地王”風(fēng)險預(yù)警： 成本增五成后 或觸發(fā)連鎖反應(yīng)
發(fā)布時間：2016-6-3 15:00:33來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
土地市場風(fēng)起云涌的表象之下，風(fēng)險正不斷累積。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。
這一數(shù)據(jù)和實際情況頗為相符。今年以來，全國多地土地市場火爆。在很多熱門地塊的交易中，動輒有十多家房企參與競買，競價次數(shù)超過百輪、溢價率超過 100%的情況十分常見。據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年以來至5月25日，全國各種名目的“地王”已達(dá)152宗。去年全年，同口徑的“地王”數(shù)量僅95宗。
“我覺得這個市場有些不理性了�！庇蟹科笕耸吭u價稱，從某種意義上說，高價拿地是不得已的結(jié)果，但目前很多土地的成本已明顯超出合理范圍。一旦后續(xù)市場和政策走勢有所變化，這些高價地項目必將面臨風(fēng)險。
上緊的“發(fā)條”
“不拿地，就沒有項目做。這會很麻煩：對上，沒法跟老板交代；對下，養(yǎng)不活這些人，要裁員。”某上市房企蘇南區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者解釋房企近期的拿地心態(tài)。他認(rèn)為，在現(xiàn)階段，房企拿地更多是出于做出業(yè)績和維護(hù)團(tuán)隊的考慮，成本方面的考量則是次要的。
自2014年年底至今，該公司就未能在蘇州公開市場拿地，由于其存貨早在2015年末就消化殆盡，目前急需拿地補(bǔ)倉。去年年底，總部負(fù)責(zé)人前來“督戰(zhàn)”，要求采取各種手段在蘇州拿地，理由是“不能在市場好的時候沒房可賣”。
在蘇州房地產(chǎn)市場，這種心態(tài)隨處可見。其背景是，去年以來，蘇州房價上漲迅速，開發(fā)區(qū)等核心區(qū)域的均價上漲近萬元；而因庫存不足，蘇州樓市的去化周期一度降至3個月，為全國最低。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年蘇州共成交住宅用地35宗，成交價格為445.32億元，平均溢價率為119%，平均樓面價11609元/平方米。各項數(shù)據(jù)都大幅高于去年。
同期，廈門（僅成交一宗）、南京、合肥等熱點二線城市成交宅地的平均溢價率分別為150%、106%和258%，平均樓面價為25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。也均大幅高于去年同期。
對房企而言，這意味著成本的極大提高。據(jù)中原統(tǒng)計，截至25日，今年全國50大房企拿地金額為3887億元，平均樓面價6283元/平方米。對比去年同期4231元/平方米的成本，上漲48.4%。
上述房企負(fù)責(zé)人表示，在多方爭搶的情況下，土地價格已沒有貴與賤的道理，因為企業(yè)所付出的成本，都是不得已的�！懊總�公司都像上緊了發(fā)條一樣，一松，你就先出局了。”他說。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，在拿地競爭比較激烈的情況下，房企不可能有一個嚴(yán)格的考核，而會出現(xiàn)相對激進(jìn)的態(tài)度。雖然也會意識到有風(fēng)險，但目前仍然是“先占坑”的思路。
不確定的后市
對于已經(jīng)拿到地的企業(yè)來說，也未必就高枕無憂。有分析人士指出，房地產(chǎn)仍然屬于“看天吃飯”的行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場波動幅度大，容易受政策環(huán)境等因素影響。
就現(xiàn)階段而言，政策環(huán)境并不穩(wěn)定。近日，合肥傳出發(fā)布“限購令”的消息，雖并未證實，但無疑對市場預(yù)期帶來影響。市場一直較為火爆的廈門，同樣傳出將出臺“限價令”的信息。
在此之前，一線城市已全面強(qiáng)化調(diào)控，上海、深圳大幅提高限購門檻，北京也將限購范圍擴(kuò)大至通州區(qū)的商用物業(yè)。蘇州、南京等熱點二線城市，同樣出臺了調(diào)控措施。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“因城施策”是現(xiàn)階段主要的政策思路。一二線城市未來出臺刺激政策的可能性在下降，反而有可能出臺不同力度的約束性政策，限制樓市過熱上漲。
受此影響，市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。公開數(shù)據(jù)顯示，自4月下旬以來，熱點城市的房地產(chǎn)周成交量出現(xiàn)震蕩下行。與3月的成交高位相比，很多熱點城市的成交規(guī)模已下降50%。
廈門某房地產(chǎn)企業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，近期樓市成交量下降，還因此前需求出現(xiàn)透支性釋放所致，加之即將進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，樓市要想有所起色，可能要等到第三季度。對于廈門樓市的政策環(huán)境，他認(rèn)為“限價令”和“限購令”的出臺都有可能。
這些“地王”項目存在的風(fēng)險不可被忽視。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在公布銷售業(yè)績的30家房企中，前4月銷售均價在1.15萬元/平方米，同比上漲了12%，明顯不及土地價格上漲的幅度。
近期有觀點指出，即使按照樂觀估計，“地王熱”也需要有所降溫。按照慣常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，從拿地到開工再到銷售環(huán)節(jié)，往往需要8-10個月的時 間，剛需項目中最快也要6個月左右，而高端住宅項目的開發(fā)周期略長。以此類推，6月份獲取的土地項目，最快的入市時機(jī)也要在明年。而早在今年年初，最樂觀 的從業(yè)者認(rèn)為，市場的熱度至多延續(xù)至今年年底。
隱性成本
房企對“地王”其實可以有不同的核算方式。以保利為例，在保利以25838元/平方米的成本拿下廈門“地王”之前，其曾在2014年在同區(qū)域獲得一宗商住用地，成本價為10381.5元/平方米。若進(jìn)行統(tǒng)一核算，經(jīng)由后者的分?jǐn)�，“地王”項目的實際成本并沒有那么高。
另一重邏輯則在于，當(dāng)企業(yè)在同一個城市或區(qū)域還有其他在售項目時，“地王”的出現(xiàn)可以引發(fā)房價上漲預(yù)期，并使得這些項目獲得更多利潤。也即，“地王”的高成本可換取同區(qū)域其它項目的利潤。
但在市場競爭愈加激烈、房地產(chǎn)行業(yè)利潤率日漸下滑的情況下，這并不能掩蓋“地王”項目所面臨的風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士指出，歷史上大多數(shù)“地王”都是“叫好不叫座”的，因為“地王”項目的起點高，操盤難度要高于一般項目，風(fēng)險點多，因此成功者寥寥。雖然部 分“地王”項目可借勢產(chǎn)生利潤和品牌效應(yīng)，但大部分在操盤環(huán)節(jié)最終歸于沉寂，部分“地王”項目拖累整個區(qū)域公司發(fā)展的現(xiàn)象也不少見，甚至有“地王”被收回 的案例。
嚴(yán)躍進(jìn)提出了“隱性成本”的概念。具體包括：營銷壓力加大，可能帶來營銷成本的提升；去庫存效果不佳，會使資金成本增加，同時影響財務(wù)表現(xiàn)，進(jìn)而影響到機(jī)構(gòu)評級和融資成本；若進(jìn)行降價促銷，會影響品牌價值和購房者口碑。
他認(rèn)為，當(dāng)高價地項目后續(xù)遇到市場降溫周期，那么各類隱性成本就會顯性化，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使房企面臨的風(fēng)險不斷累積。
前述房企負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，按照評估，現(xiàn)階段高價地項目面臨的風(fēng)險，甚至要大過2014年。因此公司并不過度追求高價拿地，為保證在該區(qū)域內(nèi)的市場份額，將更多嘗試以并購、入股、合作開發(fā)等方式獲取項目。
多數(shù)受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，相比房屋交易，土地市場通常有3-6個月的滯后性。由于房地產(chǎn)銷售已在4月出現(xiàn)降溫，土地市場可能在三季度有所緩和。