05年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展探路 3大新政元旦起實施
發(fā)布時間：2005-1-4來源：東方早報
房地產(chǎn)開發(fā)商眼中漫長甚至有些郁悶的“政策年”，已經(jīng)隨著2004年最后一張日歷的撕去而離去。從2005年1月1日起，又有一系列影響樓市的國家政策以及行業(yè)管理規(guī)定正式開始執(zhí)行，為2005年中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展布局探路。
根據(jù)財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發(fā)的《進(jìn)一步加強新增建設(shè)用地土地有償使用費征收使用管理的通知》，1月1日起，中國對土地有償使用費將實行先繳后分。
申請用地的市、縣人民政府應(yīng)繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費，由市縣人民政府財政部門負(fù)責(zé)繳納。各級國庫收到庫款時，按規(guī)定的分成比例，將庫款的30%逐級上劃中央總金庫；將庫款的70%部分，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的省、市、縣具體分成比例進(jìn)行劃撥。今后，凡不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳交土地有償使用費的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件。否則，以違法批地進(jìn)行處理。
國土資源部相關(guān)人士表示，全國大部分地區(qū)存在新增建設(shè)用地土地有償使用費欠繳問題，不少地方認(rèn)為，中央財政的30%只要交了，地方的70%自己說了算。而實際上，這種減免、拖欠新增建設(shè)用地土地有償使用費，客觀上降低了用地的成本，助長了“圈地”之風(fēng)，給各地違規(guī)招商引資活動提供了方便，也給地方政府鋪攤子、搞重復(fù)建設(shè)提供了本錢。
從1月1日起，通過住房公積金和商業(yè)銀行進(jìn)行貸款買房的貸款利率將按照上調(diào)后的利率執(zhí)行，也就是說2004年10月29日前辦理的個人住房貸款，從2005年1月1日月供還款將有所增加。
有專家計算說，央行加息讓貸款買房的市民購房成本增加2%。如果按照利率上調(diào)0.27%計算，將使購房者1萬元的貸款額每月供款約多交1.5元。以購房貸款40萬元為例，以按揭期限20年計算，每月供房款將增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房貸款總額共增加14431.2元，所以2005年1月您去還月供的時候就要多準(zhǔn)備一些人民幣，雖然不是很多，但也是新增加的數(shù)額。
1月1日起，如果業(yè)主在不知情的情況下購買了開發(fā)商已進(jìn)行抵押的房屋，只要業(yè)主已支付全部房款而且實際入住，即使沒有辦理過戶登記手續(xù)，人民法院也不得查封、扣押、凍結(jié)該套房產(chǎn)。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，只要業(yè)主能夠證明自己在購買房屋之前，對房屋已被抵押的事實完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押權(quán)人(通常為銀行)向開發(fā)商追討欠款，法院也不能查封、扣押、凍結(jié)該套房產(chǎn)。
此外，依據(jù)《規(guī)定》第七條，業(yè)主抵押自己所有的房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn)，而且有充分證據(jù)可證明這一點的時候，那么即使抵押權(quán)人(通常為銀行)向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業(yè)主可以繼續(xù)居住。