發(fā)布時間：2016-6-17 14:59:38來源：億房網(wǎng)
據(jù)商業(yè)見地網(wǎng)報道 2016陸家嘴論壇6月12日、13日在上海舉行，央行原副行長吳曉靈媒體問及“房地產(chǎn)有無泡沫”等問題時，霸氣反問記者：“你買的起房嗎？你覺得房價不高嗎？”
那么，房價上漲背后幫兇是誰？吳曉靈在談到貨幣政策時表示，從1949年—2008年全國信貸30萬億，而2009年—2015年，漲了63萬億。也就是說用七年時間放了30年的兩倍多的貸款。貨幣供應(yīng)過多了，不是帶來物價的上漲，就是帶來資產(chǎn)價格的上漲，在中國，也就主要是房價的上漲。
2016 年初，一線城市曾出現(xiàn)房價暴漲，隨后帶動部分二三線城市房價普漲，甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。與此同時，商品房庫存積壓依然非常嚴(yán)重， 去庫存效果甚微。房地產(chǎn)市場牽涉面廣，與投資、信貸、金融風(fēng)險直接相關(guān)，是影響經(jīng)濟(jì)增長和金融穩(wěn)定的關(guān)鍵因素之一。
中國房價自2015年年初以來平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領(lǐng)漲。近期，這一漲勢已蔓延至規(guī)模略小的二線城市，今年迄今為止二線城市房價已上漲5%。而樓市股票的低迷暗示著當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的不可持續(xù)。
除了買房需要大量信貸外，買地建房也要大量信貸才行，開發(fā)商以三分之一的自有資金撬動三分之二的其它資金，購房者以20%的首付款作為杠桿，其它的是銀行貸款。信貸資金開路，龐大的民間資本跟進(jìn)，形成一個杠桿效應(yīng)，讓大量的城市房價一夜暴漲。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這一比重可能更高。一旦貨幣政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微調(diào)或信貸政策有所調(diào)整，對于房地產(chǎn)市場的影響就會產(chǎn)生一定的影響。
我國房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸不良率不到1%，居民儲蓄等金融資產(chǎn)遠(yuǎn)高于負(fù)債，居民購房首付平均為房價的30%左右，銀行按揭貸款總規(guī)模約為房價總市值的10%。非金融機(jī)構(gòu)也大量為購房者提供從首付款到資金周轉(zhuǎn)的全方位融資信貸，大大降低了購房者借貸買房的門檻。
“當(dāng) 前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)了分化加大的局面，一線城市和部分二線城市因?yàn)楹缥?yīng)房價上漲過快，的確產(chǎn)生了一些新的風(fēng)險�！眲⒃好枋�，一線城市已經(jīng)產(chǎn)生了 蕭條性泡沫，“在經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，大量資金找不到可以增值的投資空間，所以又紛紛進(jìn)入已經(jīng)過熱的一線城市房地產(chǎn)市場�！�
劉元春指出，部分城市房價暴漲持續(xù)到今日必須引起足夠重視，尤其是杠桿型泡沫會令風(fēng)險加碼，需要盡快防止。
他解釋，此前房地產(chǎn)泡沫化雖然嚴(yán)重，但若并非杠桿型泡沫，危害還不是特別大，但依當(dāng)前的情形來看，卻必須盡快抑制杠桿型泡沫的增長�！案軛U型泡沫是極其危險的！”劉元春強(qiáng)調(diào)。
一線城市房價驟然飛漲是否意味著杠桿已經(jīng)過高？
盡管并沒有確切的數(shù)據(jù)證明這一點(diǎn)，但根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，1月新增人民幣貸款增加2.51萬億，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，貸款數(shù)據(jù)的激增與一線城市房價飛漲有著密切關(guān)系。
去年以來，央行多次降準(zhǔn)釋放了大量流動性。在經(jīng)濟(jì)承受下行壓力、資金面緊張的情況下，釋放出的大量流動性意味著商業(yè)銀行有更多錢用于放貸，其中自然也包括房貸。
然而，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始擔(dān)憂的是，大量釋放出的流動性并沒有如愿注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也沒有注入庫存高企的三四線城市房地產(chǎn)市場，而是流入了已經(jīng)過熱的一線城市房地產(chǎn)市場中，并進(jìn)一步助推一線城市房價節(jié)節(jié)攀升。
摩 根士丹利華鑫證券執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊便認(rèn)為，個人住房貸款加杠桿的空間可能并不像數(shù)據(jù)反映出的這么大�！爸袊鴤�人住房貸款占總貸款的比重從國際橫 向比較來看的確較低，但這里面也存在一個重要也容易被忽視的問題，就是中國融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比極高，企業(yè)部門的融資大部分依然依賴于銀行信貸。這就造 成在統(tǒng)計住房貸款占總貸款比重的時候，分母要相對于其他直接融資市場發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體要大�！�
章俊認(rèn)為，這種與其他經(jīng)濟(jì)體的差別所造成的結(jié)果可能是中國個人住房貸款占總貸款比重被顯著低估，這也意味著個人住房貸款杠桿的空間可能并不如設(shè)想中那么完美。
章俊稱，政府適度推動居民加杠桿來對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險無可厚非，但從最近北上廣深等一線城市房價快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規(guī)模顯著增長的情況來看，居民加杠桿或許已經(jīng)駛上了快車道。
貨幣超發(fā)——信貸充足——央企搶地——杠桿資金跟進(jìn)——地價上升——房價暴漲——貨幣新一輪被迫超發(fā)，這是一輪可怕的正反饋循環(huán)，加速了樓市泡沫的生成。去年股市也是這一邏輯，只不過我們說股市是有毒資產(chǎn)價值定價顯著背離，這次有毒資產(chǎn)是不動產(chǎn)而已。
中國最新的信貸周期開始于2015年，自從那之后信貸加速擴(kuò)張到史無前例的水平，M1貨幣供應(yīng)現(xiàn)在的增長率是22.9%。我國是間接融資為主的金融體系，銀行自主進(jìn)行放貸，自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧。所以，貸給誰、不貸給誰，基本由銀行的信貸偏好說了算。
當(dāng)前整體流動性過剩，企業(yè)不愁貸款，扎堆地選擇投資房地產(chǎn)市場，此外，政府對風(fēng)險的大包大攬，使這些房企根本不需要考慮風(fēng)險。
拿地的資金大多是銀行的，至多把地給銀行罷了。自然也就不會把地價當(dāng)回事。尤其是央企、國企，以其獨(dú)特的國有資本擔(dān)保、抵押物充裕等優(yōu)勢，就更不需要考慮成本、代價的問題了。
日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四、五年，最終還是在1989年破了。美國人的次按泡沫吹了五、六年，最終在2007年破了。
房價還得漲，盡管不會永遠(yuǎn)漲。正如《紅樓夢》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚，沒有不散的宴席”。
中國房價不會暴跌的真實(shí)原因 看完后恍然大悟
據(jù)深圳商業(yè)地產(chǎn)資訊報道 中國房價還會繼續(xù)上漲嗎？這個答案誰知道呢。要是知道的話，不就可以賺大錢了嗎？但這不妨礙探討中國房地產(chǎn)及其他資產(chǎn)價格長期高估的問題，從中找出哪些因素可能是促使樓市估值偏高的主因，哪些因素可以成為資產(chǎn)價格泡沫破滅的誘因。
為什么房價被推高，因?yàn)檫�有投機(jī)的價值？
我曾經(jīng)寫過一篇文章，專門研究A股高估值現(xiàn)象 ，認(rèn)為流動性溢價是導(dǎo)致估值高低的一個重要原因。如果一個市場的流動性非常好，則溢價水平可以相對低。股市中可以用換手率來反映流動性好壞，A股市場長期 以來的換手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的換手率奇高，主板換手率超過6倍（年交易額與平均可流通市值之比），中小板超過9倍，創(chuàng)業(yè)板則超 過12倍。而且，創(chuàng)業(yè)板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。
今年以來，A股的換手率大幅下降，主板降至2.6倍，創(chuàng)業(yè)板也不足7倍，同時股價也大幅回落，但換手率還是高于全球主要股市的水平，A股剔除銀行股之后，估值水平與全球主要市場相比仍然高出很多。
國內(nèi)的房地產(chǎn)交易同樣也是非常之大，據(jù)統(tǒng)計，今年1-4月份全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%。從全球看，中國的房地產(chǎn)交易量也是最大的，僅北京一個城市的房地產(chǎn)交易量就超過日本。
一個市場如果交易活躍，說明這個市場有存在的合理性，如果過度活躍，則說明投機(jī)性較強(qiáng)，投機(jī)的目的是為了獲取價差收益，股市、期貨市場如此，房地產(chǎn)市場也是如此。股 市換手率如此之高，本質(zhì)上是短線投機(jī)，目的是為了獲得價差收益。而購房的目的主要有兩個，一個是自住，另一個則是同感投資來獲利。國內(nèi)居民家庭在資產(chǎn)配置 上，大約三分之二配置在房地產(chǎn)上，遠(yuǎn)高于大部分國家居民的房地產(chǎn)配置水平，這也說明國內(nèi)居民對房地產(chǎn)投資的偏好遠(yuǎn)勝于其他金融資產(chǎn)，同時，房價高估問題也 必然存在。
人民日報的權(quán)威人士訪談中說，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化’去庫存’，而不應(yīng)通過加杠桿’去庫存’�！蓖瑫r，他也首次提到“房地產(chǎn)泡沫”，表明了高層對于高房價的擔(dān)憂。
對獲取價差的偏好，與交易的偏好是一致的，這是否與東亞國家的文化特性有關(guān)呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平臺，東亞國家和地區(qū)中，就有東 京、香港、新加坡（屬于華人圈）和上海、深圳等。此外，澳門的博彩業(yè)收入也是全球第一，遠(yuǎn)超拉斯維加斯。中國最大的互聯(lián)網(wǎng)公司BAT，實(shí)際上通過做大平臺 來確立它們在國內(nèi)乃至全球的地位。相比之下，中國在制造業(yè)方面具有國企品牌的超強(qiáng)企業(yè)屈指可數(shù)。因此，中國人對于追求價差的偏好，或是大于創(chuàng)造價值的偏 好。
房價為何降不下來？因?yàn)橛幸环N“隱形剛兌”抬高價格
剛性兌付不僅存在于信托產(chǎn)品、企業(yè)債等固定收益類產(chǎn)品的領(lǐng)域，其他資產(chǎn)如股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)實(shí)際上也或多或少地存在“隱形剛兌”現(xiàn)象。比如，殼資源 價值的存在實(shí)質(zhì)上就是“隱形剛兌”，即再差的殼公司也會因?yàn)橛袧撛谫Y產(chǎn)注入的可能性，從而維持較高的市盈率和市凈率水平。中國股市26年來，退市的公司屈 指可數(shù)，小盤績差公司的平均漲幅遠(yuǎn)大于指數(shù)的漲幅。
那么，房地產(chǎn)市場是否存在“隱形剛兌”呢？實(shí)際上也是存在的。比如，三、四線城市的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)象長期存在，如果按照市場化原則降價銷售，庫存是可以化解的。但事實(shí)上，當(dāng)?shù)卣畷深A(yù)房價，前期購房者也會反對降價出售。因此，樓市降價之路困難重重。
然而，最大的“隱形剛兌”還是來自政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。比如，2010年就推出房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，迄今仍未實(shí)施。今年年初，為了推動房地產(chǎn)去庫存，還降低了首套房的首付比例。
為何政府一定要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)投資能夠帶動的行業(yè)最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，可以帶來可觀的現(xiàn)金流回報。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國購房者采取銀行借貸方式購房的，只占所有購房者的18%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平，而且，中國目前房地產(chǎn)按揭貸款余額占住宅總市值 的比重只有10%左右，這也是非常低的。因此，在居民杠桿率水平較低的情況下，鼓勵居民購房是可以讓居民加杠桿、企業(yè)和地方政府去杠桿，且這是有空間的， 不過，前提是房價不能出現(xiàn)大跌。
“隱形剛兌”其實(shí)就是降低了市場信用風(fēng)險，使得信用溢價水平大幅降低。盡管政府一直試圖打破剛兌，但就目前體制而言，似乎并不支持打破剛兌，更何況在穩(wěn)增長的既定目標(biāo)下，必須維持寬松的貨幣政策以支持低利率，同時財政政策也必然是積極的。
只要央行不收緊貨幣政策，購房仍是貨幣保值的一個大招
2016年年初擔(dān)心兩件事，一是人民幣貶值，二是通脹躍升。目前看，在資本管制的情況下，貶值的主動權(quán)在央行，所以，近期隨著美國加息預(yù)期的上升，央行趁勢下調(diào)人民幣匯率。目前看通脹壓力不大，那么，貨幣政策收緊的概率就低了。只要利率不上行，那么，對房價就不構(gòu)成利空。
從我的判斷看，央行會采取漸進(jìn)式貶值的方式來調(diào)控匯率，或是退三進(jìn)二，溫水煮青蛙，同時也打擊投機(jī)資金，使得投機(jī)資金無所適從。這樣做的好處是降低國內(nèi)外匯流出的總規(guī)模，同時又能使得人民幣匯率貶值幅度逐步增加，從而緩解貶值預(yù)期帶來的資本外流的風(fēng)險。
從目前看，本輪人民幣貶值并沒有引發(fā)資本市場的震蕩，說明在資本管制的條件下，漸進(jìn)式貶值的路是走得通的，對經(jīng)濟(jì)的沖擊也會比較小。同時，對于房地 產(chǎn)市場而言，小幅貶值及溫和通脹，都會對房價有支撐作用，因?yàn)槌钟蟹康禺a(chǎn)也是應(yīng)對通脹和貶值的一種保值手段，前提是資本不出現(xiàn)明顯的外流。
有政府調(diào)控的經(jīng)濟(jì)，不必過度擔(dān)憂房價會大起大落
縱觀90年代之后全球經(jīng)濟(jì)，爆發(fā)全球性或局部性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的頻率比之前歷史上降低了很多，原因在于主要經(jīng)濟(jì)體都加強(qiáng)了調(diào)控經(jīng)濟(jì)。相對而言，中國在經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用，比西方國家更大。
從過去一年來看，政府顯然已經(jīng)加大了風(fēng)險管控力度，如權(quán)威人士在去年5月25日的人民日報訪談中就提出，“防風(fēng)險也是穩(wěn)增長”。因此，穩(wěn)定房價肯定也是作為政府部門的一大重要任務(wù)。
就目前而言，確實(shí)很難預(yù)測房價何時會跌，雖然大部分人都認(rèn)為房價存在泡沫。管制導(dǎo)致價格扭曲，這是符合邏輯的，同時，管制也能維持扭曲的價格。對于 城鎮(zhèn)化去庫存之說，我并不看好，因?yàn)橐阅壳暗姆績r水平，農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市市民之后，也買不起房子，農(nóng)民工市民化不會提升城鎮(zhèn)化率，其作用只是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì) 量，但代價是增加政府的負(fù)債。至于城鎮(zhèn)化目前所處的階段，已經(jīng)是后期了，因?yàn)榱鲃尤丝跀?shù)量已經(jīng)凈減少。
因此，房價持續(xù)上漲的背后因素，已經(jīng)從過去的人口現(xiàn)象，轉(zhuǎn)為貨幣現(xiàn)象，貨幣的規(guī)模、松緊度、貨幣的流向成為影響房價的主要因素。
目前看來，貨幣總量過剩是中國經(jīng)濟(jì)的一個顯著特色。今后，只要不出現(xiàn)意外事件，貨幣政策的適度寬松的格局不會變化，房價高位盤整的可能性較大。
當(dāng)然，結(jié)構(gòu)性上漲的概率會大于整體上漲的概率。也就是北上廣深等這些率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的地區(qū)，會吸引更多的資金流入，從而對房價有較強(qiáng)的支撐作用。但更多的地區(qū)會因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的過剩而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)機(jī)會減少，從而房價也難以得到支撐。
從政府部門的調(diào)控目標(biāo)看，一定是避免房價的大起大落，尤其是房價大跌可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險。但即便通過加大管治力度和范圍以避免發(fā)生金融風(fēng)險，也 難以避免房價的最終下跌，因?yàn)橛绊懛績r的因素實(shí)在太多了，很難預(yù)測今后引發(fā)房價大跌的導(dǎo)火索是什么。盡管加強(qiáng)管治是控制風(fēng)險非常有效的手段，但也免不了會 掛一漏萬、防不勝防。
綜上所述，年初至今，人民幣貶值和通脹預(yù)期這兩大因素對房價的負(fù)面影響似乎已經(jīng)消除，目前似乎看不到導(dǎo)致短期房價下跌的因素，今明兩年估計總體不會下跌。今后，估計管制的力度和范圍都會增加，以避免由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的風(fēng)險，但是再多的管制其效果也是掛一漏萬，房價的下跌就難以避免。
中國房價能不能暴跌，答案是不能？
在中國相對封閉的貨幣環(huán)境中，過度的儲蓄資金要尋找更高回報，很自然地就會流向股票和地產(chǎn)市場，形成所謂的泡沫。泡沫并不意味著一定要破裂，小泡泡需要時間才能成長為大泡泡，大泡泡需要時間才能成為要破裂的惡性泡泡。
那么，短期之內(nèi)，房地產(chǎn)泡沫是否會破裂呢？
然而南開大學(xué)金融學(xué)教授、金融發(fā)展研究院田利輝認(rèn)為這完全有可能。泡泡無論多大多小，只要有人狠狠地踩，就會破裂。從地產(chǎn)大佬看空樓市，到李嘉誠的大面積拋售，再到杭州的降價，似乎形成了房價近期會下滑的預(yù)期。
房地產(chǎn)不僅是耐用消費(fèi)品，更是投資品。作為投資品，購買者的典型心理是“買漲不買跌”。倘若形成房價下跌的預(yù)期，那么購房者將會“持幣待購”。
如果出現(xiàn)庫存過大，高度負(fù)債的房地產(chǎn)商需要拋售還債，就會出現(xiàn)房價下跌的事實(shí)。一旦購房者的預(yù)期被認(rèn)證，購房者會增加房價下跌的預(yù)期，繼續(xù)“持幣待購”。然后，房價繼續(xù)下跌。
倘若政府不對市場進(jìn)行任何干預(yù)，這時的房價會迅速滑落，出現(xiàn)不少開發(fā)商倒閉，然后是銀行出現(xiàn)大批壞賬。然后，銀行信貸全面收縮，企業(yè)也將收縮投資和生產(chǎn)，開始解雇職員，使得失業(yè)問題惡化。同時，投資者會拋售房產(chǎn)，通脹會變得嚴(yán)重。更為重要的是，經(jīng)濟(jì)或會出現(xiàn)全面衰退。
在西方，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，政府或者央行會推出經(jīng)濟(jì)刺激政策。過去，稱之為凱恩斯主義；現(xiàn)在，實(shí)施的是“粗調(diào)”的后凱恩斯主義。否則，光靠著純粹的市場 調(diào)整下，經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)難以爬出衰退的圈子。在美國大蕭條時，必須承認(rèn)在美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇中，美國政府的注資救市舉措和美聯(lián)儲的量化寬松政策功不可沒。
當(dāng)然，危機(jī)的最佳應(yīng)對方式應(yīng)該是防患于未然。因此，中國需要在現(xiàn)在需要去適度引導(dǎo)市場。最好的管理方式是預(yù)期管理，而不是事后補(bǔ)救。最后需要重申的是，中國房價不能暴漲，更不能暴跌！