4大原因會(huì)讓房?jī)r(jià)暴跌！第一條你肯定想不到
發(fā)布時(shí)間：2016-7-29 17:05:22來源：參考消息網(wǎng)
有朋友問我：說了那么多，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)暴跌？
我可以回答一句“無可奉告”，那么朋友又不高興。朋友們啊，總是想弄個(gè)大新聞，再把我批判一番。那怎么辦？我做了一點(diǎn)微小的工作，如果我們把房?jī)r(jià)跌幅超過10%稱為暴跌，那么，我今天算得罪你們一下：有4大因素或讓房?jī)r(jià)下跌，若集齊4個(gè)因素同時(shí)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)必然暴跌！
最意料之外的因素：GDP算法改革
從前，買房人猜測(cè)房?jī)r(jià)不會(huì)跌的重要理由是：因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，特別是每年的GDP增速是硬性要求，而房地產(chǎn)是GDP的支柱，房?jī)r(jià)一旦下降整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將陷入動(dòng)蕩，所以政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)下降。
未來，因?yàn)閲?guó)家的一項(xiàng)重大改革，地方政府很可能再也不會(huì)充當(dāng)房?jī)r(jià)的保護(hù)傘了。真是大快人心呀！7月5日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了關(guān)于改革研發(fā)支出核算方法、修訂國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值核算數(shù)據(jù)的公告。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)許憲春透露，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局正在探索新方式，將滴滴出行等分享出行、眾包和“沙發(fā)客”等新興行業(yè)納入至官方GDP增長(zhǎng)數(shù)據(jù)中。
7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2季度GDP同比增長(zhǎng)6.7%。此次是在中國(guó)實(shí)施研發(fā)支出核算方法改革后首次公布GDP。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局核算司負(fù)責(zé)人介紹，核算方法改革后，理論上GDP增速將上調(diào)。從近十年的數(shù)據(jù)來看，改革后GDP增速年均提高0.06個(gè)百分點(diǎn)。
改革后，GDP的核算方法將由生產(chǎn)核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過去未曾被納入統(tǒng)計(jì)范圍，但在經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的比重越來越大的一些行業(yè)，將被納入統(tǒng)計(jì)。新被納入統(tǒng)計(jì)范圍的行業(yè)，將帶來大量的GDP，未來很可能成為GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方政府何必還抱著老胳膊老腿呢？
因?yàn)檫^去是從生產(chǎn)端統(tǒng)計(jì)，且規(guī)模以下企業(yè)沒有直報(bào)數(shù)據(jù)，所以容易遺漏掉并不直接參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的小微企業(yè)和個(gè)人。現(xiàn)在很多第三產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)不再需要實(shí)體門店了，通過互聯(lián)網(wǎng)就能完成，如打車、點(diǎn)餐、借款、購(gòu)買理財(cái)?shù)�。這部分經(jīng)濟(jì)模式未直接進(jìn)入生產(chǎn)法統(tǒng)計(jì)的GDP核算中，但是的確發(fā)生了資金交易支付，創(chuàng)造了GDP。
你想，每約一次專車，就能為GDP做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，想想還有點(diǎn)小激動(dòng)呢。
特別值得注意的是，支出核算法下，過去被當(dāng)作“費(fèi)用”的研發(fā)支出，未來將被當(dāng)作“固定資本”看待。這有什么區(qū)別呢？“費(fèi)用”是不能計(jì)入GDP的，而“固定資本”是應(yīng)被當(dāng)作GDP增加的。
舉例說明，某手機(jī)公司2016年研發(fā)新軟件的支出有1000萬元，過去的GDP核算，這1000萬元會(huì)被當(dāng)作打了水漂，花掉了就是花掉了。統(tǒng)計(jì)人員會(huì)對(duì)它說：“你個(gè)死跑龍?zhí)椎��！?/p>
現(xiàn)在，這1000萬元將被當(dāng)作過河的墊腳石，是GDP的一部分。統(tǒng)計(jì)人員將對(duì)它說：“就算是一條底褲，一張廁紙，都有它的用處�！�
最情理之中的因素：收緊貨幣和信貸
人人都想悶聲發(fā)大財(cái)。一個(gè)人的命運(yùn)啊，當(dāng)然要靠自我奮斗，但是也要考慮到歷史的行程。房?jī)r(jià)漲跌，咱們沒辦法欽定，必須得看國(guó)家大勢(shì)。當(dāng)年日本、香港的房?jī)r(jià)暴跌背后都有貨幣和信貸的助力。
中國(guó)房?jī)r(jià)跟市場(chǎng)中流通的貨幣數(shù)量基本保持同方向變化：貨幣多，房?jī)r(jià)漲；貨幣少，房?jī)r(jià)跌。一旦政府控制住貨幣和信貸，房?jī)r(jià)必將受到影響。曾有專家梳理過中國(guó)1990年到2012年數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論是房?jī)r(jià)的漲幅與M2增長(zhǎng)率的相關(guān)性高達(dá)71%。房?jī)r(jià)上漲的最大驅(qū)動(dòng)力并不是需求，而是貨幣。廣義貨幣供給變化和房?jī)r(jià)的關(guān)系如下：
（數(shù)據(jù)由第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)整理，圖表為地產(chǎn)大爆炸劉小田所做。）
今年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，要實(shí)行“穩(wěn)健的貨幣政策”。什么意思？簡(jiǎn)單來說，貨幣和信貸不會(huì)再向以前那么寬松了。
政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，靠超發(fā)貨幣和寬松信貸，已經(jīng)無法再有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。無節(jié)制的寬松信貸會(huì)導(dǎo)致大量的爛賬壞賬，還會(huì)推高各類商品價(jià)格，包括房?jī)r(jià)。過量的資金會(huì)跑到利潤(rùn)率更高的金融市場(chǎng)投機(jī)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻得不到補(bǔ)充，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有害的。
收緊貨幣最重要的手段，就是加息�，F(xiàn)在5年以上銀行貸款基準(zhǔn)利率僅為4.9%，達(dá)到近30年歷史最低點(diǎn)。2002年是個(gè)歷史低點(diǎn)，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.76%。為使經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，央行現(xiàn)在有充足的加息空間。
分析，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響有兩個(gè)方面：
一、沒有房的買房更難了。利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。
二、有多套房的還貸更難了。他們會(huì)賣出富余的房子。這樣，在房地產(chǎn)庫(kù)存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。
2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下滑，與2010年末到2011年接連加息有很大關(guān)系。央行5年期及以上基準(zhǔn)利率從5.96%逐漸升至6.22%、6.45%、6.65%、6.9%，直到2012年6月才下調(diào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年四季度，樓市銷售量已轉(zhuǎn)為下降，同比降幅為7.2%。而待售商品房面積則高速增長(zhǎng)，增速高達(dá)26.1%。同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，12月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格漲幅同比回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)從2012年下半年開始回暖。
同時(shí)，以后新印發(fā)的鈔票數(shù)量會(huì)減少，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，過年時(shí)發(fā)紅包要換新錢，越來越難。這表明，市場(chǎng)中流通貨幣減少，房?jī)r(jià)上漲會(huì)越來越慢。
最捉摸不透的因素：開征房產(chǎn)稅
今年，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部向地方政府明確了兩點(diǎn)工作目標(biāo)：一是在2016年底前，要基本實(shí)現(xiàn)“停發(fā)舊證，改發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證”。而是在2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅的必要前提。房產(chǎn)稅很有可能在2018年啟動(dòng)！
2011年上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅。2013年和2014年，曾一度傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的消息。可是，此后卻不了了之。很大原因是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)未完善，給征收房產(chǎn)稅造成困難。
不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，如果房產(chǎn)稅在全國(guó)各地鋪開，購(gòu)房人群的心理會(huì)發(fā)生變化。首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會(huì)考慮到買房后房產(chǎn)稅對(duì)自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產(chǎn)稅，有可能趁高點(diǎn)賣掉；再次，此前有多套房產(chǎn)的投資客，會(huì)考慮把一些房子出售。
房產(chǎn)稅令人捉摸不透的地方在于，人要不要買房、要不要賣房，最重要的決定因素是房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)成本有多大。而現(xiàn)在全國(guó)征收細(xì)則都沒出來，融360房貸也難以預(yù)料。如果房?jī)r(jià)上漲的收益仍然大于房產(chǎn)稅的成本，那么該房的還是會(huì)買房，該炒房、屯房的還是不會(huì)賣。
如果房產(chǎn)稅支出真的超過房?jī)r(jià)上漲的收益，那么大家的購(gòu)房投資理念會(huì)發(fā)生變化。從原來認(rèn)為“房子多就是好”，將變成房子要“少、精、好”。多套房產(chǎn)，不如一套精品。最后，個(gè)體會(huì)受到群體的影響而產(chǎn)生對(duì)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。當(dāng)試點(diǎn)在一個(gè)城市內(nèi)，其他城市購(gòu)房人群只是旁觀者的態(tài)度。跟社交網(wǎng)絡(luò)的信息傳播類似，當(dāng)全國(guó)都實(shí)行房產(chǎn)稅，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)下降，這個(gè)行情會(huì)有傳染性，其他城市房?jī)r(jià)也撐不住。
最無法反駁的因素：剛需人口減少
購(gòu)房人口一直是決定房?jī)r(jià)的最基礎(chǔ)作用力。根據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳的數(shù)據(jù)，融360房貸（微信fangdai123）做出各年出生人口數(shù)量圖如下：
我們把買房剛需族定義為25歲到35歲的人口。根據(jù)出生人口估算剛需族人口，不考慮死亡因素，則各年剛需族增長(zhǎng)率如下：
我們發(fā)現(xiàn)，近四年中在房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱、房?jī)r(jià)漲幅迅猛的2013年，剛需族增長(zhǎng)率也是最大的。2017年，剛需族增長(zhǎng)速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預(yù)示著潛在買房人口的下降，全國(guó)房?jī)r(jià)增速必然下滑。
剛需人口減少是必然的。嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會(huì)趕在房?jī)r(jià)高點(diǎn)把房子掛在中介平臺(tái)抓緊時(shí)機(jī)賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權(quán)增強(qiáng)，房?jī)r(jià)想不降都難了。
總結(jié)一下，我們談了4點(diǎn)因素，但這些因素不一定同時(shí)出現(xiàn)。媒體和讀者朋友，都不要“聽風(fēng)就是雨”，咱們本身要有自己的判斷。你要問我支不支持降房?jī)r(jià)，我就明確地告訴這一點(diǎn)：我支持。但是，咱們中國(guó)也要提高自己的知識(shí)水平。日本和美國(guó)的房地產(chǎn)金融，比我們不知道高到哪里去了，照樣崩盤。中央應(yīng)該抱著“允許降房?jī)r(jià)，不允許崩盤”的態(tài)度來指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展也要有個(gè)基本法。