發(fā)布時間：2016-7-29 17:14:34來源：第一財經(jīng)網(wǎng)
在城鄉(xiāng)土地二元制的背景下，多年來中國農(nóng)村的土地并不值錢，但也有例外。
國土資源部部長姜大明近期曾在《人民日報》發(fā)文稱，要審慎穩(wěn)妥開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點，激發(fā)農(nóng)村活力。三項試點工作于2015年啟動，目前進展總體順利。截至今年4月底，共有97宗約1277畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，總價款達15.7億元。
這里面透露了一個重要信息，就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地的價格，1277畝地15.7億元，折合下來大約123萬元一畝。
姜大明稱，入市改革提高了農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平，豐富了集體土地所有權(quán)實現(xiàn)形式，增強了農(nóng)民集體和農(nóng)民群眾的獲得感。
筆者并不太清楚這里的“獲得感”應(yīng)該如何理解，是指農(nóng)民收入增加嗎?可能不會這么簡單。
這個過百萬元的價格確實比以往增長了很多，雖然遠不能與國有土地出讓的天價相比，但與較低的征地補償相比，終歸是“漲價”了。
不過上述試點僅僅限于少數(shù)幾個地區(qū)，全國大部分農(nóng)村土地的價格實現(xiàn)方式仍然沒有發(fā)生太多變化。
話說回來，中國的農(nóng)村土地到底值多少錢?要想說清這個問題并不簡單，中國的土地制度其實很復(fù)雜，按所有制來分，有國有土地和集體土地，按土地用途分又有建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地等。這樣組合下來就會出現(xiàn)國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地，國有農(nóng)業(yè)用地和集體農(nóng)業(yè)用地等多種類型的土地，而每一類土地的價格也會大不相同。
加之中國幅員遼闊，經(jīng)濟發(fā)達程度不一，天南海北的土地價格也會差別很大，一般而言，像北京上海廣州深圳等發(fā)達地區(qū)的土地，無論什么類別，大概都會比西部貧困地區(qū)的土地貴上一些。
當(dāng)然，這種差別也是容易被理解的，也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤，但出生的家庭條件總有差別。舉個例子，北京的一塊國有建設(shè)用地賣出了天價，青海的農(nóng)民們也不會眼紅，他們并不會因此而期望自己的農(nóng)田能多賣幾個錢。
但總有不好理解，甚至可怕的情況出現(xiàn)。
如一個東部大城市的郊區(qū)，相鄰的兩塊集體農(nóng)用地，其中一塊被政府征用變成國有建設(shè)用地，這里政府征用征收的價格會變成一畝數(shù)萬元或者更多。此后，這塊地又被政府出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，價格又會可能變成數(shù)百萬元。
注意這里的演變過程：農(nóng)用地——被征收(數(shù)萬元)——政府出讓(數(shù)百萬元)，這里的價格是兩個數(shù)量級的變化。
此外還有一個重要的問題是，這兩筆錢會歸誰所有?
先說數(shù)百萬元那個錢，由于農(nóng)用地被征收后就變成了國有土地，既然是國有，出讓所獲得的資金是不是也是國有?現(xiàn)實是，這個錢除了一部分稅金需要上繳國家外，大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市，近幾年的土地出讓收入一般會在數(shù)百億元的級別上，甚至超過千億元。
再說那個數(shù)萬元會分給誰?一般認為會全部給那塊地的經(jīng)營者——某農(nóng)民，但實際上情況呢?
因為這塊地原本是集體農(nóng)用地，也就是集體所有，農(nóng)民不過是這塊土地經(jīng)營權(quán)的承包者，政府想征地的話，征地款項會經(jīng)由集體賬戶再分發(fā)給農(nóng)戶，這個過程中，難免會出現(xiàn)村集體或者鄉(xiāng)集體截留的情況。
2010年，國土部曾下發(fā)《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》，特別強調(diào)
征地批后實施時，市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用;應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個人，防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。
政府文件雖然有，但近些年地方上還是經(jīng)常出現(xiàn)村集體截留征地款的情況，為此而出現(xiàn)的上訪事情也時有發(fā)生。
不過，上訪管用嗎，難說。
不管過程如何，上述這塊集體農(nóng)用地在征用過程中最終獲得了一個數(shù)萬元的價格體現(xiàn)，但與其相鄰的那塊農(nóng)用地，因為并不在征收的范圍內(nèi)，它應(yīng)該值多少錢?
我們并不知道。因為它不能買賣，只能自用或轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租后也只能用作農(nóng)業(yè)使用(不能蓋房子銷售)，東部地區(qū)這樣的農(nóng)地轉(zhuǎn)租費用大概會在一畝地一年幾百元到千元左右。
轉(zhuǎn)租也會有風(fēng)險，筆者所在的地區(qū)就有農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)租，但由于承租人經(jīng)營不善，已經(jīng)數(shù)年沒有支付承租費用。
由此來看，差不多的兩塊地，一塊被征用，農(nóng)戶變現(xiàn)數(shù)萬元，另一塊不能買賣只能自用或轉(zhuǎn)租年收千元。兩者差距還是比較大。
這就是現(xiàn)實，國有土地可以在土地出讓過程由交易雙方進行定價，而農(nóng)村土地的價格誰來決定?會是農(nóng)民嗎。