發(fā)布時間：2004-10-25來源：重慶商報
對話背景
去年以來，規(guī)范房市的政策不斷出臺，各項宏觀調(diào)控措施也直指最熱門的房地產(chǎn)業(yè)。一時，房地產(chǎn)業(yè)成為關(guān)注的焦點。談價格、話規(guī)模、說信貸、問走勢、議冷熱、論公平、評財富、侃排行，應(yīng)有盡有。
對話人物
陳淮：建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)家。
巴曙松：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博導(dǎo)。
宏觀調(diào)控是短暫調(diào)控
記者：從長遠(yuǎn)看，國家宏觀調(diào)控對開發(fā)商將產(chǎn)生怎樣的影響？
陳淮：宏觀調(diào)控指的都是短期的事，一個季度、半年、一年、最多兩年。
你現(xiàn)在問我從長遠(yuǎn)看國家宏觀調(diào)控，我怎么回答？打個比方：一個孩子在成長的過程中不斷患感冒，現(xiàn)在問某一次感冒對他將來考清華大學(xué)有什么影響？
宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)只有開拓市場，開拓廣大消費者需要的普通商品房。
巴曙松：嚴(yán)格說，中國房地產(chǎn)還沒經(jīng)歷過一次“增長-高峰-投資-收縮-低谷”這樣完整的周期。
現(xiàn)在開發(fā)商絕大部分進入了習(xí)慣快速的擴張時期，習(xí)慣了房子還沒有出就賣完了。但我要說：在冬天開業(yè)的冷飲店如果能經(jīng)營成功，他才是個好的冷飲店。
市場開始透明化。宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)必然會走向買方市場。
房地產(chǎn)市場沒有低迷
記者：目前全國樓市低迷，但重慶房價卻繼續(xù)攀升，怎樣看待這個矛盾，深層次的背景是什么？
陳淮：誰說全國市場低迷了？我認(rèn)為是購銷兩旺。我沒法回答這個問題。
巴曙松：貨幣政策實施以來產(chǎn)生了很好的收效，但是也有一些趨勢值得關(guān)注，其中就是房地產(chǎn)價格的回升，并帶動相關(guān)商業(yè)的上升，比方說鋼鐵。
從這個方面看，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響未必表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的價格下降，也可表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給和需求增幅都有所回落。
開發(fā)商融資難是假象
記者：開發(fā)商如何解決融資難？
陳淮：誰說開發(fā)商融資難了？如果你符合自有資金比例，開發(fā)的項目也符合國家規(guī)定，能夠一次性交土地出讓金，房地產(chǎn)金融體系就有無窮多的成熟品種供利用，根本不存在資金缺口。
巴曙松：實際上有一定規(guī)模的開發(fā)商融資很容易。這是因為金融系統(tǒng)可供選擇的范圍并不多，房地產(chǎn)公司里面符合貸款條件的只在10%左右，所以感覺融資難。
其實利用外資是一個辦法，據(jù)說重慶房市今年已吸收外資1.2億美元，是去年同期的11倍多。另外，房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等等都可以融資。
房價肯定會上漲
昨日上午，記者對金融專家巴曙松進行了專訪。
記者：您認(rèn)為中國房價還將增長嗎？
巴曙松：肯定要漲，漲到反映其稀缺資源特性的水平，這個過程大概有20年。
記者：怎樣才算是反映稀缺資源水平？
巴曙松：假設(shè)地球上只有100個單位的石油，人類每年加起來用一個單位，什么時候用完這些石油？一般市民會說是100年。而經(jīng)濟學(xué)家回答：永遠(yuǎn)用不完。
為什么呢？因為有一個市場機制。當(dāng)用到50個單位時，價格將極大上升，并將出現(xiàn)很多替代品。我要說的是，現(xiàn)在的土地市場沒有反映資源稀缺程度。
炒房比炒股還黑
記者：一些開發(fā)商提供虛假信息，制造稀缺假象，炒作房地產(chǎn)價格，這應(yīng)如何看待？
巴曙松：應(yīng)加強監(jiān)控，不能允許和縱容開發(fā)商像炒股票一樣炒作房地產(chǎn)�，F(xiàn)在很多開發(fā)商對外發(fā)布虛假信息：號稱每月將上漲房價100元，導(dǎo)致緊張情緒。
前房市本來信息就缺乏透明，到底有多少可供交易？價格？什么時間交易的？嚴(yán)格的說，房市比股市黑多了：股票市場誰買誰賣，什么價格買的，什么價格賣的，在哪個營業(yè)部都一清二楚。我們房地產(chǎn)市場有嗎？
房市危險訊號不準(zhǔn)
記者：重慶房租去年下滑，二手房交易量也出現(xiàn)下降，現(xiàn)在又出現(xiàn)二手房交易均價下降。這是否是房市的危險訊號或有何預(yù)兆？另外，商品房價格不因成本的上漲而上漲，反而下降，會否出現(xiàn)泡沫？
巴曙松：嚴(yán)格的說，以上都是房市危險訊號，但誰能保證這幾個指標(biāo)的真實性呢？
租金下滑并不能說明市場就一定有泡沫，比方說很多地方的房東因長期在國外，因此都低價出租。
根據(jù)英國某報研究表明，我們很難找到不同城市，每一個城市是有泡沫或沒泡沫。通常用的第一個指標(biāo)是你供房支出占收入的比例，但不同城市的表現(xiàn)差異很大；第二是住房空置水平；第三是投資用房占整個房地產(chǎn)購買的比例。關(guān)鍵問題，我們的數(shù)字是經(jīng)過可靠渠道采集的嗎，是真實的嗎？
對話：明年夏天前要升息
融僑：國外媒體報道很多，人民幣即將升值7%，還有說央行將對購房按揭貸款加息。這到底怎么回事？
巴曙松：7%的匯率是韓國一家報紙報道的，說在10月15日之前人民幣要升值7%，事實證明匯率并沒有上升。
關(guān)于利率，我敢說明年夏天之前，央行一定會加息，大家拭目以待。
同創(chuàng)：121號文件緊縮銀根是不是一種逆市操作？
陳淮：央行121號文件管的是金融業(yè)，不和你開發(fā)商來往，因為你風(fēng)險大，但并沒管你開發(fā)商。比方說娶媳婦，我只管我的女兒不和你來往，你娶不娶得到媳婦關(guān)我啥事？
聲音：目前重慶房市沒有泡沫
重慶市國土房管局副局長蒙毅： 首先看投資，開發(fā)商的資金來源銀行只占17.4%，自備資金占了33.3%，主要依靠社會資金。
空置率是一個最大、最重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前重慶的情況是，空置房一年319萬平方米。但住宅的空置房只有84萬平方米，空置率非常小。