買一套二手房，“違約責任”怎樣約定
發(fā)布時間：2004-11-22來源：晨報
案例：
武昌的馮女士問：最近想買一套二手房，但在和對方簽訂合同的時候發(fā)現(xiàn)對方寫的合同非常簡單。我常常聽人說要注意合同中間的違約責任條款，請問什么是違約責任？在房屋買賣合同中要約定哪些違約條款？
律師解答：
什么是“違約責任”
違約責任，也稱違反合同的民事責任，是指合同當事人因不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時所應承擔的責任，它具有補償性和懲罰性雙重性。也就是說，當一方不履行合同或不完全履行合同時，另一方就可以根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，強迫違約方承擔因違約而給守約方造成的直接損失和間接損失，用通俗的話說就是“賠償損失”。
買房時“違約責任”怎樣約定
在簽訂新商品房買賣合同應當注意以下違約責任的約定：
1．房屋合同約定面積與產(chǎn)權登記面積的差異；
2．出賣人逾期交房；
3．出賣人擅自變更房屋的規(guī)劃設計或變更規(guī)劃設計后對買受人不履行書面通知義務的；
4．出賣人交付的房屋裝飾、設備標準不符合約定；
5．房屋和小區(qū)的基礎設施及基礎設施及其配套建筑不符合約定；
6．因出賣人的原因不能辦理或不能按期辦理產(chǎn)權證；
7．出賣人不履行保修責任；
8．其他有特別約定的情況。
在二手房買賣合同中當注意以下違約責任的約定：
1．出賣人逾期交房的責任
2．買受人逾期付款的責任
3．因雙方原因不能辦理或不能按期辦理過戶手續(xù)的責任
4．買方或者賣方單方面解除合同的責任
5．房屋質(zhì)量不符合約定的責任
“違約責任”的承擔方式要明確
一般房屋買賣違約責任的承擔方式有：
1．違約損害賠償：損失賠償額應相當于因違約所造成的全部損害，包括直接損失和間接損失。
2．實際履行：一方不履行合同時，另一方有權要求法院強制違約方按合同規(guī)定履行義務。
3．違約金：買賣雙方可以約定一方違約時，應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額計算方法。
4．定金：收受定金方不履行約定的義務，應雙倍返還定金；給付定金方不履行義務的，定金不予返還。