第三波地王潮高燒 “降溫藥”已在路上？
發(fā)布時間：2016-6-3 15:06:15來源：第一財經(jīng)
從2004年土地供應(yīng)的“8·31”大限至今，國內(nèi)土地市場大體已經(jīng)歷三波“地王潮”：第一次出現(xiàn)在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。這一次，全國樓市分化劇烈，去庫存攻堅戰(zhàn)剛剛過半，局部地區(qū)的地王就已呈高燒之勢。
蘇州今年以來的土地出讓金額已超260億元
截至5月底，今年全國地王總數(shù)已超100宗，“高總價、高單價、高溢價”的土地出讓已成上半年房地產(chǎn)市場的最顯著寫照�！安粎⑴c搶地將面臨斷糧的風(fēng)險，搶了至少可以博一個未來的預(yù)期�！痹趪鴥�(nèi)一家排名前五的房企從事土地投資工作的第三方人士林蒙(化名)告訴第一財經(jīng)記者。
不過，歷史總是驚人的相似，前兩次的經(jīng)驗告訴我們：“地王潮”總是發(fā)生在樓市量價齊升、庫存下降的背景之下，隨之引發(fā)的是嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，最終使得市場降溫。參與其中的開發(fā)商們則都要考慮同一個問題：我拿下的地王能“解套”嗎?
搶地大戰(zhàn)
5月，全國“地王”大戲愈演愈烈，“面粉貴過面包”又成普遍現(xiàn)象。
5日，北京（樓盤）昌平3宗地塊均刷新區(qū)域新高，全部“面粉貴過面包”;13日，南京（樓盤）248億元出讓7幅地，建鄴區(qū)G11地塊經(jīng)過88輪競拍，最終以88億元成交，溢價率114.6%，成為南京年內(nèi)總價地王;27日，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)以123億元奪下杭州（樓盤）奧體中心地塊，溢價率96%，創(chuàng)出杭州總價地王;30日，合肥（樓盤）拍賣10幅地，溢價全部超過200%……克而瑞信息集團(tuán)(下稱“克而瑞”)的統(tǒng)計顯示，截至今年5月底，全國“三高”地王總數(shù)超過100宗，半數(shù)以上溢價超過100%。
總體上，各城市土地市場與樓市之間存在極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。在上海（樓盤）、深圳（樓盤）等城市出臺調(diào)控政策后，蘇州（樓盤）、南京、杭州、合肥等二線城市樓市接過了上漲的接力棒，佛山（樓盤）、東莞（樓盤）等城市則受益于一線城市的外溢效應(yīng)出現(xiàn)補(bǔ)漲行情。
5月30日，合肥拍賣10幅地，溢價全部超過200%
絕大多數(shù)分析認(rèn)為，“地王”頻現(xiàn)緣于樓市火爆情緒蔓延至土地市場，使得房企“補(bǔ)庫存”欲望強(qiáng)烈，以及部分城市供需失衡助推了房價的上漲預(yù)期。
樓市局部過熱，使得開發(fā)商往熱點區(qū)域扎堆搶購?fù)恋兀聘叩貎r，而地價的上漲又進(jìn)一步提升房價上漲預(yù)期。市場上，每一宗“地王”的拍出，都被視作周邊樓盤的一場狂歡，在售樓盤借勢漲價已然成風(fēng)。
克而瑞分析師謝楊春表示，供求關(guān)系是直接影響價格的走勢，地價也是推動房價上漲的因素之一，樓板價直接高過周邊售價會讓大家都會覺得房價要漲，自然也要去買。
值得一提的是，參與這一波“地王”行情的企業(yè)數(shù)量眾多，既有萬科、保利、綠地等穩(wěn)健型巨頭，也有泰禾、融信等新晉實力派，當(dāng)然也少不了信達(dá)這類主營業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)的“過江龍”。
資本推動
開發(fā)商能在土地市場上攻城略地的根本是“不差錢”。
2015年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不斷優(yōu)化，融資成本逐步走低。先是銀行間市場向涉地產(chǎn)企業(yè)打開了中票融資的閘門，緊接著債券市場、股票一級市場紛紛重啟了關(guān)閉多年的涉房地產(chǎn)融資，使得一大批開發(fā)商融資規(guī)模不斷攀升。
Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日的近一年內(nèi)，房地產(chǎn)融資總額(債權(quán)+股權(quán))高達(dá)1.42萬億，在行業(yè)融資榜中位列第四，其中定向增發(fā)總額0.2萬億，債券發(fā)行1.22萬億。
萬科、保利、招商、綠地等幾家上市房企的一季報顯示，各公司期末手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂資金充裕。
以保利地產(chǎn)(600048,股吧)(600048.SH)為例，2015年有息負(fù)債綜合成本僅為5.2%。今年初，公司100億元定增計劃獲批，成為國內(nèi)最大單地產(chǎn)定增案例。與此同時，保利地產(chǎn)還在1月份發(fā)行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，創(chuàng)下新低。
有媒體報道稱，在全國100多宗“三高”地塊的受讓方中，有18家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融資開閘之后實施了定向增發(fā)或公布過定增預(yù)案，募資總規(guī)模達(dá)1768.6億元。
克而瑞的研究也顯示，2015年7月至2016年3月，擁有絕對融資優(yōu)勢的14家標(biāo)桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊，總金額5732.4億元。其中，萬科共在41個城市拿下了184幅地塊，綠地和保利的地塊則平均分布在24個城市。
低成本的融資戲碼仍在繼續(xù)。就在5月18日，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)(000732.SZ)公布其第二次定增預(yù)案，計劃募集資金不超過98億元。該公司堪稱本輪“地王”制造的生力軍之一，公司近一年時間內(nèi)先后拿下深圳、蘇州、佛山等高溢價地塊，并在5月19日豪擲47億元任性摘取上海長興島兩幅地塊。
富力地產(chǎn)(02777.HK)5月27日公告稱，已確定公司債券的第二期發(fā)行規(guī)模為104億元，票面利率定為5.15%。該公司此前不久剛完成了合計125億元的債券融資。
首創(chuàng)證券研究部發(fā)布的報告稱，當(dāng)前的地王現(xiàn)象主要是流動性寬裕、融資通道暢通的情況下一種恐慌性豪賭，這種未來預(yù)期的透支不僅將影響當(dāng)前市場的供需結(jié)構(gòu)，還將對存量項目和新增項目構(gòu)成揠苗助長式的壓力，進(jìn)而增加行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。
解套之憂
雖然房企不拿地有“斷糧”的風(fēng)險，但硬幣的另一面是：今日的地王并不一定能成為將來的樓王，用時間換空間也很難讓所有地王“解套”。
2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂及后來入股的中信、世茂5家開發(fā)商聯(lián)合奪得的廣州（樓盤）亞運(yùn)城（樓盤），以255億元的成交價至今仍高居全國總價地王榜首。從2009年拍地算起，5年之后的亞運(yùn)城項目依然沒能給投資企業(yè)帶來正現(xiàn)金流。
雅居樂披露的2015年度業(yè)績報告顯示，該集團(tuán)占20%股權(quán)的廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，稅后虧損為人民幣0.27億元(2014年：人民幣0.28億元)。利合房地產(chǎn)正是亞運(yùn)城的開發(fā)商，5家公司各占20%權(quán)益。
此外，在2013年頻繁制造地王的越秀地產(chǎn)也正遭遇困境。5月29日，越秀地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，為了利于加快現(xiàn)金回籠及改善集團(tuán)的整體債務(wù)狀況及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將以總價9500萬元出售廣州越秀星匯云城項目2%股權(quán)予買方，連同今年3月10日，越秀地產(chǎn)出讓的該項目49%股權(quán)，該公司對星匯云城項目已不再擁有控制權(quán)。資料顯示，星匯云城項目正是越秀地產(chǎn)在2014年底以64億獲得的地王項目。
更近一點的是去年10月，碧桂園聯(lián)合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。然而，拿地后不久，碧桂園便將該地塊的權(quán)益轉(zhuǎn)給了另一家央企。該公司高層近期透露，退地是因為“最終成交價超過了老板的授權(quán)價”。
面對新一輪的地王潮，穩(wěn)健型企業(yè)已有所警覺。27日杭州地王拍賣過程中，萬科便因風(fēng)控機(jī)制而臨時拆伙退出，放棄與信達(dá)聯(lián)合拿地。
一些業(yè)內(nèi)大佬開始警示地王風(fēng)險。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌日前表示，那些拿高價地的開發(fā)商，在房地產(chǎn)風(fēng)向變化的時候便會受到懲罰。
調(diào)控預(yù)期
地王的出現(xiàn)，讓原本分化劇烈的房地產(chǎn)市場格局變得更為復(fù)雜。
東興證券、中泰證券等多家機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示，近期全國樓市成交在經(jīng)歷短暫的放量上漲后已呈疲軟之勢。
其中，一線城市在遭遇嚴(yán)格限購政策后成交量依然低位徘徊;二線城市成交量環(huán)比跌幅擴(kuò)大且同比漲幅收窄，在沒有后續(xù)政策支持的情況下，退熱已成大趨勢;三線城市成交量環(huán)比繼續(xù)萎縮，同比漲幅也大幅收窄。
東興證券預(yù)測，去庫存的過程已經(jīng)過半，沒有政策繼續(xù)支撐，未來二三線城市的成交量將進(jìn)一步萎縮。
克而瑞針對國內(nèi)32個大中城市的監(jiān)控結(jié)果也顯示，樓市成交在3月份創(chuàng)下峰值后出現(xiàn)降溫， 5月樓市成交延續(xù)了4月的跌勢。
對此，謝楊春向第一財經(jīng)記者表示：“這個也比較正常，畢竟不可能每個月都延續(xù)3月份的高點，但是整體還是在高位調(diào)整。”
雖然短期市場走勢不足以作為長期趨勢的依據(jù)，但可以確定的是，樓市整體已陷入膠著狀態(tài)。此刻，土地的連續(xù)高燒，讓更多研究機(jī)構(gòu)擔(dān)憂，過熱的市場可能會倒逼調(diào)控政策出臺。
5月29日，國信證券(002736,股吧)發(fā)布報告稱，目前房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)開始：一是政策基調(diào)已有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱;二是房價上漲對購買力有負(fù)面影響;三是政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)會遞減;四是一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。
國信證券稱，根據(jù)歷史經(jīng)驗，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。