發(fā)布時(shí)間：2004-10-8來(lái)源：金羊網(wǎng)-羊城晚報(bào)
政策變化帶來(lái)哪些影響
今年國(guó)家不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，這些政策對(duì)社會(huì)生活的多個(gè)領(lǐng)域都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，甚至在總體調(diào)控之前就已開(kāi)始越來(lái)越收緊。
今年2月，銀監(jiān)會(huì)放出風(fēng)，將出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，在征求意見(jiàn)稿中特別強(qiáng)調(diào)“商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力”，具體要求是，商業(yè)銀行應(yīng)將每筆個(gè)人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。也就是說(shuō)，如果貸款人家庭月入1萬(wàn)元，則每月的房貸月供最多不能超過(guò)5000元，如果以前已經(jīng)有房貸、車(chē)貸等其他債務(wù)，則可貸款項(xiàng)會(huì)更少，這就對(duì)貸款人的經(jīng)濟(jì)能力提出更高要求。并且，隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻。5月8日，溫州市工行率先上調(diào)個(gè)人購(gòu)房貸款利率，同時(shí)宣布對(duì)購(gòu)買(mǎi)3套住房以上的貸款不再辦理住房按揭，隨后，北京、上海都相繼跟風(fēng)操作。廣州的各大銀行雖然沒(méi)有明確提出上述做法，但也紛紛表示，將加強(qiáng)對(duì)貸款人的信貸審核，對(duì)于二次購(gòu)買(mǎi)者更要從嚴(yán)考察，必要時(shí)將上浮貸款利率。各銀行還對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目出臺(tái)相應(yīng)限制，對(duì)公司購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓予以限制，對(duì)未封頂?shù)母邫n住宅不放貸等。這些政策提高了房貸門(mén)檻，如原本準(zhǔn)備了10萬(wàn)元進(jìn)行兩成首付，結(jié)果首付比率提高到三成，那么買(mǎi)房計(jì)劃就只好拖后。但由于各銀行房貸政策不盡相同，老百姓應(yīng)可細(xì)心尋找合適自己的銀行。
此外，國(guó)家土地政策嚴(yán)格對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行把關(guān)、利率有可能上調(diào)、物業(yè)稅已在部分城市試行等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，從而直接影響到老百姓的房貸。
巧用銀行新型房貸方式
隨著貨幣化分房的逐漸普及，到銀行按揭買(mǎi)樓已成為絕大多數(shù)人購(gòu)房的主要手段。先買(mǎi)房，后還款的觀念可謂深入人心。而初看銀行的住房貸款，似乎都差不多，但房貸市場(chǎng)的不斷發(fā)展，也促成了銀行之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，推出與眾不同的貸款方式，成為銀行吸引客戶(hù)的絕招。理財(cái)專(zhuān)家推薦，今年和去年廣發(fā)推出的理財(cái)型房貸和民生推出的不指定樓盤(pán)按揭、組合還貸等，算是其中比較亮眼的一些房貸產(chǎn)品。
理財(cái)型房貸
如廣發(fā)前不久推出的家多好理財(cái)型房貸，在提高房貸辦理效率的基礎(chǔ)上，通過(guò)理財(cái)?shù)窒�、存本抵貸等方法，為買(mǎi)樓人實(shí)現(xiàn)利息“減負(fù)”。貸款人在歸還房貸后，還能無(wú)需重新辦理手續(xù)，就能自動(dòng)獲得同等額度的授信貸款�！凹叶嗪谩笔侨绾螌�(shí)現(xiàn)利息“減負(fù)”的呢？廣發(fā)個(gè)人業(yè)務(wù)部人士給記者解釋到，該種按揭方式，將提前還款與自動(dòng)額度授信結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了存款等額沖減貸款，這樣本金越來(lái)越少，利息自然也就降低。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是買(mǎi)樓人在廣發(fā)擁有一個(gè)儲(chǔ)蓄賬戶(hù)，便可申請(qǐng)把該賬戶(hù)上的存款自動(dòng)用于提前償還貸款本金。每月20日，當(dāng)該申請(qǐng)人在廣發(fā)的存款達(dá)到1萬(wàn)元的整數(shù)倍后，即可自動(dòng)劃轉(zhuǎn)資金用于提前還貸。提前還款后，申請(qǐng)人還能獲得等額的個(gè)人綜合授信，并且各期提前還款額可全額累加授信，額度1年1定。住房抵押貸款還能在一定條件下享受利率下浮5%—10%的優(yōu)惠。此外，貸款人的還款賬戶(hù)在保留最低金額后，還可按月將剩余金額自動(dòng)轉(zhuǎn)入定期賬戶(hù)進(jìn)行理財(cái)，獲得比活期存款更高的回報(bào)。
組合還貸法
民生銀行去年推出的組合還貸法，則是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長(zhǎng)曲線(xiàn)，為借款人“量身定做”的還款方式。它是將貸款本金分段償還，根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算利息的還款方式。即根據(jù)借款人未來(lái)的收支情況，首先將整個(gè)貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個(gè)階段的還款年限。比如收入較少的時(shí)候就少安排還款本金，收入穩(wěn)定豐厚的30-45歲，就多安排還款本金等。還款期間，每個(gè)階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計(jì)算每月償還額，未歸還的本金部分按月計(jì)息，兩部分相加即形成每月的供款金額。組合還款可根據(jù)借款人未來(lái)的收入變化，靈活安排其每期供款額；依據(jù)借款人支出的變化，合理調(diào)整借款人的每期供款額。
此外，諸如不指定樓盤(pán)按揭等，雖然出發(fā)點(diǎn)很好，但在現(xiàn)有房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，指定樓盤(pán)的現(xiàn)象非常普遍，這種方法就沒(méi)太大用武之地，而且涉及到各方面風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)此作法有所保留，只表示個(gè)別案例可以給予考慮。因此，購(gòu)房者在辦理按揭前，應(yīng)多了解各銀行房貸方式，盡可能找到適合自己的方法。
案例一：理財(cái)型房屋按揭貸款
家庭月收入：5500元
貸款額：30萬(wàn)元
還款期：15年
還款法：等額本息
每月儲(chǔ)蓄：1000元
貸款利率：5.04%
選擇每年自動(dòng)提前還款10000元
可以節(jié)省的第一部分費(fèi)用：
一般按揭貸款：128154.3元
理財(cái)型按揭貸款：98187.21元
減少利息支出29967元
可以節(jié)省的第二部分費(fèi)用：
每發(fā)生一次貸款，可以節(jié)省費(fèi)用：
1、房屋評(píng)估費(fèi)約需2100元；
2、房管局抵押登記等雜費(fèi)400元；
3、律師費(fèi)約需500元；合計(jì)：約3000元
利息支出和費(fèi)用開(kāi)支合計(jì)共節(jié)省32000余元
案例二：理財(cái)型房屋抵押貸款
貸款額：50萬(wàn)元貸款
期限：1年
家庭月收入：5500元
每月儲(chǔ)蓄：1000
還款方式：一次還本按月付息
貸款利率優(yōu)惠：下浮10%
可以節(jié)省的第一部分費(fèi)用：
一般抵押貸款：31862元
理財(cái)型抵押貸款：27684元
減少利息支出4178元
可以節(jié)省的第二部分費(fèi)用：
每發(fā)生一次貸款，節(jié)省的費(fèi)用如下：
1、房屋評(píng)估費(fèi)約3500元；
2、房管局抵押登記等雜費(fèi)400元；
3、律師費(fèi)約500元；
合計(jì)：約4400元
利息支出和費(fèi)用支出合計(jì)共節(jié)省8500余元
加息預(yù)期下應(yīng)否提前還貸？
最近，關(guān)于央行可能升息的傳言滿(mǎn)天飛，很多買(mǎi)房人擔(dān)心一旦加息，自己要多支付很多利息，因此不少人動(dòng)了提前還貸的念頭。
對(duì)此，理財(cái)專(zhuān)家表示，提前還貸就未必好。比如文章開(kāi)頭提到的王先生，他的做法就比較理性。如果只是為了可能升息前提下多支付的利息，而將自己的流動(dòng)資金全部拿去還貸，不但可能錯(cuò)失潛在的其他投資機(jī)會(huì)，還會(huì)陷入緊張的財(cái)務(wù)危機(jī)中。因此，買(mǎi)房人應(yīng)理性面對(duì)加息，即使真的加了，也要根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況決定是否提前還貸。
農(nóng)業(yè)銀行的一位理財(cái)分析師就指出，提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應(yīng)該是目前經(jīng)濟(jì)條件比較好，且手頭的錢(qián)暫時(shí)沒(méi)有其他的用途。買(mǎi)房人若月收入不高，但收入穩(wěn)定，就比較適合較長(zhǎng)年限的貸款，并按部就班地還款，不會(huì)影響日常生活。舉個(gè)例子，市民張先生向銀行貸款10萬(wàn)元執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經(jīng)測(cè)算，在貸款后第5年末他累計(jì)向銀行歸還本金43085.75元，支付利息22268.11元，還剩貸款余額(本金)56914.25元。若維持原貸款合同不變，至第10年還款期滿(mǎn)，累計(jì)將向銀行支付利息30707.60元。若在第5年末就申請(qǐng)?zhí)崆斑�清貸款，那么只要?dú)w還剩余本金56914.25元即可。在前5年，由于張先生占用的貸款數(shù)額較后期大，所以實(shí)際發(fā)生和支付的利息相應(yīng)就多，占總利息額的72.52%；后5年因已經(jīng)歸還了大部分的本金，實(shí)際發(fā)生、支付的利息也就少了，占總利息額的27.48%。通過(guò)計(jì)算可以看出，張先生前5年的貸款平均利率要遠(yuǎn)比后5年的高；后5年貸款的平均年利率算下來(lái)只有2.97%，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒(méi)有比較好的投資方向，他應(yīng)該一次性還清所有貸款，可少支出8000多元的利息；若他比較擅長(zhǎng)投資，則不必提前還款，可將這56000多元投資股市、郵市、基金等，只要投資的年回報(bào)率高于2.97%，就是劃算的。