炒房者白忙活了 北京副中心將只占通州全城17%
發(fā)布時間：2016-6-3 15:02:04來源：中國企業(yè)家
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北京通州新城范圍達155平方公里，而通州總面積有906平方公里。
5月24日至25日，北京市委十一屆十次全會提出，下一步將要做好副中心155平方公里范圍的規(guī)劃，堅持基礎設施先行和生態(tài)環(huán)境建設優(yōu)先，扎實推進市級行政機關搬遷，帶動公共服務資源轉移，注重創(chuàng)業(yè)就業(yè)與居住功能均衡，增強對中心城區(qū)疏解功能的吸引力。
5月27日，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》消息得知，上述155平方公里，主要是指原先確定的北京通州新城范圍。而通州總面積有906平方公里，新城只占整個通州面積的17%，且與河北廊坊的北三縣三河、香河、大廠并不接壤。
北京副中心如何規(guī)劃？
根據(jù)上述會議的精神，北京將高水平規(guī)劃建設城市副中心，加強與河北、天津等地的互聯(lián)互通，并與北京其他新城之間做好交通聯(lián)接的規(guī)劃。北京副中心社區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老配套指標將全部高于中心城。
不過，通州仍需要解決所謂“睡城”問題，當?shù)卦鹊墓I(yè)都在陸續(xù)遷出，而新興的商業(yè)、文化、教育等產業(yè)還有待發(fā)展。
中國社會科學院城環(huán)所副研究員王業(yè)強指出，在行政中心搬過去后，相應的配套設施也要加快建設，以便解決有城無業(yè)的問題。他表示，通州下一步軌道交通要加快建設，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套條件也要迅速跟上。
此前有報道稱，通州全境將納入城市副中心，甚至有傳言稱廊坊北三縣要并入北京。這使得通州以及廊坊北三縣房價一度快速上漲，到目前為止，廊坊北三縣房價比去年同期漲幅高達一倍多。
鑒于本次規(guī)劃的北京城市副中心面積只有通州全域的17%左右，這使得整個通州房價再炒作的意義不大。
根據(jù)國家京津冀協(xié)同發(fā)展領導小組會議精神，整個京津冀，包括通州和廊坊北三縣的規(guī)劃，將實現(xiàn)一張藍圖。而北京副中心與廊坊北三縣之間不直接接壤，使得炒作北三縣納入北京的噱頭喪失。
中國社會科學院城環(huán)所副研究員王業(yè)強指出，北京市行政機構搬到通州新城，對當?shù)赜休椛鋷幼饔�，但這有一個逐漸的過程，之前的炒作通州全域納入副中心是媒體誤導。北京市政府行政區(qū)所占面積不會太大，還要為商業(yè)等預留用地。
通州將成下一個“浦東”？
早在2015年7月14日，通州作為北京行政副中心的消息就已塵埃落定。在北京規(guī)劃委正式對這一消息做出官方表述之前，相關部門曾經(jīng)召集開發(fā)商和專 家開了一次閉門會議。“除去明確了行政副中心的這一定位之外，”一位參會的人士告訴《中國企業(yè)家》，“會議的主旨只有一個：希望開發(fā)商不要借此捂盤惜售， 或是推高房價。”
去年，《中國企業(yè)家》記者曾向多家房企在通州項目的負責人確認上述消息，但他們不約而同地回避關于通州副中心或是京津冀一體化的話題。一位在河北擁 有多個項目的房企有關人士坦陳，之前公司一個新盤售樓處就因為公開打出“京津冀一體化”概念而受到高層點名批評，并迅速撤換宣傳文案。
然而，靜寂之下，樓市早已暗潮洶涌。通州作為北京樓市的風向標已經(jīng)很多年。
長安街縱貫北京東西，西單、王府井和東單是歷史最悠久的人流商流聚集地。隨著城市的發(fā)展，從東單繼續(xù)向東，便是國貿。十年生聚，CBD核心區(qū)成形， 這里不斷迎來世界各地的頂尖商務人士以及出入奢侈品店的貴婦名媛們；地鐵和公交里則擠滿了住在通州或是燕郊、行色匆匆的上班族，以及進京打工和游玩的外地來客。
彼時通州以“睡城”著稱，但其得天獨厚的地理位置決定了其可以承擔更多的城市功能。很多人期冀看到通州成為下一個“浦東”，肩負起轉移和承接北京中心城區(qū)、特別是CBD核心區(qū)功能的重任。
2009年－2010年，通州新城規(guī)劃出爐。這一期間，北京的房地產市場正陷入一場不理性的狂歡之中。雙重因素疊加之下，通州有新盤價格破了三萬大 關，引得無數(shù)人為之側目。很快，史上最嚴厲樓市調控政策出爐，通州房價被平抑下去，卻又引起業(yè)主怒砸售樓處的余波。從此，僅就房地產行業(yè)而言，通州既是風 向標，又是敏感詞。
但供需關系才是價格的真正推手。北京仍舊在不斷發(fā)展和擴張之中，當國貿租金一路上漲，高到容不下一家星巴克，CBD東移的呼聲又起。到了2012年，通州成為唯一一個被確定為北京“城市副中心”的城區(qū)。
這一年的北京土地市場上，有一場圍繞通州地塊的競拍備受關注——幾家房企對通州北苑項目展開角逐，最終是出價最高的保利地產敗給了萬達。
結果不算意外，因為彼時萬達模式正受追捧，各個城市、尤其是城市新區(qū)的地方政府往往不惜以較低的地價引進萬達廣場。作為以中低端零售業(yè)態(tài)為主的購物 中心，它更契合城市新區(qū)購房者的消費水平。一旦商圈形成，周邊地價自然也水漲船高，有利于幫助地方政府解決就業(yè)、生活和財稅收入三大問題。
按照這個模式發(fā)展下去，通州也許就在一時的喧囂過后沉寂下去。太多的城市新區(qū)因為缺乏產業(yè)和完善的市政基建工程的支撐，最終夢碎。再多幾個萬達廣場，并不能從根本上為通州解決產業(yè)，以及作為副中心所必備的城市職能。
一位參與通州新城規(guī)劃的專家在2012年10月份接受《中國企業(yè)家》采訪時也坦陳，將通州與浦東新區(qū)相比未免過于樂觀。后者作為國家戰(zhàn)略，在資源獲 得和發(fā)展力度上有著無可比擬的優(yōu)勢。與之相比，即便北京有著首都這樣特別的身份，但沒有中央的支持，從頂層設計到推進落實勢必阻力重重。
對于房企而言，更多的考量還是在經(jīng)營層面。“我們必須想清楚，在這樣的背景下要如何給整個項目進行定位�！�2015年，保利地產在通州的項目—保利大都匯相關人士曾告訴《中國企業(yè)家》，“項目的發(fā)展要與整個運河核心區(qū)板塊的定位相契合，同時也要盡量與產業(yè)相結合。
上述人士認為，保利項目位于通惠河畔，坐擁水岸資源。對內與宋莊藝術區(qū)和環(huán)球影城相映射，對外則可以與北京傳媒走廊互為犄角之勢。所以，“我后來選擇了文化、創(chuàng)意主題。”
他甚至認為，“如果通州一定要確定一個主導產業(yè)的話，我個人覺得文化與創(chuàng)意產業(yè)是非常合適的選擇�！�
與通州相比，燕郊、大廠等地更為吸引人的是潛在的產業(yè)發(fā)展能力。與保利大都匯遙相呼應的一個產業(yè)園是由華夏幸福打造的大廠影視創(chuàng)意園區(qū)。
“文化產業(yè)是一個極具成長性的新興產業(yè)。而大廠靠近北京東部文創(chuàng)傳媒走廊，未來央視、北京電視臺都將轉移至此，未來這里將匯集80%的傳媒學校、60%的文化創(chuàng)意人才�！比A夏幸福有關人士告訴本刊。
上述人士并未透露更多的、京津冀一體化背景下公司的發(fā)展計劃。事實上，雖然從中央到北京市，再到通州，乃至通州潞城鎮(zhèn)的現(xiàn)有相關規(guī)劃都已經(jīng)披露出來，但為了避免房價的波動，幾乎所有與之相關的企業(yè)對這一話題都顯得小心翼翼。
當然，從發(fā)展路徑上來看，通州的發(fā)展會遠遠領先于其它城區(qū)�！耙欢ㄒ辛α堪l(fā)展一個板塊，然后去帶動周邊城區(qū)的發(fā)展�！鄙鲜鼋咏ㄖ菪鲁枪芪瘯娜耸咳缡钦f。
而文化產業(yè)將是一個值得期待的領域。不止一位房企人士告訴《中國企業(yè)家》，文化創(chuàng)意將會是三地經(jīng)濟發(fā)展的新增長極。
有城無業(yè)問題仍待解決
據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》消息，本次北京市委會議，提出要扎實推進市級行政機關搬遷，帶動公共服務資源轉移，注重創(chuàng)業(yè)就業(yè)與居住功能均衡，增強對中心城區(qū)疏解功能的吸引力。
過去通州區(qū)的公共服務和就業(yè)機會少，但是居住的人口多，被稱為“有城無業(yè)”的睡城，這與北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊的“有業(yè)無城”形成了對比。
以統(tǒng)計年鑒數(shù)字為例，2013年通州常住人口132.6萬，比2005年的86.7萬，增加了50%以上，但是同期順義人口才從71.1萬增加到2013年的98.3萬，增速為30%以上。
通州2013年GDP（地區(qū)生產總值）為500.28億元，只有順義的1232億元的40%。但是通州的人口比順義多30%，這說明通州的很多人在此居住，但是未在當?shù)貏?chuàng)造GDP。
通州人口增長快，基礎設施以及社會公共服務顯得有些跟不上，以平均開放病床數(shù)為例，2012年為2256.2張，不到房山區(qū)5228.1張的一半，房山區(qū)2013年人口101萬，比通州少30萬人。
考慮到通州目前傳統(tǒng)的一般附加值低的工業(yè)要遷出去，通州未來如何聚集發(fā)展一些新的產業(yè)，仍需要加緊研究。
首都經(jīng)貿大學城市學院教授安樹偉指出，通州需要盡快增加學校和醫(yī)院，發(fā)展工業(yè)是空間不大，而155平方公里的通州新城（北京副中心）面積太小也難以容納。
“要吸引一些高端的產業(yè)并不容易，如果搞不好，即便市政府搬過去，很多人白天到通州上班，晚上還是回到市區(qū)老城。”他說。
21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，目前北京正在規(guī)劃新的軌道交通，以及一些商業(yè)、科研等功能在通州新城落地。其中老機場到新機場將通過通州新城，且有多個換乘點。
再加上北京東站作為到唐山、天津的新起點，也落戶在北京通州新城，可以帶動當?shù)氐陌l(fā)展。不過因為拆遷的原因，北京新東站地址一變再變，仍未最后確定。
通州新城有望建設環(huán)球影視城，類似上海的迪士尼公園，大力發(fā)展文化產業(yè)，該影視城已于八通線和地鐵7號線對接。
中原地產分析師張大偉指出，通州若是文化、旅游等產業(yè)大發(fā)展，就業(yè)崗位會有大的增加，有城無業(yè)的狀態(tài)會大有的改變。但是改觀的程度，要看投資的力度和政府搬遷的規(guī)模。