發(fā)布時(shí)間：2016-7-8 17:14:18來源：證券日?qǐng)?bào)
今年3月份以來，百城住宅價(jià)格持續(xù)上漲，“日光盤”屢見不鮮。
據(jù)某研究院監(jiān)測的13個(gè)重點(diǎn)城市來看，2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目共計(jì)開盤1157次，推出房源近21萬套，去化率均值為74%。
值得注意的是，在這13個(gè)城市中，上半年共有102個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，售罄項(xiàng)目集中在武漢和北京、其中武漢最多，占24個(gè)。
該研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各地需求集中釋放推動(dòng)市場整體高位運(yùn)行。當(dāng)前一線城市成交相對(duì)放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。展望下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，全年量價(jià)平穩(wěn)增長，一方面熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面市場庫存總量仍較大，去庫存仍是下半年市場主基調(diào)。
超七成住宅被賣光
寬松的調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場回暖創(chuàng)造了條件，但一線城市和部分二線城市依然是樓市回暖主戰(zhàn)場，尤其是住宅業(yè)態(tài)，過去一般約60%的去化率，在今年的熱點(diǎn)城市升級(jí)至超過70%，甚至達(dá)到80%。
據(jù)該研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目推出房源21萬套，其中一線城市上海（樓盤）開盤量最大，共計(jì)開盤116次；二線城市中南京（樓盤）、杭州（樓盤）開盤次數(shù)較多，分別為182次和143次。南昌（樓盤）、成都開盤量相對(duì)較少。整體來看，今年上半年去化水平明顯高于去年同期。
分城市來看，6個(gè)城市去化率超過平均水平。天津（樓盤）上半年市場供需兩旺，去化效果非常好，上半年平均去化率均高達(dá)94%以上。此外，杭州、深圳（樓盤）和上海上半年平均去化率超過八成。而寧波（樓盤）、重慶（樓盤）平均去化率為48%，在監(jiān)測城市中開盤去化率較差。
更重要的是，在13個(gè)重點(diǎn)城市中，共計(jì)有102個(gè)項(xiàng)目開盤即成“日光盤”，其中，武漢日光24個(gè)項(xiàng)目，北京日光23個(gè)項(xiàng)目。在武漢，恒大常青花園開盤推出近1600套房源，全部售罄。6月10日，深圳鴻榮源壹城中心推出1046套房源，3000組客戶來搶，成交價(jià)每平方米高達(dá)5.5萬元。在日光盤中，單價(jià)最高的是上海大寧金茂府，以9.2萬元/平方米開盤當(dāng)日售罄222套房源。
記者注意到，在上述日光盤排行榜中，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)3組以上客戶搶一套房的局面。鑒于此，這些項(xiàng)目對(duì)開盤的定價(jià)整體持續(xù)上漲。
近七成樓盤開盤價(jià)高于周邊
事實(shí)上，鑒于上半年樓市有所升溫，重點(diǎn)城市新建住宅開盤定價(jià)隨市而動(dòng)。在上述13個(gè)城市中，超九成新建住宅項(xiàng)目開盤價(jià)選擇高開或平開，而受庫存壓力和結(jié)構(gòu)性影響，僅8%的項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)。如深圳的半島城邦三期，4月9日三期開盤，價(jià)格較上次開盤均價(jià)下降超一成。
監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年超八成城市新開盤項(xiàng)目價(jià)格以上漲為主（加推盤與上次開盤相比，純新盤與周邊同類3個(gè)以上項(xiàng)目均值相比），平均漲幅為7.1%。從新開盤項(xiàng)目定價(jià)占比情況來看，2016年上半年約65.6%的項(xiàng)目較上次開盤（或較周邊）價(jià)格上漲，26.3%的項(xiàng)目價(jià)格與上次開盤（或較周邊）持平。不過，二季度高開的項(xiàng)目占比較一季度下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，而持平和低開項(xiàng)目占比分別提高了3.3個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于二季度房企趁銷售旺季加大推盤力度，部分項(xiàng)目為吸引客戶放緩調(diào)價(jià)節(jié)奏。
分城市來看，上半年上海、武漢改開項(xiàng)目占比較大，采取漲價(jià)策略的開盤項(xiàng)目占比超過八成；深圳、重慶等城市采取低開策略的開盤項(xiàng)目占比最高，超過兩成。
除了開盤定價(jià)上漲外，從去化產(chǎn)品類型來看，市場仍以剛需類樓盤銷售為主旋律。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，，63.7%的樓盤主要針對(duì)首次置業(yè)或首次改善的剛需類產(chǎn)品戶型，26%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求，10.3%的項(xiàng)目推出不限購的商住產(chǎn)品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者，剛需類項(xiàng)目平均去化率超七成。
另外，某研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，從今年上半年銷售金額TOP10房企，尤其是已經(jīng)達(dá)到千億元規(guī)模的房企，一線城市對(duì)其銷售貢獻(xiàn)度普遍較高，以萬科為例，通過二級(jí)市場收購或合作開發(fā)等模式，萬科繼續(xù)深耕一線城市樓市，預(yù)計(jì)深圳、上海和北京這3個(gè)城市今年全年可實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售金額。
張宏偉認(rèn)為，在樓市下半場，住宅市場價(jià)格走勢會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會(huì)有普遍性的規(guī)�；鲩L機(jī)會(huì)，對(duì)于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。