當(dāng)前全國樓市熱浪中 最危險(xiǎn)的兩個城市！
發(fā)布時間：2016-8-29 17:03:45來源：楊紅旭論樓市
諸多數(shù)據(jù)表明，全國樓市總體繼續(xù)升溫，并沒出現(xiàn)明顯降溫，尤其是一二線城市的地王更加火爆，房價大漲城市數(shù)量增多。
但是，不能否認(rèn)的事實(shí)是，在高燒過后、在政策打壓之下，已經(jīng)有兩個熱點(diǎn)城市的樓市出現(xiàn)了降溫：深圳和蘇州！
從新房價格來看，深圳房價仍在小幅上漲（7月均價大跌不能說明問題，正如6月均價大漲，這與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)）。最關(guān)鍵的是深圳二手房成交量較低迷，反彈乏力。多位深圳粉絲向我反映，掛牌半年多的房子，一直賣不出去，看房的人很少。深圳的投資客，基本上不再進(jìn)場了。低迷的成交量，說明只有自住客還在購房！
那么請問，自住客能夠支撐住當(dāng)前深圳的高房價嗎？他們都是活雷鋒嗎，都是董存瑞嗎？
蘇州的情況與深圳相類，都是經(jīng)歷了房價暴漲，然后今年3月政策收緊，成交量持續(xù)萎縮，有價無市，二手房率先下跌。今天在兩個會場上，兩個在蘇州有項(xiàng)目的開發(fā)商跟我說，二手房價格已經(jīng)較高點(diǎn)下跌15%左右，新房價格也下跌5%左右。
現(xiàn)在回顧，今年4月的那波蘇州的地王潮，純屬套人游戲，拿地開發(fā)商，大概率已經(jīng)入套。點(diǎn)看我當(dāng)時的文章：楊紅旭：請警惕，中國樓市“絞肉機(jī)”的猙獰一面！
當(dāng)時我的預(yù)言：“請上述13塊土地獲得者當(dāng)中的多數(shù)開發(fā)商，做好思想準(zhǔn)備，未來一兩三年，原本溫婉、現(xiàn)已猙獰的蘇州樓市，將成為一臺絞肉機(jī)！或許，一年半載之后，你將淚流滿面的懇求政府允許退地。但，記住，退地不丟人，在過去十年的中國樓市史上，退地案例一大堆！”
好玩的是，接下來，9月份，蘇州一口氣要推出27塊地，屆時再看開發(fā)商們的心態(tài)與表現(xiàn)吧。估計(jì)開發(fā)商的參拍熱情，應(yīng)比4月有所降溫。
接下來，來看幾組數(shù)據(jù)。
先看某數(shù)據(jù)研究中心上三個城市的二手房價格（房東報(bào)價）。走勢一目了然。
深圳4、5、6月下跌，7、8月略有企穩(wěn)，但反彈乏力�；緵]戲了。老楊今年5月，對深圳房價下跌發(fā)出紅色預(yù)警，當(dāng)前依然堅(jiān)持！
短期來看，房價是由供求關(guān)系決定的。我們再來看看存銷比。
根據(jù)易居研究院報(bào)告數(shù)據(jù)，7月份35個城市的存銷比（去化周期）比較。北海的存銷比數(shù)值最高，為30個月。南京、合肥和南昌等城市的存銷比較小。
大家注意：在這一堆重點(diǎn)城市當(dāng)中，深圳排在中間偏弱的位置，11個月；而蘇州較強(qiáng)，只有5個月多點(diǎn)。蘇州強(qiáng)于深圳。但這是靜態(tài)數(shù)據(jù)。
如果看動態(tài)數(shù)據(jù)，則更能說明市場變化。如下圖，7月份存銷比數(shù)值相比6月，蘇州增長最多，太原、北海、深圳也在增長，這是市場走弱的信號。而與之相反，淮南、煙臺、南昌、長沙存銷比減少，市場正在好轉(zhuǎn)！
最后，把廣東二兄弟的存銷比單獨(dú)做比較。
2016年7月份，廣州和深圳的商品住宅存銷比分別為 8.0和11.1個月。深圳已經(jīng)高過廣州了，庫存壓力快速增大，未來半年房價必然將弱于廣州！
看演變歷程，深圳的存銷比在2015年二季度至2016年二季度，一直保持在6個月左右的低位，對應(yīng)這一期間房價暴漲。但從今年4月開始存銷比上升，6、7月反超廣州，兩兄弟的房價強(qiáng)弱，同步發(fā)生大逆轉(zhuǎn)！
近些年來，老楊對全國樓市和主要城市樓市的研究與預(yù)判，全部是基于數(shù)據(jù)分析，而且依靠“房地產(chǎn)短周期”、“房地產(chǎn)板塊輪動”等獨(dú)創(chuàng)的邏輯體系。
但凡市場預(yù)測，不可能總是精準(zhǔn)，有時難免失誤。如果看總體、看概率，老楊自信對得起大部分朋友，包括市場參與者的兩大主體：開發(fā)商朋友與購房者粉絲。