發(fā)布時(shí)間：2018-5-21 11:15:33來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
“XXX是害群之馬，到我們這里，房?jī)r(jià)就猛漲，專門炒作�！本W(wǎng)友“遠(yuǎn)航ZZK”說。
“自從XX、XXX來(lái)了我們這里，房?jī)r(jià)翻了2到3倍�！本W(wǎng)友“芯芯丹到”說。
2018年1月份后，局勢(shì)大轉(zhuǎn)化。北京房?jī)r(jià)從最高處下調(diào)了約20%，三四五線城市房?jī)r(jià)則上漲速度驚人。
一位“五一”回老家起心給父母換房的人士稱，老家是一個(gè)中部某省的四線城市，人口60萬(wàn)-70萬(wàn)，有高鐵、有高速，到一線城市高鐵大概2小時(shí)�！�2008年給父母換房子大約2000多元/平方米，2018年二手房?jī)r(jià)格在8000元/平方米左右。最后3000元/平方米是一年來(lái)調(diào)控后漲的�！�
還記得常州嗎，就是去年那個(gè)大房企競(jìng)相涌入買地的三四線城市代表，看到雅居樂和新城地產(chǎn)到常州拿地，當(dāng)時(shí)常州市房地產(chǎn)研究中心發(fā)了一篇《2017常州樓市，而今邁步從頭越》的“喜訊”文章稱，“開心過、生氣過；大笑過、哭泣過。多年陰霾悄然過去，而今依然‘窈窕淑女，君子好逑"文章飽含感情地分析說，回顧以往，3年激進(jìn)買地、3年庫(kù)存高企、3年供給側(cè)改革，9年所遭受的委屈、誤解，乃至嘲弄，并沒有使常州樓市像祥林嫂般見人就訴苦�！拔覀兩僬f話，我們辦實(shí)事，兢兢業(yè)業(yè)負(fù)重前行，雖然過程有些辛酸，但是這份任性令人服氣�！�
現(xiàn)在，常州“而今邁步從頭越”的房?jī)r(jià)豪情已經(jīng)蔓延至全國(guó)廣大的三四線城市，樓市被押寶似地被追逐。
看見房地產(chǎn)公司這個(gè)“大廚”來(lái)了，“客人”也相應(yīng)地也涌了進(jìn)來(lái)。陳均（化名），人稱浙江炒房團(tuán)總司令，他一直忙得停不下來(lái)，他唯一的事情就是忙著全國(guó)各地踩盤。從高碑店、石家莊、定州、天津等環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，到重慶、杭州千島湖、昆明、山東壽光，及湖州南潯古鎮(zhèn)、鞍山、吉林等地特色小鎮(zhèn)，這是他這一年多來(lái)的投資考察路線。
“限購(gòu)的城市是不少，但沒有限購(gòu)限貸的城市尤其是三四線‘有概念’的城市和特色小鎮(zhèn)，投資機(jī)會(huì)還非常多�！标惥f。在他看來(lái)，擔(dān)心房地產(chǎn)稅的人是“吃著賣白菜的飯，操著賣白粉的心”“這不是七八年就能開征得了的事，而現(xiàn)在往后的這七八年時(shí)間可是炒房的黃金期”。
在暴利的驅(qū)使下，炒房團(tuán)翻云覆雨，通過一系列手法，將房?jī)r(jià)炒高，然后迅速卷錢走人。——這不是傳說，是事實(shí)。炒房團(tuán)最近兩年稍顯靜寂，但從未離開江湖，最近他們的身影頻被曝光。
在昆明。陳均帶著他的千人投資團(tuán)已經(jīng)去了好幾次，“買房的大部分人都是全款購(gòu)房。有的人一次全款購(gòu)買七八套，有的人為搶不到房子而埋怨我�！卞X從哪里來(lái)，這是秘密。
5月上旬，丹東。一炒房團(tuán)將丹東某樓盤由原價(jià)每平方米3500元炒到每平方米5500元，僅用了不到48個(gè)小時(shí)。
這種投資投機(jī)行為，正是當(dāng)下監(jiān)管層所擔(dān)憂和重點(diǎn)打擊的對(duì)象。如丹東和貴陽(yáng)就都招致了打擊意向非常明顯的限購(gòu)政策反撲。
“在政策搖擺中尋找投資商機(jī)。限購(gòu)限售都是饑餓療法，最終（地方）政府幫我提價(jià)�！标惥孕诺卣f。
瞅準(zhǔn)政策動(dòng)蕩，穩(wěn)準(zhǔn)狠尋找炒房商機(jī)
經(jīng)歷過多輪樓市調(diào)控的洗滌，留下的資深炒房者不再盲目跟風(fēng)，他們往往有著較為高度的政治敏感性，善于把握時(shí)局和政策，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域人口流入、交通規(guī)劃、旅游資源等做了深入了解。
他們多抱團(tuán)投資，有一個(gè)領(lǐng)軍的智囊團(tuán)長(zhǎng)。這樣也便于與開發(fā)商周旋合謀。
陳均曾經(jīng)是一家報(bào)社的總編輯，浙江人氏，2000年起，他正式投入了專職炒房行列，那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)投資價(jià)值很高，沒有限貸限購(gòu)這個(gè)說法，幾乎閉著眼隨便買都能賺到錢。“當(dāng)年10萬(wàn)元（首付款）在北京買的一套房子，現(xiàn)在一平方米就10萬(wàn)元�！�
后來(lái)，陳均成了浙江溫州炒房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)，他還擔(dān)任了很多“兼職”，工作，擁有如產(chǎn)業(yè)對(duì)接研究院院長(zhǎng)、商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、知名大學(xué)客座教授各種title（頭銜）。
陳均的團(tuán)隊(duì)里有很多浙商，“盡管國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)房子自住不炒，這是對(duì)的，實(shí)業(yè)救國(guó)是沒錯(cuò)的。但實(shí)際上絕大部分民營(yíng)企業(yè)在這十幾年生產(chǎn)過程中，產(chǎn)業(yè)形態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式都在發(fā)生變化，他們已經(jīng)跟不上市場(chǎng)形勢(shì)，但其資金需要有投資去向，一大批民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向了投資房地產(chǎn)�！�
陳均帶領(lǐng)著他的炒房團(tuán)把從北京市中心到房山、從一線城市到三四線城市的房?jī)r(jià)炒得熱火朝天，多的時(shí)候組織過好幾千人的考察團(tuán)，曾經(jīng)經(jīng)手過的資金量多的時(shí)候有10多個(gè)億。
不過，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，炒房團(tuán)生存空間變窄。
作為環(huán)京重鎮(zhèn)，燕郊在起于2017年這輪房地產(chǎn)調(diào)控政策壓制下，率先急轉(zhuǎn)之下，房?jī)r(jià)幾乎腰斬，很多投資者和炒房客被牢牢套死。2015年，燕郊房?jī)r(jià)僅僅只有8000多元/平方米。2017年初，燕郊房?jī)r(jià)攀上了“人生巔峰”，房?jī)r(jià)普遍在3萬(wàn)多元/平方米。至今已普遍下降1萬(wàn)元/平方米，夸張地暴跌了近70%。
有的炒房者選擇割肉部分房源暫時(shí)逃離，有的炒房者則伺機(jī)抄底，但卻鮮少出現(xiàn)拋房現(xiàn)象，他們的理由是：燕郊市場(chǎng)被打壓是由于雄安新區(qū)作為千年大計(jì)，周圍一百公里的地方房?jī)r(jià)一定要壓住，否則雄安建設(shè)的土地成本太高。但五六年后，燕郊房?jī)r(jià)還會(huì)漲，現(xiàn)在的降價(jià)只是政策調(diào)控下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特殊性，并不代表市場(chǎng)走向。
“我們沒有能力去制定政策，也沒有能力去改變政策，我們只有在政策的左右搖擺中去尋找商機(jī)�！标惥f。南方人特有的精明頭腦和對(duì)時(shí)局的精于揣摩，讓陳均的炒房路少有踏錯(cuò)的時(shí)候。
只是，隨著越來(lái)越多的熱點(diǎn)城市都被限購(gòu)限貸限售，這支千人炒房大軍的實(shí)力已大不如前。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)昆明與更多三四線樓市
海南限購(gòu)了，海南炒房熱已經(jīng)過去，但中國(guó)有2700多個(gè)縣市，13億多的人口，這是投資客看到了滿滿的“錢景”和信心。
2018年春節(jié)過后，陳均就先后帶領(lǐng)著兩批炒房團(tuán)來(lái)到云南。這里有他去年下半年就看好的城市昆明，這個(gè)城市目前不屬于限購(gòu)范圍內(nèi)，可以享受不限購(gòu)不限貸的政策，且是急需發(fā)展的城市。最重要的是，這里還處于價(jià)值洼地。
一位投資客說，昆明附近一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商為了吸引人們前去，甚至是開出了299元住五星級(jí)酒店并享受接送機(jī)和溫泉、游船等服務(wù)項(xiàng)目。
“可惜手慢沒有搶到�！闭憬捶繄F(tuán)里一位來(lái)自杭州的投資客說。不少投資客出手闊綽，全款一次性購(gòu)買了五六套。還有的選擇銀行貸款，首付比例才20%，利率非常優(yōu)惠，簡(jiǎn)直就是20年前的北京購(gòu)房政策。
陳均并不是第一個(gè)瞄準(zhǔn)這個(gè)地方的投資團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)，“昆明之下有個(gè)曲靖市。當(dāng)時(shí)看的時(shí)候房?jī)r(jià)是每平方米3400元，稍微遲疑了下房?jī)r(jià)就漲到了每平方米4000元，而且房子漲了還有很多人去搶，很快新開樓盤就被搶完了�！闭f起當(dāng)期的情景，陳均不無(wú)遺憾。
云南區(qū)域吸引了不少品牌房企紛紛進(jìn)駐。3月16日云南昆明的一場(chǎng)純住宅地塊拍賣，全程耗時(shí)4個(gè)半小時(shí)，經(jīng)過106輪競(jìng)價(jià)后才完成競(jìng)拍，溢價(jià)率達(dá)109%。參與競(jìng)拍的幾乎都是知名房企，有保利、碧桂園、中海、中梁地產(chǎn)。融創(chuàng)更早已進(jìn)駐昆明。截至去年底，融創(chuàng)中國(guó)在昆明總占地面積為145.53萬(wàn)平方米，估計(jì)總建筑面積為483.06萬(wàn)平方米，估計(jì)可銷售、可出租建筑面積為400.4萬(wàn)平方米。
“現(xiàn)在三四線城市急需發(fā)展，很多大的開發(fā)商都已經(jīng)下沉到三四線城市了。1700多個(gè)縣都發(fā)達(dá)了，國(guó)家就發(fā)達(dá)了。所以現(xiàn)在三四線樓市很熱鬧。”陳均說，20年前很多人往北京流，現(xiàn)在很多人流向老家，他們回去也要先買房。房子是固定的，但是人口是在流動(dòng)的。最根本的一點(diǎn)，地方政府的土地財(cái)政沒有改變。
炒房客們賭的就是地方財(cái)政對(duì)賣地收入的依賴，GDP以及相關(guān)80多個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的倚賴。
炒房客們，也在瞄準(zhǔn)部分特色小鎮(zhèn)。
而在另一邊，廣撒網(wǎng)、找土地的房地產(chǎn)商為規(guī)模戰(zhàn)和平衡風(fēng)險(xiǎn)，重新躍進(jìn)三四線城市拿地甚至有的公司正在模仿碧桂園的“一二三四五線火力全開”之路。這種快進(jìn)房?jī)r(jià)低洼城市的高周轉(zhuǎn)模式，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲，并引來(lái)了大批炒房投資客。
這已經(jīng)帶出了一個(gè)新的問題，三四線甚至五線城市，在應(yīng)對(duì)洶涌的房地產(chǎn)投資屬性襲來(lái)時(shí)刻，是警惕還是放任？
回歸居住屬性——對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)八方資金涌入的磁場(chǎng)，實(shí)在是太難了，有時(shí)候，并非單一的房地產(chǎn)政策所能化解。