中國社科院：樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇 2017年或全面下滑
發(fā)布時(shí)間：2016-5-13 15:08:49來源：億房網(wǎng)
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道 5日，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》指出，在諸多利好政策接連不斷刺激下，2015年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈跡象明顯，但城市分化加劇，個(gè)別城市上漲幅度遠(yuǎn)超其他城市，導(dǎo)致局部市場(chǎng)價(jià)格泡沫明顯，風(fēng)險(xiǎn)概率增加，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。
報(bào)告認(rèn)為，個(gè)別二線城市熱度直逼一線城市，今年以來尤甚�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，預(yù)計(jì)2017年樓市或全面下滑。
投資 增幅創(chuàng)1998年來新低
數(shù)據(jù)顯示，2015年住宅市場(chǎng)整體處于去庫存的調(diào)整期。商品住宅施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負(fù)增長，新開工面積繼續(xù)兩位數(shù)負(fù)增長，商品住宅投資增速更是延續(xù)快速回落態(tài)勢(shì)，創(chuàng)1998年以來新低。
報(bào)告顯示，1998年至2013年，商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)呈現(xiàn)較快增加態(tài)勢(shì)，施工、新開工和竣工面積年均增幅18.9%、15.6%和12.1%。但進(jìn)入2014年以后，商品住宅建設(shè)景氣明顯下降，2015年則繼續(xù)延續(xù)了下降趨勢(shì)，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)全面進(jìn)入負(fù)增長狀態(tài)。具體來看，全年商品住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別為51.16億平方米、10.67億平方米和7.38億平方米，分別比上年減少0.7%、14.6%和8.8%。其中，施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負(fù)增長，新開工面積減幅比上年擴(kuò)大2%，竣工面積減幅更是擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)。
此外，報(bào)告還稱，1998年以來，商品住宅投資持續(xù)大幅增加，1998年至2013年，住宅年均投資增速高達(dá)25%，但進(jìn)入2014年，投資增速降至9.2%，2015年投資增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以來的最低水平。
具體來看，2015年東、中、西部地區(qū)商品住宅投資分別為35652億元、14743億元、14199億元，分別增長0.5%、1.3%、-0.9%，增速較上年分別下降8%、8.4%、11.2%。其中，遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、湖南等13個(gè)地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長。
失衡 “1.5線城市”隱現(xiàn)
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供給過剩，同時(shí)也存在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡�！敝袊缈圃撼黔h(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)表示，由于城市間的分化，導(dǎo)致了區(qū)域性的結(jié)構(gòu)失衡，其中一線城市和少量二線城市庫存快速下降，而大多數(shù)二、三、四線城市需要著力去庫存。
值得一提的是，此次快速上漲的城市不再僅僅是一線城市，部分二線城市的熱度也直逼一線城市。
王業(yè)強(qiáng)表示，2015年伊始，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)便出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，多數(shù)城市新開工面積明顯下降，庫存壓力依然較大，但具有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口優(yōu)勢(shì)的部分城市，卻存在較大的增長空間。
從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)更能看出其態(tài)勢(shì)。近日，某研究院發(fā)布的《4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，4月新建住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，不再是“常勝將軍”北、上、廣等一線城市。
具體來看，4月惠州新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，昆山漲幅也達(dá)到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過4%，東莞、武漢漲幅超過3%。而與此同時(shí)，深圳新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，漲幅較高的城市分別位于區(qū)域節(jié)點(diǎn)或一線城市周邊，因此，在一線城市收緊的背景下，該類經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較好，或地理位置處于優(yōu)勢(shì)的城市便成為購房者的主要選擇。
全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段二線城市間的分化更為明顯，一些沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，人口凈流入，庫存量少，需要增加供給補(bǔ)庫存。而大多數(shù)土地供給與人口的變化不相適應(yīng)的人口凈流出城市，則面臨著巨大的去庫存壓力。“但可以注意到，需求量較大的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，因此也可認(rèn)為是類一線城市�！�
因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡的局面。王業(yè)強(qiáng)說，一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對(duì)滯后和必要時(shí)需補(bǔ)庫存的難題，而大多數(shù)二、三、四線則需大力去庫存。
走勢(shì) 2017年或全面下滑
值得一提的是，報(bào)告指出，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)的33%，隨后一路下調(diào)。因此，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程可分為1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。
對(duì)此，王業(yè)強(qiáng)表示，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化是一致的。“2010年勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。隨后，出現(xiàn)了老齡化趨勢(shì)，以及大幅放緩的人口流動(dòng)速度。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，2010年之前房地產(chǎn)價(jià)格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)。”
因此，報(bào)告對(duì)2016年的判斷是，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是政策基調(diào)。長期將通過改革供應(yīng)端，短期則通過貨幣或財(cái)政政策刺激需求，實(shí)施分類調(diào)控，以適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均現(xiàn)象。
具體來看，在持續(xù)降息與鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策作用下，預(yù)計(jì)2016年銷售面積與2015年相當(dāng)。但價(jià)格方面，整體將呈上漲趨勢(shì)，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。一線和部分二線城市房?jī)r(jià)在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；而二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三、四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。
但報(bào)告同時(shí)指出，從較長時(shí)期看，一線城市房?jī)r(jià)的過度上漲不利于房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三、四線城市去庫存也難以取得突破性進(jìn)展。
對(duì)此，王業(yè)強(qiáng)表示，房?jī)r(jià)漲幅較大將加大居民購房壓力，無助于解決剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，并進(jìn)一步透支了居民的未來消費(fèi)能力，這也是“擴(kuò)內(nèi)需”的巨大障礙。
王業(yè)強(qiáng)同時(shí)表示，房?jī)r(jià)過快上漲，將導(dǎo)致局部市場(chǎng)形成上漲預(yù)期，容易讓社會(huì)各界錯(cuò)誤地認(rèn)為“房?jī)r(jià)只漲不跌”，從而忽視了潛在的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢(shì)，也加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。
因此，隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售可能進(jìn)一步回落。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。
已是很大的泡沫，但和處境堪憂的實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運(yùn)條件。關(guān)鍵在于未來五年的市場(chǎng)和政策。在“三去一降一補(bǔ)”等諸多棘手目標(biāo)中，樓市去庫存仍是最有希望的道路。
目前人們?cè)谟懻?016年中國經(jīng)濟(jì)增長是L型，還是U型。一些人認(rèn)為中國 經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐漸回穩(wěn)，精彩紛呈，U型復(fù)蘇有望。在我們看來這樣的判斷顯得過于樂觀。我們認(rèn)為一季度的增長主要取決于三點(diǎn)因素：一是宏觀政策尤其是貨幣政策的 支撐；二是房地產(chǎn)的持續(xù)復(fù)蘇；三是政府引領(lǐng)推動(dòng)基建投資熱點(diǎn)重燃�？紤]到刺激政策、地產(chǎn)和基建的未來趨勢(shì)，很可能2016年中國經(jīng)濟(jì)增長會(huì)前高后低，經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)有所加大并向上集中。增長是L型還是U型，在很大程度上受制于房地產(chǎn)的去庫存和復(fù)蘇是否順暢。
中國經(jīng)濟(jì)增長回穩(wěn)的最關(guān)鍵因素
當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的三因素中，地產(chǎn)扮演主角。
關(guān)于宏觀刺激，主要是貨幣供應(yīng)明顯擴(kuò)張，一季度社會(huì)融資總額同比額外多增 近2萬億元，信貸同比額外多增逾1萬億元，相信全年貨幣、財(cái)政政策仍將維持寬松，但寬松的邊際力度可能略微收縮。基建投資熱潮的回歸，在于地方存量債務(wù)置 換之后地方可用財(cái)力顯著改善，基建熱情有可能延續(xù)，但基建投資增速已經(jīng)很高，很難更高。因此，今明兩年經(jīng)濟(jì)增長能否持續(xù)回穩(wěn)，很大程度上受到房地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn) 程的制約。
一季度其他一些經(jīng)濟(jì)變量的改善要么難以預(yù)測(cè)，要么和房地產(chǎn)復(fù)蘇密切相關(guān)，例如外貿(mào)外資全年局勢(shì)叵測(cè)，而工業(yè)企業(yè)盈利改善，尤其是鋼材、水泥、家電、家居等行業(yè)的整體改善，既得益于物價(jià)回升，更受益于地產(chǎn)行業(yè)改善。因此，房地產(chǎn)大致上決定了經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是L型還是U型。
在“三去一降一補(bǔ)”中，地產(chǎn)穩(wěn)則風(fēng)險(xiǎn)底線可保不破。
我們可以從三個(gè)角度觀察房地產(chǎn)涉及的金融資產(chǎn)規(guī)模：
一是房產(chǎn)是中國居民家庭財(cái)富的主要方式。有官方媒體的調(diào)查顯示，截至2015年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均家庭財(cái)富分別為20萬元和6萬元，其中2/3為房產(chǎn)。由此可以推算出，中國居民擁有的房地產(chǎn)總價(jià)值約為120萬億元。
二是目前房地產(chǎn)涉及的融資總額。包括按揭貸款、開發(fā)貸款、住房公積金貸 款、債務(wù)融資等。最為粗略的估算方式是，購房者商貸和公積金貸款約13萬億元；按照房地產(chǎn)每年開發(fā)投資約9萬億元、開發(fā)商自籌及借入資金可供約18年開發(fā) 測(cè)算，則目前涉及的房地產(chǎn)融資額大約為33萬億元，可見房地產(chǎn)是否穩(wěn)健在很大程度上決定了中國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。
三是目前房地產(chǎn)存貨涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)敞口。如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為 在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當(dāng)下的房地產(chǎn)存貨約為48億~50億平方米。按 商品房均價(jià)粗略計(jì)算，存貨價(jià)值約35萬億元。我們可以據(jù)此比較一下房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的體量。截至2015年底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)和總負(fù)債分別約為 100萬億元和54萬億元，所有者權(quán)益為46萬億元。由此可見中國房地產(chǎn)本身及所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈，金融資產(chǎn)規(guī)模量大面廣。
因此房地產(chǎn)是否穩(wěn)定，直接決定了中國居民家庭財(cái)產(chǎn)的狀況，以及金融系統(tǒng)當(dāng)下和未來的狀況。而房地產(chǎn)去庫存是否順利，成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型能否獲得喘息和突破的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程可能需要三年
我們需要對(duì)中國房地產(chǎn)的大致趨勢(shì)作出粗略描述。我們認(rèn)為：1。商品房庫存 不是7億平方米，而是約50億平方米；2。樓市去庫存大約需要3年時(shí)間即會(huì)延續(xù)至2019年，地產(chǎn)投資有所回穩(wěn)，但很難高漲；3。中國并沒有復(fù)雜的房地產(chǎn) 金融業(yè)態(tài)，但樓市泡沫破裂必將重創(chuàng)中國金融體系；4。中期去庫存并不意味著中國樓市已到了長期供過于求的拐點(diǎn)，因此地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)手段和行政政策后手較 多�；谶@樣的理解，我們才能避免以在未來制造更大問題的方式，去解決當(dāng)下面臨的問題。
在此，有一個(gè)問題是，如何定義樓市去庫存成功？這很難定義，我們覺得，庫 存等于2年的在建加上3個(gè)月的待售，大致可以說是合理。而每個(gè)月可能的去化約為1.2億平方米，如果庫存降至33億平方米大約可說樓市已正�；０疵磕赇N 售14億平方米、每年新開工不高于10億平方米推算，中國樓市去庫存進(jìn)程約需3年，到2019年前后基本回到正常庫存。
和去產(chǎn)能相比，房地產(chǎn)去庫存更可行可信。房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩行業(yè)顯著的區(qū)別在于，幾乎所有的產(chǎn)能過剩行業(yè)都在過去8年反復(fù)受到各種政策扶持和激勵(lì)，利益糾結(jié)盤根錯(cuò)節(jié)。而房地產(chǎn)行業(yè)則相反，它反復(fù)受到政策制約。這使得房地產(chǎn)本身具有了相對(duì)較強(qiáng)的抵御能力。
影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)因素
地產(chǎn)調(diào)控的政策后手我們稍后再論，在此我們先觀察關(guān)鍵的市場(chǎng)因素：
一是中國城市化率仍只有55%，人口遷徙仍將延續(xù)，同時(shí)中國500萬人口以上大城市的人口占比不足20%。這和日本在上世紀(jì)70年代中后期城市化率高達(dá)80%相比，差距還很大。城市移民和農(nóng)民城市化，其潛力仍將持續(xù)釋放至少8~10年。
二是城市化率本身的提高會(huì)帶來地產(chǎn)更新改造需求，以3億~3.5億戶城市 家庭計(jì)，即便以年更新率2.5%估算，這塊可達(dá)每年約800萬套住宅需求。中國大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老舊房屋往往是政府或國企的房 改房，至少有約50億平方米，通過行政力量進(jìn)行老舊房屋拆改的可能性也依然存在。
三是需要謹(jǐn)慎區(qū)分地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)金融泡沫。
造成樓市大問題的，往往并不是房屋本身，而是貪婪的金融。以次貸危機(jī)至今的美國為例，美國房?jī)r(jià)大致已重新創(chuàng)下歷史新高，供求出現(xiàn)緊平衡；但美聯(lián)儲(chǔ)所持有的，以及金融體系中尚存在的地產(chǎn)金融有毒資產(chǎn)仍沒有得到清理。美國地產(chǎn)基本健康，但地產(chǎn)金融仍不太健康。
中國的情況可能與此相反，即中國存在房地產(chǎn)中短期供求問題，但并不存在過 度衍生、復(fù)雜和蔓延的地產(chǎn)金融有毒資產(chǎn)問題。目前中國住房按揭貸款占居民可支配收入約30%，從首付比率、按揭率、按揭不良率等多種指標(biāo)觀察，中國住房按 揭貸款的安全邊際仍相當(dāng)大。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)貸款的收益率和不良率，也明顯好于對(duì)工業(yè)和小微企業(yè)的信貸。如果中國能成功地化解樓市庫存，那么地產(chǎn)金融就不至 于成為棘手的問題�？雌饋�，如果中國經(jīng)濟(jì)和居民收入沒有顯著惡化的話，中國樓市維持微增的去化速率，并在未來幾年形成去庫存的市場(chǎng)力量仍然很有可能。
地產(chǎn)調(diào)控需要政策定力
總體上看，中國房地產(chǎn)的后續(xù)調(diào)控手段，無論市場(chǎng)化還是行政化的手段都相對(duì)豐富。隨著樓市的溫和復(fù)蘇，打斷這種復(fù)蘇的是越來越大的噪音，而幾乎所有試圖直接控制價(jià)格的行政調(diào)控都是偽調(diào)控。
從煤炭、鋼鐵艱難的去產(chǎn)能進(jìn)程以及有限的政策后手，人們聯(lián)想到了中國房地 產(chǎn)。其實(shí)地產(chǎn)和實(shí)業(yè)的差別還是很大的：1。地產(chǎn)無所謂產(chǎn)能問題，只有庫存問題，產(chǎn)能問題是建筑商的事情；2。地產(chǎn)商的資產(chǎn)無所謂專用性的問題，廠房機(jī)器設(shè) 備因其高度的專用性和技術(shù)折舊，使其處置非常棘手，而房屋大致沒有這種特性。3。開發(fā)商中的國企占比相對(duì)較低，開發(fā)商總體上僅僅是個(gè)總包商，從業(yè)人員不多 且流動(dòng)性巨大。地產(chǎn)危機(jī)的沖擊主要還是金融財(cái)政問題，而不是產(chǎn)能或從業(yè)問題。
樓市去庫存必須伴隨房?jī)r(jià)的穩(wěn)定甚至上升，房地產(chǎn)天然具有功能性和投資性，很難想象樓市去庫存能在房?jī)r(jià)不斷下降的背景下順利推進(jìn)。
和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比，地產(chǎn)的政策調(diào)控后手還算寬裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期間不再有保障房建設(shè)套數(shù)的硬指標(biāo)、放松限購限貸、降低商貸和公積金門檻等。我們不難觀察到可能采取的政策后手：
一是組建國家住房銀行，可將全國各地的公積金中心整合起來，模仿美國房地美、房利美模式，為普通住宅和保障房銷售提供政府擔(dān)保和優(yōu)惠貸款。
二是對(duì)商業(yè)貸款的利息負(fù)擔(dān)，部分抵扣個(gè)稅；或者調(diào)降契稅、存量房交易稅費(fèi)等。還有資產(chǎn)證券化和直接融資等地產(chǎn)金融手段的不斷創(chuàng)新，也是可選項(xiàng)。
三是保障房部分?jǐn)U大貨幣化補(bǔ)償安置，其中可用“房票”模式減輕地方政府貨 幣補(bǔ)償壓力，同時(shí)增加實(shí)際拆遷安置的住房需求。所謂“房票”，是地方政府發(fā)放的僅可供拆遷戶購買房屋所用的現(xiàn)金替代券�？紤]到2015年全國貨幣補(bǔ)償安置 達(dá)150萬戶，因此“房票”舉措可以和現(xiàn)有拆遷安置、未來農(nóng)民市民化進(jìn)程結(jié)合使用。
四是按揭貸款證券化等金融手段，以及將以房養(yǎng)老和異地養(yǎng)老結(jié)合，鼓勵(lì)一二線城市的老齡人口回流故鄉(xiāng)養(yǎng)老等。
由于1998年以來中國房地產(chǎn)調(diào)控以非市場(chǎng)化手段為主，以至于幸運(yùn)地為今后政策調(diào)控留下了不少后手。筆者認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)政策基調(diào)，必須始終服從于去庫存的宗旨，防范因噪音不斷而產(chǎn)生政策搖擺。當(dāng)下的政策搖擺風(fēng)險(xiǎn)有所抬頭。
樓市穩(wěn)定復(fù)蘇影響深遠(yuǎn)
讓我們重新回到問題的主旨：
一是中國經(jīng)濟(jì)探底進(jìn)程中，去產(chǎn)能和去杠桿幾乎是一枚硬幣的兩面，中國企業(yè) 本不應(yīng)過度使用杠桿來獲得更大收益。市場(chǎng)化的去產(chǎn)能方式，需要逼迫過度負(fù)債和盈利能力難以改善的企業(yè)出局，而不是讓政府或者居民出錢來分擔(dān)本應(yīng)由企業(yè)股東 承擔(dān)的過失責(zé)任。目前的去產(chǎn)能政策，在更大程度上是杠桿風(fēng)險(xiǎn)向政府和金融系統(tǒng)的分?jǐn)偂?/p>
二是如果沒有樓市的復(fù)蘇從銷售向投資的逐漸傳遞，年初以來的消費(fèi)和投資可能都很難維持在兩位數(shù)以上的增速。樓市已顯示出其很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力，并且去庫存本身并非以制造長期問題來解決中短期問題。
三是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的疲弱，給中國外貿(mào)帶來了巨大壓力。當(dāng)下中美、中歐之間的貿(mào)易失衡局勢(shì)嚴(yán)峻，這使得中國出口局勢(shì)和匯率政策的壓力持續(xù)上升。
四是中國樓市的問題有可能通過市場(chǎng)和行政手段逐步解決，并為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的氛圍。這一政策選項(xiàng)，明顯好于地方政府重啟遍地開花的基建投資。同時(shí)樓市去庫存政策也已成為疏浚貨幣政策的重要手段，使得寬松貨幣能有效轉(zhuǎn)化為沒有明顯增加風(fēng)險(xiǎn)的寬松信用。
我們無意否定中國樓市無論從面積還是從金額看，都很可能已是很大的泡沫， 但和處境堪憂的實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運(yùn)條件。關(guān)鍵在于未來五年的市場(chǎng)和政策。在“三去一降一補(bǔ)”等諸多棘手目標(biāo)中，樓市去庫存仍 是最有希望的道路�，F(xiàn)在看，中國樓市能否穩(wěn)定復(fù)蘇，大致決定了中國經(jīng)濟(jì)未來兩年的走勢(shì)是L型還是U型。(本文作者介紹：北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、平安證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)