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調(diào)控還會(huì)“加碼”嗎？想到這里，很多地產(chǎn)人都不禁要打個(gè)寒顫。

遇上“史上最嚴(yán)調(diào)控”，一二線城市的表現(xiàn)如何？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降呢？大家不妨一起來(lái)探討。

樓市降溫是肯定的，調(diào)控是怎樣的“王炸”？

10月的樓市調(diào)控一點(diǎn)也不簡(jiǎn)單，短短15天里，已經(jīng)不斷升級(jí)和細(xì)化到了“3.0”模式。

調(diào)控1.022城調(diào)控，真降溫了

沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)防備，這個(gè)十一黃金周被各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策“霸屏”了，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、廈門、蘇州、無(wú)錫等多個(gè)一二三線城市在內(nèi)。從政策內(nèi)容看，除北京、深圳、合肥、蘇州、東莞等城市限購(gòu)限貸、限價(jià)較為嚴(yán)厲外，此輪收緊性政策密集出臺(tái)，將降低四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度。

僅10月3日到9日期間，受調(diào)控影響，北京、上海、杭州、武漢、南京、無(wú)錫、青島、溫州、蘇州均出現(xiàn)成交量下滑，北京、上海更是量?jī)r(jià)齊跌。

以北京為例，“十一”期間，北京住宅市場(chǎng)無(wú)新批上市項(xiàng)目。3日到9日，商品住宅成交173套，2.98萬(wàn)平方米，面積環(huán)比下跌86.34%。價(jià)格方面，剔除保障性住房影響，商品住宅成交均價(jià)為35775元/平方米，環(huán)比下跌23.7%。

調(diào)控2.0央行放出“強(qiáng)化信貸管理”大殺器

各地調(diào)控幾天狂風(fēng)暴雨之后，央行還是在10月12日放出了另一個(gè)大殺器——要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。但細(xì)則落地，可能要“慢半拍”。

回顧9月，按揭貸增速依然很快，10個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市按揭貸占總按揭貸款的40%。這么熱的樓市不僅讓樓市供需失衡，也讓哪些原本屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性過(guò)度集中房地產(chǎn)市場(chǎng)，給金融的穩(wěn)定和安全帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患，這也是銀行限貸的原因。

調(diào)控3.0市場(chǎng)整頓，監(jiān)管動(dòng)真格了

深圳這次的調(diào)控力度非常大，也有些“特殊”。

10月4日出臺(tái)號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的“深八條”，13日對(duì)新房開發(fā)商和二手房中介進(jìn)行突擊檢查。這場(chǎng)檢查，監(jiān)管層動(dòng)真格了，讓開發(fā)商非常意外，有網(wǎng)友爆料稱突擊檢查現(xiàn)場(chǎng)，“凡是有字的地方都在拍照，之前的認(rèn)購(gòu)書什么的文件一張一張檢查，有的項(xiàng)目查完電腦都被直接抱走了”。

檢查中，發(fā)現(xiàn)多家樓盤存在虛假宣傳、捂盤惜售、違法違規(guī)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格公示要素不足、違反《廣告法》等違法違規(guī)行為，傳說(shuō)其中一家樓盤為了規(guī)避購(gòu)房資格限制而制作的假離婚證和假公章也被搜出。14日，住建部明確對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)管。

下面這個(gè)流傳很廣的段子，充分說(shuō)明了銷售人員現(xiàn)在的心態(tài)。

另外，有部門通知，二手房買賣，租賃，在門店或者網(wǎng)絡(luò)上投放廣告必須有業(yè)主出售，出租委托書以及房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件，否則將以10000元/套處于罰款。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人禁止組織舉牌銷售、派發(fā)傳單等形式發(fā)布房源信息廣告。這也意味著今后中介不能到馬路上攬客了。

一二線樓市遇冷，房?jī)r(jià)一定會(huì)不同程度影響，但會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降呢？下面來(lái)看看萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰的觀點(diǎn)。

房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間不超2年，跌幅不超10%

譚華杰認(rèn)為，除非未來(lái)幾年房?jī)r(jià)繼續(xù)猛烈上漲，導(dǎo)致大周期終點(diǎn)提前出現(xiàn)，否則中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性崩盤大跌的可能性較低。

1中國(guó)房地產(chǎn)仍在高速增長(zhǎng)期

從城市化的規(guī)律來(lái)看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率是 56%，距離這個(gè)水平，還有很遠(yuǎn)的距離。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，還在大周期內(nèi)，即高速增長(zhǎng)期之內(nèi)。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，不能說(shuō)城鎮(zhèn)化率不到 75%，房?jī)r(jià)一定只漲不跌。因?yàn)樵诖笾芷陔A段，房?jī)r(jià)估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，這可能使得大周期提前到達(dá)終點(diǎn)。大周期的提前結(jié)束是很可怕的，這意味著大周期可能將以日本模式結(jié)束，而不是美國(guó)模式結(jié)束。

2短期內(nèi)中國(guó)不存在整體房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買房屋的收益分為兩部分，一部分是租金，即使自住購(gòu)房也是如此，因?yàn)檫@相當(dāng)于把房子租給自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，問(wèn)題主要出在這部分。

在小周期時(shí)代，房屋增值的收益比較容易估計(jì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)能跑贏消費(fèi)物價(jià)，但不會(huì)明顯超出經(jīng)濟(jì)和收入增速。但在大周期時(shí)代，人們只能根據(jù)歷史增速來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)增速。這樣就很容易在大周期尾段犯錯(cuò)誤，而最終出現(xiàn)某種因素，使得高估值無(wú)法維持，而導(dǎo)致了泡沫破滅和大周期的結(jié)束。

那么，如何提前判斷中國(guó)大周期在什么時(shí)候結(jié)束?其結(jié)束方式是美國(guó)式的平緩收尾，還是日本式的泡沫破滅呢?

通過(guò)對(duì)全球房?jī)r(jià)的漲跌數(shù)據(jù)做分析，可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象，過(guò)去半個(gè)世紀(jì)，各國(guó)房?jī)r(jià)上升的年數(shù)均明顯超過(guò)下跌的年數(shù)。

發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)漲跌各指數(shù)的對(duì)比情況

絕大多數(shù)國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)期大漲的情況。除德國(guó)外，其他26個(gè)都出現(xiàn)過(guò)不同程度的房?jī)r(jià)繁榮，其中不乏超過(guò)我國(guó)的例子。(比如，日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍;韓國(guó)在1971~1985年15年間累計(jì)上漲了12倍;香港在1985~1997年13年間上漲了9倍;臺(tái)灣在1987~1989年3年內(nèi)累計(jì)上漲了3倍;西班牙在1971~1991年21年間累計(jì)上漲了25倍;意大利在1971~1983年13年間累計(jì)上漲了 8倍。)

27個(gè)可以追溯 20 年以上房?jī)r(jià)增速數(shù)據(jù)的國(guó)家和地區(qū)的數(shù)據(jù)

從多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，日本市場(chǎng)的持續(xù)下跌是孤例。迄今為止，日本創(chuàng)造了發(fā)達(dá)國(guó)家地價(jià)下跌 22 年的最長(zhǎng)記錄，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后長(zhǎng)達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一個(gè)案。在快速城市化階段，尚無(wú)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之前，名義房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)超過(guò)2年的連續(xù)調(diào)整，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅一般不超過(guò)10%。

處于中國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平階段時(shí)，其他國(guó)家房?jī)r(jià)變動(dòng)情況有一個(gè)顯著特征：幾乎所有在這個(gè)城鎮(zhèn)化水平階段的國(guó)家，房?jī)r(jià)都經(jīng)歷著較大的上漲。

在量化研究的基礎(chǔ)上，不難發(fā)現(xiàn)，判斷大周期結(jié)束時(shí)是否會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破滅，小周期階段常用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標(biāo)。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房?jī)r(jià)大漲后走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

在大量量化分析中，我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個(gè)指標(biāo)組合，是迄今為止最有解釋力的:

(1)居民部門利息保障倍數(shù)=居民總儲(chǔ)蓄/利息支出，臨界點(diǎn)為 1.5倍。

(2)新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例=(私人部門房屋新開工套數(shù)×當(dāng)年新房均價(jià))/(居民部門總儲(chǔ)蓄+信用凈增長(zhǎng)-本年利息支出)，房?jī)r(jià)下跌臨界點(diǎn)為60%，大跌臨界點(diǎn)為 80%。

根據(jù)國(guó)際歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí)，基本沒(méi)有國(guó)家/地區(qū)發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)大跌情況。美國(guó)在第一次大漲頂峰期，家庭總儲(chǔ)蓄對(duì)利息償還的覆蓋倍數(shù)為2.14，2007年時(shí)只有1.46;日本第一次時(shí)為3.75，1989年時(shí)只有1.49;臺(tái)灣在1997年時(shí)有3.4倍，而香港僅為1.23;芬蘭在1989 年時(shí)只有0.73，2007年時(shí)有1.55，同期西班牙僅為0.99。

而出現(xiàn)泡沫破裂的，大部分在頂峰期第二個(gè)指標(biāo)都超過(guò)了80%，也就是說(shuō)，即使居民部門將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購(gòu)房，也不一定能夠消化供應(yīng)。

以下是一些典型的對(duì)比案例：

在這些案例中，除美國(guó) 2007年以外，其他案例中第二個(gè)指標(biāo)都具備解釋力。而美國(guó)2007年之所以例外，是因?yàn)橹�前家庭部門信用凈增長(zhǎng)很大，降低了分母。

沿用這個(gè)數(shù)量分析模型，我們將中國(guó)當(dāng)前數(shù)據(jù)代入，從數(shù)字上可以基本確認(rèn)，短期內(nèi)中國(guó)并不存在整體性房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。

第一個(gè)指標(biāo)，居民部門利息保障倍數(shù)，在2015年為10.4，按照未來(lái)十年房貸CAGR 達(dá)到20%預(yù)測(cè)，到2025年也不會(huì)突破安全邊際1.5。

再看第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例，按“城鎮(zhèn)住房新開工面積×銷售均價(jià)”未來(lái)五年CAGR不超過(guò) 11.8%、未來(lái)十年CAGR不超 5%預(yù)測(cè)，2020 年、2025年也不會(huì)觸及60%的警戒線，更不會(huì)達(dá)到 80%的臨界線。

所以，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前過(guò)早得出“中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結(jié)論，是值得商榷的。