行業(yè)趨勢(shì)研究：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提高
發(fā)布時(shí)間：2004-11-2來(lái)源：上海證券報(bào)
行業(yè)資金密集型特點(diǎn),決定了利率敏感性
房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地和開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金量大,并且開(kāi)發(fā)周期一般在12個(gè)月以上。二是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房所需資金量大,個(gè)人住房貸款是主要的消費(fèi)信貸品種。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性,所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的成本,從而影響到商品房的供給和價(jià)格,同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息,從而影響商品房的需求和價(jià)格。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約50%-70%的開(kāi)發(fā)資金直接或間接來(lái)源于銀行貸款。根據(jù)央行4月份在除西藏之外的30個(gè)省市區(qū)對(duì)鋼鐵、水泥、電解鋁、汽車和房地產(chǎn)5個(gè)行業(yè)投融資情況的調(diào)查結(jié)果,房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.76%,銀行借款占總負(fù)債的比例為41.32%,銀行貸款占全部資金來(lái)源的平均比重為40.8%。銀行貸款占房地產(chǎn)全部資金來(lái)源的實(shí)際平均比重可能比這要更高。附表概括了三季報(bào)國(guó)泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)股票池上市公司負(fù)債情況。數(shù)據(jù)表明,這些上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率要低于行業(yè)平均水平。
從商品房供給方面看,加息造成的資金成本提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響最為關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù),多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資,因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)成本增大,對(duì)企業(yè)資金成本和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加,還可能增加開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難,在招牌掛市場(chǎng)化出讓經(jīng)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下,加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。
行業(yè)需求不會(huì)出現(xiàn)突變,但增幅受限
房地產(chǎn)行業(yè)雖然在成熟市場(chǎng)是周期性行業(yè),但是在中國(guó),由于住房制度變革等結(jié)構(gòu)性因素的支持,房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特征尚不明顯。因城市化、城市動(dòng)拆遷改造、消費(fèi)升級(jí)、國(guó)民收入增加和消費(fèi)信貸等支持的市場(chǎng)需求還是較為旺盛。在需求和收入能夠保持增長(zhǎng)的前提下,加息對(duì)市場(chǎng)需求的影響主要在于持幣待購(gòu)的心理預(yù)期。按照本息等額償還法,此次加息前10萬(wàn)元貸款20年月供662元,加息后增加到677元,增加15元,月供增加幅度有限,因此自用的商品房消費(fèi)者對(duì)支出成本的變化似乎并不敏感。因此,估計(jì)行業(yè)需求影響不會(huì)出現(xiàn)突變,但銷售增長(zhǎng)幅度受到影響。投資性住房銷售增速可能先于消費(fèi)性住房銷售下調(diào)。此外,需要提出,加息在一定程度上有利于全國(guó)商品房?jī)r(jià)格增幅的小幅穩(wěn)健增長(zhǎng),更有利于局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和銷售增幅的理性回落。
影響行業(yè)需求目前最關(guān)鍵的問(wèn)題是加息周期預(yù)期及其實(shí)際行為。一方面持續(xù)加息可能使宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮周期,對(duì)房地產(chǎn)投資和需求產(chǎn)生抑制作用；另一方面持續(xù)加息將會(huì)增強(qiáng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌的預(yù)期,下跌預(yù)期將會(huì)導(dǎo)致更大的實(shí)際下跌,并且增強(qiáng)購(gòu)房者的持幣待購(gòu)心理預(yù)期。所以只要不出現(xiàn)高頻率的中幅加息,房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)及其拐點(diǎn)預(yù)期是不會(huì)出現(xiàn)的。
主要上市公司業(yè)績(jī)基本不受影響
近期調(diào)研結(jié)果表明,由于計(jì)劃在2004年結(jié)算的項(xiàng)目基本上必須在10月之前完成銷售,目前業(yè)內(nèi)主要公司的全年銷售計(jì)劃和利潤(rùn)計(jì)劃已經(jīng)基本完成,而且較去年有大幅的提高,因此今年各公司的業(yè)績(jī)將不會(huì)受到影響。加息對(duì)上市公司業(yè)績(jī)及其成長(zhǎng)性的負(fù)面影響將在明年體現(xiàn)出來(lái)。
始于去年121號(hào)文件的行業(yè)清理規(guī)范和加息將深刻影響到今后較長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)格局和企業(yè)運(yùn)作模式。開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作資金成本、開(kāi)發(fā)時(shí)間和開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型壓力增加,市場(chǎng)份額和資源將向具有品牌、資金、土地優(yōu)勢(shì)的企業(yè)集中,向?qū)I(yè)和專注的開(kāi)發(fā)商集中。
與非上市公司比,上市公司的直接融資渠道優(yōu)勢(shì)將更加明顯,今年萬(wàn)科等公司紛紛完成可轉(zhuǎn)換債和新股增發(fā),募集資金優(yōu)勢(shì)將加快行業(yè)內(nèi)的集約整合,萬(wàn)科、華僑城等上市公司龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額還將繼續(xù)提高。我們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)9月月報(bào)中所作的"醞釀新格局"預(yù)期將越來(lái)越清晰。