賣方市場下，加息擠壓房地產泡沫勝算幾何
發(fā)布時間：2004-11-8來源：財經時報
目前中國的房地產市場仍屬于賣方市場，買房者沒有實力與賣方進行價格談判，開發(fā)商根據成本定價法進行定價的現(xiàn)實，使得開發(fā)商的融資成本實際上還是要消費者來消化□本報見習記者齊心一個有趣的現(xiàn)象是，以往的中國儲蓄者總是希望銀行的利率越高越好，因為那時他們的家庭資產中很少有銀行負債。美國人恰恰相反，他們非常不希望加息，因為他們習慣于貸款消費，加息就意味著他們的收入中交給銀行的會更多。
中國人在１０月２９日終于迎來了９年以來的第一次加息，而這時候，越來越多的城市居民成為了住房貸款人。
這次加息適逢近期“房地產泡沫論”甚囂塵上。
此前，一直認為中國經濟被房地產市場“挾持”的中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認為，利率沒有上調，導致存款儲蓄收益率遠遠小于房地產市場收益率。如果讓國內房地產的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。
來自摩根士丹利的亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠放言，房地產業(yè)離“最后算賬”的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年，中國地產泡沫即將破裂。謝國忠指出，中國拒絕提高利率的做法刺激每一個潛在的投機者加入到房地產投資。目前上海、杭州房價增幅超過１０％，大量外地資本流入當地，炒樓花、炒房號現(xiàn)象嚴重。
正如觀察人士所說的“現(xiàn)在世界上哪個國家通過加息就真的能放緩經濟的增長”？對房地產市場而言，通過加息就能真正抑制住快速上漲的房價嗎？
事實上，目前中國的房地產市場仍屬于賣方市場，買房者沒有實力與賣方進行價格談判，開發(fā)商根據成本定價法進行定價。由于土地轉讓由過去的協(xié)議出讓變成“招拍掛”方式，土地價格飛漲；同時銀行對房地產企業(yè)惜貸，無形中增加了開發(fā)商的融資成本。加息后的成本增長實際上還是要消費者來消化，而最后，這些虛高的房價還都由購房者來埋單。
國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松認為，宏觀調控對房地產的影響未必表現(xiàn)為房地產市場價格的下降，也可表現(xiàn)為房地產供、需增幅都有所回落。
因此，加息能在多大程度上化解房地產泡沫還有待觀察。
業(yè)內人士認為，此次利率上調不會對中低檔物業(yè)，包括經濟適用房在內的房產價格產生太大影響，價格還會穩(wěn)步上升；但是會影響投資者投資高檔物業(yè)。從地域上來看，升息將對長江以南的房地產業(yè)影響較大，抑制某些地區(qū)投資過熱行為，控制已經出現(xiàn)的泡沫。
同時，升息會使一些購房者持幣觀望，但不會動搖市場的主流客戶，對需求的抑制作用較小。
對于房地產開發(fā)商來說，財務成本增加可能迫使他們考慮加快項目開發(fā)的周轉期；居民購買力下降引起的價格下跌，可能使得企業(yè)減少盈利甚至虧損，此外，還會增加土地儲備的成本和風險。因此，在下階段開發(fā)商更要精打細算起來，安排好各項目的開發(fā)時間，調整開發(fā)節(jié)奏，使項目的開發(fā)漸次進行，以保持一個較充裕的現(xiàn)金流。特別是資金鏈繃得很緊的開發(fā)商更要小心謹慎。同時，已經拿到土地儲備的開發(fā)商也要拓寬融資渠道，規(guī)避融資不暢給企業(yè)帶來的系統(tǒng)風險。
ＳＯＨＯ中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹稱：“加息我們歡迎，２％的影響是一個非常小的影響�！彼f，央行這次出臺的政策，提高了０．２７％的基準利率，放寬了貸款的幅度和下調存款的幅度，這些都是利用市場手段去調控經濟，也是用市場的手段去管理商業(yè)銀行。