發(fā)布時(shí)間：2004-11-4來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
不過(guò)，無(wú)論是上面哪一條，都是與國(guó)內(nèi)一些地方的房地產(chǎn)過(guò)熱、房地產(chǎn)泡沫高企有關(guān)。因?yàn)�，�?guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄存款的負(fù)利率自然是與國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)上漲有關(guān)，而CPI上漲不僅僅和糧食、服務(wù)品價(jià)格上漲有關(guān)，其最為重要的原因是原材料和生產(chǎn)品價(jià)格上漲拉動(dòng)的結(jié)果。如果把房?jī)r(jià)的上漲也計(jì)算在內(nèi)，CPI的上漲肯定不止國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的幅度了�？梢哉f(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的逆向傳導(dǎo)到了生產(chǎn)品、原材料的價(jià)格上漲，然后由生產(chǎn)品傳導(dǎo)到消費(fèi)品、服務(wù)品的價(jià)格上漲。房?jī)r(jià)上漲是CPI上升最重要的原因。
而房?jī)r(jià)的上漲是住房供求關(guān)系造成的嗎？是居民的有效需求快速增長(zhǎng)造成的嗎？是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展嗎？事實(shí)并非如此。隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲，中國(guó)的房地產(chǎn)似乎正在步早幾年股市之后塵，正在吹起巨大的泡沫。
國(guó)內(nèi)有不少聲音都在大聲叫嚷：看看中國(guó)十幾億人的需求，而地球上的土地卻是既定的，特別是大城市的土地更是開(kāi)發(fā)一塊少一塊。就憑這一點(diǎn)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲20年根本沒(méi)有問(wèn)題了。再加上政府對(duì)土地的限制，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)豈能有什么泡沫呢？
也正是這樣一鼓噪，不少外國(guó)人來(lái)了，中小城市的人也來(lái)了。人們蜂擁而上，北京、上海等國(guó)內(nèi)一些大城市的房?jī)r(jià)炒上了天。我香港的朋友、外省的同學(xué)、身邊的同事朋友……就像1999年前后國(guó)人蜂擁而入股市一樣，特別是還有不少外國(guó)人，大家都加入購(gòu)房大軍之列�？吹竭@個(gè)光景，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及地方政府豈能不高興？正是這些利益集團(tuán)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正常，沒(méi)有泡沫。
我們不必去計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，也不必統(tǒng)計(jì)住房的空置率，更不要去管住房項(xiàng)目發(fā)展速度。只要去問(wèn)問(wèn)大多數(shù)的民眾，北京、上海、杭州等城市的房?jī)r(jià)高不高，他們的工資及財(cái)富(甚至于是幾代人的財(cái)富)能夠購(gòu)買幾平方米的商品房。
有人說(shuō)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)與香港和日本相比還差得太遠(yuǎn)了。但香港的工資水平也是我們沒(méi)法比的。香港大學(xué)教授的月薪是國(guó)內(nèi)的十幾倍，但是他們?cè)谙愀圪?gòu)房都只能買得起一百平方米大小價(jià)格不高的房子。如果國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)要向香港、日本看齊，那么我們的房子還有誰(shuí)能夠買得起呢？
這樣一些最基本的常識(shí)，是國(guó)人沒(méi)有看到呢？還是國(guó)人就根本不知道？我想應(yīng)該是前者，是一些人或單位在混淆視聽(tīng)，要讓廣大的民眾來(lái)接房地產(chǎn)高價(jià)的最后一棒。央行加息后，不少人都在考慮自己的住房貸款該怎么辦，他們對(duì)利率變化、利率風(fēng)險(xiǎn)根本就沒(méi)有底。別看近來(lái)房地產(chǎn)商的商品房空置率是下降了，但是這種開(kāi)發(fā)商的商品房空置率已經(jīng)轉(zhuǎn)移到民眾手中去了。就像以往的股市一樣，這些高價(jià)房都讓廣大民眾接著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們則大獲其利、落袋為安。
有人計(jì)算過(guò)，如果僅從加息影響看，加息0.3厘整體房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)將下降1.16%；如果加息0.45厘，整體房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)將下降1.74%。而從購(gòu)房成本看，加息0.3厘，購(gòu)房成本上漲2.24%；加息0.45厘，購(gòu)房成本上漲4.15%。央行這次加息的幅度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利潤(rùn)的影響，實(shí)際可能比上述計(jì)算的還要小�！凹酉�(huì)增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本”其實(shí)是一個(gè)煙幕彈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能借這個(gè)煙幕彈來(lái)抬高房?jī)r(jià)。因?yàn)�，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利的行業(yè)，加息0.27厘對(duì)其成本的影響完全可以忽略不計(jì)。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，情況就不一樣了。
對(duì)于購(gòu)房者又可以分為三大類型。一類是購(gòu)房自住者，一類購(gòu)房的投資者，一類是徘徊在這兩者之間購(gòu)房者。在加息幅度不高時(shí)，加息對(duì)這三類購(gòu)房者都會(huì)有多少影響。就如有人計(jì)算過(guò)的，加息0.27厘，每月購(gòu)房成本僅增加百把元沒(méi)有關(guān)系。但從長(zhǎng)期看，情況則不同了。央行這次加息引起廣大民眾強(qiáng)烈的關(guān)注，增加了國(guó)內(nèi)民眾對(duì)金融市場(chǎng)與利率的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。可以說(shuō)，目前的房地產(chǎn)熱，特別是一些大中城市房地產(chǎn)熱都是與民眾的利率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱有關(guān)。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸成長(zhǎng)幾十倍，目前個(gè)人住房貸款已近2萬(wàn)億，有80%以上的民眾根本就沒(méi)有考慮利息風(fēng)險(xiǎn)，以傳統(tǒng)的定勢(shì)思維認(rèn)為他們購(gòu)房時(shí)利率是不變動(dòng)的。購(gòu)房時(shí)，房地產(chǎn)商以最低利率平均數(shù)告訴購(gòu)房者每月要還貸款多少，不少人一看這個(gè)數(shù)覺(jué)得自己有能力來(lái)支付還貸，因此也就輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果開(kāi)發(fā)商及銀行把利率風(fēng)險(xiǎn)(以利率為10%復(fù)利計(jì)算，8年本金與利率要增加一倍)告訴民眾，讓他們把這些風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，情況也許就完全不同了。
最近，有研究表明，目前上海個(gè)人負(fù)債率高達(dá)155%，北京個(gè)人負(fù)債率達(dá)122%，這些都與民眾對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)不清楚有關(guān)。而這次央行加息，民眾對(duì)此極大的關(guān)注就表明了他們開(kāi)始意識(shí)到這種利率風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于那些潛在的想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的民眾來(lái)說(shuō)，不僅購(gòu)房時(shí)要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，更重要是要考慮今后利率趨勢(shì)，關(guān)注這種利率趨勢(shì)對(duì)其購(gòu)房之影響。
購(gòu)房者一旦把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮在自己購(gòu)房中，那么其影響一定會(huì)是較大的。因?yàn)�，盡管這次央行加息幅度很小，但它已經(jīng)表明政府在宏觀政策方式上的巨大轉(zhuǎn)變，即由以往宏觀調(diào)控行政的方式改變?yōu)槭袌?chǎng)化的方式。同時(shí)，這次加息也向利率市場(chǎng)化邁出了重要一步。無(wú)論是從這次利息調(diào)整的本身來(lái)看，還是這次加息后市場(chǎng)利率變化趨勢(shì)來(lái)看都清楚表明了這一點(diǎn)。前者差異性地調(diào)整了不同期限利息水平，后者放開(kāi)了存貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間。這些都是國(guó)內(nèi)利率市場(chǎng)化重要舉措。
由于以往利率是管制下的利率，而且以往管制下的利率不是隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷上升，而是處于下降通道上、處于最低水平�？梢哉f(shuō)，無(wú)論是宏觀調(diào)控的市場(chǎng)化還是國(guó)內(nèi)利率市場(chǎng)化及國(guó)際利率進(jìn)入上升的周期，國(guó)內(nèi)利率必然會(huì)由下降的通道轉(zhuǎn)變?yōu)樯仙闹芷凇?
對(duì)于購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，利率水平進(jìn)入上升的通道一定會(huì)增加其生活之成本，擠出其他方面的需求。對(duì)于大多數(shù)徘徊在投資與消費(fèi)之間的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，隨著利息不斷的攀升，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌，這不僅會(huì)造成個(gè)人想保值的資產(chǎn)貶值，而且會(huì)使貸款抵押品貶值而形成銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于那些已經(jīng)入市場(chǎng)的購(gòu)房投資者來(lái)說(shuō)，他們多以賺取房產(chǎn)買賣價(jià)差為主，如果利息調(diào)整，不僅增加他們供樓還貸的成本，也會(huì)因加息預(yù)期具有很大不確定性而讓自己手中房子成了燙山芋，隨時(shí)都可能變現(xiàn)了結(jié)。當(dāng)大家都不約而同都這樣做時(shí)，房?jī)r(jià)必然下跌。
可以說(shuō)，這次央行加息，影響最大可能是對(duì)潛在購(gòu)房者的影響。因?yàn)�，一旦利率進(jìn)入上升周期，對(duì)于10年、20年甚至30年的房貸來(lái)說(shuō)，利息上升更是必然。那么潛在購(gòu)房者一定考慮這種利率風(fēng)險(xiǎn)，一方面他們有可能盡量延遲進(jìn)入購(gòu)房的時(shí)間，另一方面當(dāng)他們進(jìn)入購(gòu)房時(shí)，也會(huì)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房需求在短期內(nèi)一定會(huì)下降，房地產(chǎn)泡沫也就會(huì)漸漸地消解。
總之，這次央行加息是針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫而來(lái)，如果央行能夠逐漸讓國(guó)內(nèi)利率市場(chǎng)化，讓市場(chǎng)的利率逐漸進(jìn)入一個(gè)上升周期，那么已經(jīng)形成的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫可能會(huì)在這個(gè)過(guò)程中逐漸消解，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也能夠真正走上健康發(fā)展之軌道。