發(fā)布時間：2004-10-27來源：新財富
目前影響國內(nèi)房地產(chǎn)供給的最主要因素是開發(fā)商的預(yù)期利潤。預(yù)期利潤主要受預(yù)期房價、開發(fā)成本(包括地價、建筑成本)、信貸政策(開發(fā)貸款總量控制、利率變化導(dǎo)致資金成本的變化)影響。影響房地產(chǎn)需求的主要有：居民收入/預(yù)期(主要指有購房需求的居民收入，與國民經(jīng)濟(jì)景氣度、GDP增長高度相關(guān))、城市人口增長(即城市化率的增長)和信貸政策(房貸總量控制、利率變化導(dǎo)致購房成本的變化)。
個人消費(fèi)近九成，以住宅為基礎(chǔ)的行業(yè)持續(xù)增長
1998年住房制度改革，將中國巨大的住宅存量和需求推向了市場，也使長期被壓抑的需求得到了釋放。國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，并出臺了一系列的扶持政策，刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的增長。住宅投資占行業(yè)投資比重持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)投資的68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的核心(如圖1)；住宅價格的漲升已成為拉動房地產(chǎn)整體價格指數(shù)的主要動力(如圖2)；個人消費(fèi)成為推動房地產(chǎn)需求的決定性力量，個人購房比重已接近90%，其中個人購買住宅商品房的比例超過95%。
長達(dá)15年的城市化進(jìn)程成為長期推動力量
在我們的實(shí)證研究中，城市人口增長對房地產(chǎn)市場的推動作用遠(yuǎn)大于居民收入增長。2003年末，我國城市人口約為5.23億。我們預(yù)計，2010年則有望接近7.3億(城市化率約為55%)，新增城市人口約2億。中國城市人口加速增長期將持續(xù)到2018年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?0.9%(如圖3)。長達(dá)15年的城市化加速增長，將形成對住宅和城市建設(shè)的強(qiáng)烈需求，進(jìn)而對城市房地產(chǎn)價格的變遷產(chǎn)生極大影響。
未來的住宅需求主要來自：城市人口增長產(chǎn)生的實(shí)際新增需求；由于居住水平提高，人均居住面積提高所產(chǎn)生的新增需求；由于存量住宅自然折舊產(chǎn)生的新增需求；流動人口增長產(chǎn)生的新增需求。
預(yù)計2001-2010年10年間，上述四項(xiàng)新增的住宅需求合計約39億平方米。剔除掉2001-2003年銷售面積6.91億平方米后，2004-2010年的住宅需求約32.1億平方米，折合年均復(fù)合增長率要達(dá)到12%以上才能滿足需求，將遠(yuǎn)高于GDP的增長。近年來全國范圍內(nèi)供需基本平衡，需求保持了20%以上的增速(如圖4)。未來幾年，由于基數(shù)增大，增速將顯著放緩，但堅實(shí)的需求基礎(chǔ)顯然不會受到動搖。
地方政府與市場“良性互動”推高房地產(chǎn)價格
房價上漲，將推動地價的漲升。地方政府作為土地的壟斷供應(yīng)者，將從地價上漲中獲得巨額收益。城市的不斷發(fā)展也將繼續(xù)推升當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、地產(chǎn)價格，政府與市場也就形成所謂的“良性互動”，將房地產(chǎn)價格不斷推高。這種互動是中國城市化進(jìn)程中對房價的持續(xù)、長期推動因素，也是我們看好中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的主要原因之一。
當(dāng)然，這種互動不是無休止的，也具有周期性波動的特點(diǎn)。短期內(nèi)，房價大幅上漲，受沖擊最大的是占絕大多數(shù)的中低收入居民，政府必須考慮他們的利益。此外，地方政府在宏觀經(jīng)濟(jì)降溫期間，還將受到來自中央政府宏觀調(diào)控的壓力，對城市基建的投資不可能保持現(xiàn)有的高速增長。
長期來看，地方政府的行為只能影響房價短期的變動速度，而不能在實(shí)際上決定房價。因?yàn)殚_發(fā)商、投資/投機(jī)者、消費(fèi)者都會根據(jù)政府政策變化、根據(jù)市場變化去調(diào)節(jié)自己的預(yù)期和行為，房價最終還要由市場決定。
宏觀調(diào)控中短期需求減少
房價2006年后將緩步回落
在目前供給穩(wěn)定增長的形勢下，影響全國房地產(chǎn)市場走勢的主導(dǎo)力量應(yīng)在需求一方，需求變化決定了產(chǎn)業(yè)景氣度的中短期方向。預(yù)計此輪宏觀調(diào)控將導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)未來1-2年增長放緩。居民收入及收入預(yù)期下降、信貸緊縮、升息將對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
中國經(jīng)濟(jì)增長總是在“投資的加速和延緩”的背景下展開的，經(jīng)濟(jì)的周期實(shí)際上是投資的周期。歷史上每次緊縮政策出臺后，經(jīng)濟(jì)增長都有明顯回落現(xiàn)象。我們注意到，在波動的經(jīng)濟(jì)周期中，收入越高的家庭，收入變動幅度越大。
緊縮的投資政策，導(dǎo)致投資品盈利水平的下降，高收入家庭的收入預(yù)期在一定程度上惡化。對于高收入階層而言，“10萬元”以上消費(fèi)(多套/高檔住宅、轎車)的需求收入彈性最大，一旦收入預(yù)期增長放緩，這類消費(fèi)需求首先受到抑制。
對于中低收入戶而言，收入和收入預(yù)期受到的負(fù)面影響要小得多，消費(fèi)需求不會有太大的改變。但其較低的購買力難以承受目前高漲的房價，不可能成為推動房價繼續(xù)上漲的動力。
目前在一些房地產(chǎn)過熱城市(如上海、杭州、青島)，房價收入比均處于歷史最高位。在中國經(jīng)濟(jì)未來1-2年增長放緩、收入和收入預(yù)期下降的形勢下，這些城市的房價回落也許只是時間上的問題。
從房地產(chǎn)投資角度來看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率，資金就仍然可能繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，房價就存在繼續(xù)上漲的理由。按我們計算的數(shù)據(jù)，目前全國36大城市平均住宅租金年收益率仍然在5%以上，而一年期存款利率才1.98%。理論上，在不考慮價差損益的基礎(chǔ)上，名義利率必須上升3個百分點(diǎn)才能有效抑制房地產(chǎn)投資。
目前，升息預(yù)期的主要作用在于降低了房價預(yù)期漲幅。但又必須看到，在升息周期初期，升息幅度基本上不會超過通脹幅度，實(shí)際利率還可能繼續(xù)下降。而房地產(chǎn)作為抗衡通脹的最佳投資品之一，通脹預(yù)期對房價預(yù)期漲幅有正向作用。我們認(rèn)為，短期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場將仍然處于高按揭比例(80%)、低利率、低通脹的市場環(huán)境下。
2005年底以前，只要央行施行穩(wěn)步而適度的升息步伐，全國整體房價就不會出現(xiàn)回落，但增速將顯著放緩，不可能維持目前接近12%的漲幅。全國房價真正出現(xiàn)回落，也許將是2006年后的事情。但提早進(jìn)行的宏觀調(diào)控和緩步加息，將使得房價急跌的可能性大大減小，房價有望最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。