)上漲形成互動(dòng)。房地產(chǎn)需求過(guò)旺、價(jià)格上漲將使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤(rùn)率上升，社會(huì)資金更多流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)投資過(guò)快將刺激鋼材、水泥等建材價(jià)格堅(jiān)挺……
兩種截然相反的判斷，令業(yè)界內(nèi)外一片迷惑。
“基于不同的信息、不同的角度，得出不同的結(jié)論，這似乎在情理之中�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司的預(yù)測(cè)，是建立在“投資”與“宏觀調(diào)控”的角度上；而國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部的報(bào)告，則是立足于“物價(jià)”與“邊際效應(yīng)”的基石上。因此，兩種預(yù)測(cè)大相徑庭。
“如今，各方對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，大都是‘盲人摸象’，缺乏全面而理性的審視。”一位業(yè)界人士直言不諱地指出，摸到“象牙”者宣稱，樓市仍將“�！睔鉀_天；摸到“象腿”者則預(yù)言，“熊”市即將到來(lái)。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)面極廣，其中不確定因素較多，因此，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，是一件相當(dāng)困難的事情。
大體趨向平穩(wěn)
“一個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲跌，將受到宏觀經(jīng)濟(jì)的制約，同時(shí)也受到地域因素的頂托。”一位政府人士表示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的走勢(shì)，主要取決于供求、政策、成本、風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等諸多因素。
“理論界一致認(rèn)為，供求是影響房?jī)r(jià)的最終因素�！彼f(shuō)，上年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲，一定程度上是由于受到金融政策影響，市場(chǎng)供應(yīng)萎縮，樓盤銷售順暢，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)。“據(jù)估計(jì)，2005年商品房新增供應(yīng)將大量釋放，房?jī)r(jià)‘暴漲’的勢(shì)頭將會(huì)有所遏制。因?yàn)椋@與成本、通脹等因素形成明顯的對(duì)沖局面�！�
一位銀行界人士指出，金融政策與宏觀調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也非同小可。譬如，央行加息對(duì)樓市的作用將在2005年顯現(xiàn)。最為突出的，可能是消費(fèi)者的心理預(yù)期將因此發(fā)生動(dòng)蕩，需求開(kāi)始下滑，而房?jī)r(jià)也將受到拖累，向下游移，最低限度是房?jī)r(jià)猛漲的趨勢(shì)將受到控制，趨向回落。
“土地價(jià)格的上漲，開(kāi)發(fā)成本的上揚(yáng)，并不構(gòu)成房?jī)r(jià)上行的絕對(duì)支撐�！睒I(yè)界一位資深人士透露，目前，開(kāi)發(fā)商手中已掌握并儲(chǔ)備相當(dāng)數(shù)量的土地，盡管土地價(jià)值正在上升，但土地成本并未增長(zhǎng)。同時(shí)，與上年相比，建材價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)回落的跡象。從這個(gè)層面分析，房?jī)r(jià)繼續(xù)冒進(jìn)的理由并不充分。
他進(jìn)一步判定，或許成本的變化不太明顯，但由于持續(xù)有效的宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)環(huán)境將逐步優(yōu)化，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)急遽減弱。低風(fēng)險(xiǎn)、高收益，勢(shì)必誘使外來(lái)資金的“入侵”，樓市競(jìng)爭(zhēng)也將隨之加劇。競(jìng)爭(zhēng)加劇，品質(zhì)平庸的樓盤曾經(jīng)的“幸福時(shí)光”將戛然而止。
“2005年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不大可能繼續(xù)‘暴漲’，上漲速度將有所放緩，上漲幅度將有望回落�！睒I(yè)界一位不愿具名的資深人士表示，房?jī)r(jià)“暴漲”或許只能使少數(shù)人獲利，但房?jī)r(jià)“陡跌”一定會(huì)使大部分人受害�？梢�(jiàn)，暴漲暴跌都不是好事。“盡管2005年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)走勢(shì)有些撲朔迷離，但大致上將趨向平穩(wěn)�！�