發(fā)布時間：2018-5-7 15:26:56來源：21世紀經濟報道
提要：房地產業(yè)一度以“暴利”聞名，但其在稅收、就業(yè)等方面的貢獻不可忽視。近年來，隨著平均利潤率下降，“暴利”的說法不再，但其稅收貢獻仍然較大。
房地產業(yè)一度以“暴利”聞名，但其在稅收、就業(yè)等方面的貢獻不可忽視。近年來，隨著平均利潤率下降，“暴利”的說法不再，但其稅收貢獻仍然較大。
根據Wind的數(shù)據，2017年，130家A股房企的凈利潤總額為2134億元，同期“支付的各項稅費”指標則達到2628億元。凈利潤與納稅的比例為1:1.23，相當于房企每掙得1元錢利潤，同時也繳納各項稅費1.23元。
同期，66家港股上市的內房企實現(xiàn)凈利潤2501億元，“應交稅金”一項為3658億元，兩者比例為1:1.46。相當于房企每掙得1元錢利潤，應繳納稅金1.46元。
由于會計準則不同，A股和港股房企的納稅統(tǒng)計中，既存在口徑的不一致，也有應交和實交的差別。但兩組數(shù)據都反映出，房地產行業(yè)的稅賦支出高出同期凈利潤水平。實際上，房地產業(yè)對地方財政的貢獻不止于此。
納稅與規(guī)模成正比
A股上市房企中，萬科支付的各項稅費最高，為397.6億元，略高出同期的372.1億凈利潤。綠地和保利次之，支付的各項稅費分別為281.6億和269.9億。
港股上市的內房企中，恒 大為納稅大戶，“應交稅金”一項達697.0億，其中僅所得稅就支出404.2億。恒 大同期的凈利潤為243.7億。碧桂園、中海、華潤、融創(chuàng)等房企的應交稅金同樣不菲。
由于業(yè)務類型、產品性質、區(qū)域布局、結算周期等因素不同，房企的稅金和利潤比例有所差別。但總體而言，納稅規(guī)模與銷售規(guī)模成正比。
如在A股上市的房企中，去年共有25家企業(yè)繳納的稅費不足一億元。這些企業(yè)大多為規(guī)模較小的地方性房企，或因經營問題被帶上“ST”帽子。
在H股上市的房企中，也有6家房企應交稅金不足一億元，主要是規(guī)模較小或輕資產公司，如首創(chuàng)矩大、人和商業(yè)、合富輝煌、雅生活服務等。
據悉，自房地產業(yè)在2016年正式被納入營改增試點后，房地產企業(yè)應交的稅種經過合并，總體稅負減輕。但在很多城市，房地產企業(yè)仍是納稅大戶。
2018年2月，福建省漳州市的薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳州臺商投資區(qū)分別發(fā)布《關于表彰2017年度納稅大戶的決定》，上榜年納稅額超千萬元的148家企業(yè)中，房地產企業(yè)有58家，占比達39.2%，納稅超過1億元的房企就有10家。
對于很多城市來說，房地產稅收的多寡，還與市場景氣程度有關。
根據�？谑胸斦纸y(tǒng)計，2017年�？谑蟹康禺a業(yè)地方稅收增長近五成，總量穩(wěn)居各行業(yè)之首。原因在于“海南得天獨厚的地理位置和氣候優(yōu)勢，使房地產具有一定的稀缺性特征�！�
據悉，2017年�？谑蟹康禺a業(yè)實現(xiàn)稅收收入111.7億元，增長46.7%，占全市稅收收入的30.5%。其中市級留成收入41.1億元，同口徑增長42.3%。
房地產稅改革或存利好
2017年，全國房地產銷售面積接近17億平方米，銷售額超過13萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。受此影響，房地產相關稅收也在攀升。
財政部的數(shù)據顯示，土地和房地產相關稅收中，契稅4910億元，同比增長14.2%；土地增值稅4911億元，同比增長16.6%；房產稅2604億元，同比增長17.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅2360億元，同比增長4.6%。僅有規(guī)模相對不大的耕地占用稅出現(xiàn)同比下滑。
實際上，房地產業(yè)對于經濟增長的貢獻，遠不止于稅收一項。土地出讓金就是其中的重要部分。
據財政部統(tǒng)計，2017年國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%，再次刷新歷史記錄。
此外，由于房地產涉及多個上下游產業(yè)，對于建筑、建材、家裝等行業(yè)的帶動作用同樣明顯。如2017年海口市建筑業(yè)實現(xiàn)稅收收入33.4億元，同比增長10.9%。當年，海口市的工業(yè)制造業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)小幅增長，交通運輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)、信息傳輸和軟件業(yè)等行業(yè)稅收均出現(xiàn)下降。
由于房地產業(yè)對地方財政和經濟增長的帶動作用，該現(xiàn)象往往被稱為“房地產財政”或“土地財政”。上海易居(博客)研究院將土地財政收入分為兩部分，分別是房地產稅收(房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅、土地增值稅等五個稅種)收入和土地出讓金。
按照該機構的統(tǒng)計，2017年，上述兩項收入占地方財政收入的比重為47.7%，較2016年上升7.1個百分點。時隔兩年后，重回45%以上。
上海易居研究院還指出，利用土地換取財政收入的主要形式還包括：通過一系列優(yōu)惠政策低價轉讓工業(yè)用地進行招商引資，而后享受外資企業(yè)帶來的稅收效應；以大拆大建的方式進行城市擴張，享受由城市擴張、土地占用以及房地產開發(fā)帶來的稅收；以土地儲備中心、政府性公司和開發(fā)區(qū)為載體享受向銀行進行土地抵押融資的收入。
不同城市對土地財政的依賴程度有所不同，其中，三四線城市因產業(yè)聚集程度不足、棚改規(guī)模偏大等，被認為依賴性相對較高。
上海易居研究院指出，房地產市場發(fā)展周期決定了未來房地產市場難以像過去一樣為地方財政帶來源源不斷且保持增長的收入，房地產市場將轉為存量市場，土地財政不是長久之計。
分析人士5月3日指出，對房地產企業(yè)而言，稅負偏重是一直以來較有爭議的話題。目前來看，房企的稅賦比重相對固定，但隨著房地產稅改革的推進，未來房企總體稅賦壓力將有所減輕。