發(fā)布時間：2016-5-13 15:07:31來源：長江商報
5月1日，已試點4年多的“營改增”改革全面實施，隨著最后4個行業(yè)——建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)告別營業(yè)稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超過5000億元的重大改革，已全面鋪開。
“營改增”如期而至，房地產迎來減稅的春天，納稅人的錢包是鼓了還是癟了？連日來，長江商報記者走訪房地產企業(yè)和中介門店，采訪具體納稅人以及相關部門，探索“營改增”全面鋪開后房地產業(yè)繳稅變化。
精裝修或成樓市新趨勢
作為一家小規(guī)模納稅人，5月1日，武漢馨之家建筑裝飾工程有限公司成功代開第一張建筑行業(yè)增值稅專用發(fā)票，票面價稅合計金額8000元，按3%的征收率劃繳增值稅，計算方法是：8000÷1.03×3%=233元。該公司相關會計人員表示：“作為建筑業(yè)中的小公司，雖然營業(yè)稅稅率也是3%，但增值稅是價外稅，算下來，改革后的稅率只有2.9%，而且開出的發(fā)票對方公司還可以抵扣，可謂是一舉兩得�！�
當天中鐵十一局集團有限公司和武漢中北房地產開發(fā)有限公司，都成功開出增值稅發(fā)票，繳納稅款54.5萬元和19.8萬元。公司負責人均表示，營改增對企業(yè)的交易模式、管理模式、核算方式及精細化管理水平都將產生革命性的影響。
“‘營改增’之后，房企將更愿意和正規(guī)的物料供應商及建筑公司打交道，因為只有正規(guī)建筑企業(yè)才可以開到增值稅發(fā)票。”一家全國大型房企的財務人士提出，在房屋售價不變的情況下，房地產企業(yè)成本中最大的應該是土地成本，約占總成本的50%左右，但這部分成本并沒有增值稅可以予以抵扣，為了少繳增值稅，房企會找大量可以抵扣的發(fā)票，那么可抵扣成本就集中在建安成本上。
根據“營改增”細則的有關規(guī)定，涉及房屋購買的相關消費支出，如精裝修物業(yè)，也在增值稅的抵扣范圍之內。因此，有業(yè)內人士預測，向企業(yè)、個人用戶提供精裝修房產，或根據用戶需求定制個性化的精裝修產品，可能成為未來一段時間新的銷售拉動方向。
“去年在光谷東拿的一塊土地，預計今年下半年開始規(guī)劃建設，將做成精裝修，價格也會相應的有所上漲。”武漢一家本土房企的營銷負責人在接受長江商報記者采訪時提出，此前該開發(fā)企業(yè)在武漢并未推出過精裝房。
從毛坯房源到精裝修房源，目前，這種變化發(fā)生在武漢多個樓盤中。為何開發(fā)商越來越鐘情于用精裝修的方式交付房子？武漢一家大型房企的營銷負責人告訴長江商報記者，“‘營改增’實施后，對開發(fā)商而言，精裝修房屋所花費的人工、物料都可以抵扣增值稅，能節(jié)省大量稅費�！�
對于部分買房者而言，優(yōu)質的精裝房可謂省時省力，而對于開發(fā)企業(yè)來說，在即將到來的“營改增”新政影響下，推出精裝房的紅利同樣高于毛坯房，因此，精裝修交付或將成為未來開發(fā)企業(yè)的主要選擇。
轉讓百萬二手房少交稅2400元
5月3日是全面推行“營改增”后的首個工作日。據武漢市地稅局介紹，當日辦理二手房過戶的人明顯增多，僅市房產交易中心過戶量就達到158筆，較上月日均交易量上升約5%。
上午8點半，長江商報記者在武漢市房地產交易和登記發(fā)證中心看到，大廳內已排起幾十人的長隊，市民胡先生成為當天第一個交易者。按“營改增”政策，胡先生將江岸區(qū)世紀家園小區(qū)的一套車庫賣出，交易評估價16.6萬元，按進銷差額繳納增值稅4030.24元，應納稅額較“營改增”前減少了794元。
根據國家稅務總局公告，轉讓不動產和個人出租不動產的增值稅由地稅部門代為征收。武漢市地稅局總經濟師肖才茂提出，新稅政實施后，二手房交易的稅收政策總體保持平穩(wěn)過渡，但有兩個變化：一是計稅依據調整，稅負降低；二是工作流程簡化，原來部分稅款由房管局代征改為全部由地稅直征。
“營改增前后，個人轉讓取得的住房稅率保持不變�！毙げ琶榻B，征稅稅率不變而稅負減少的原因，在于營業(yè)稅與增值稅中對于“銷售額”一詞的解釋不同，“例如，如果將購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業(yè)稅政策應納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬元÷（1+5%）×5%=4.76萬元，少交2400元。相應的，盡管稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”
近日，長江商報記者走訪武漢徐東、水果湖、光谷等地，不少房產中介公司員工告訴長江商報記者，隨著“營改增”的正式實施，很多客戶專門進店咨詢稅費問題，當得知新政后繳稅還略有降低后，不少客戶表現出較強的交易意愿。5月4日，家住武昌水果湖附近的姜先生，便在螃蟹岬附近買到了合適的二手房。而市民王女士，則成功出讓了漢口某樓盤一套購買不足兩年的住房，稅費比新政實施之前少交好幾千塊錢。
肖才茂介紹，去年武漢市二手房成交8.36萬套，繳納營業(yè)稅及附加共計14.64億元。實行“營改增”，預計將有大量個人因稅制的變化而減輕稅負。
長江商報記者了解到，二手房交易稅費除了營業(yè)稅改為增值稅外，其他的契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等仍由地稅部門照常征收。經房管、國稅部門配合，武漢市已設立了145個代征點，方便納稅人辦理房屋轉讓、私房出租等稅收繳納和發(fā)票代開。
營改增是房地產企業(yè)重大利好
“基于對整體房地產市場的考慮，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，將直接刺激市場，為購房者注入強心劑，穩(wěn)定樓市�！毙袠I(yè)觀察者提出，整個房產市場將呈現短時間的利好氛圍，有利于樓市去庫存，尤其為三四線城市打開局面。
據武漢市稅務部門統(tǒng)計，此次稅改涉及該市17.6萬納稅戶，涉及年稅收規(guī)模331億元，經測算，本輪“營改增”將減稅120億元。
長江商報記者了解到，“營改增”也體現了“因城施策”方針，如規(guī)定北上廣深一線城市要銷售購買兩年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個人出租不含住房的不動產，按5%的征收率計算應納稅額；個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
另外，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高�！巴恋貑栴}將直接影響房價�！敝袊缈圃贺斀洃�(zhàn)略研究院研究員張斌表示，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔。但由于政策剛發(fā)布，最終對房價影響幾何要視后期執(zhí)行和抵扣空間界定等具體情況而定。
某建筑企業(yè)財務人員提出，房企成本主要有三大塊——建筑安裝及配套設施成本、土地出讓成本以及財務成本，成本高低直接影響房價。建筑業(yè)和金融業(yè)與房地產業(yè)一并納入營改增，有助于降低建設和融資成本。
改革后，建筑業(yè)一般納稅人將從此前繳納3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅；小規(guī)模納稅人則使用3%的增值稅征收率。以成本價為1000萬元、賣出價為1200萬元為例：5月1日前建筑業(yè)的營業(yè)稅為1200萬元×3%=36萬元，5月1日后增值稅為（1200萬元-1000萬元）×11%=22萬元。建筑業(yè)的稅費節(jié)省14萬元，房地產業(yè)的稅費也節(jié)省了38萬元。
隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進項抵扣，改革有助于消除重復征稅，但目前建筑業(yè)發(fā)票管理有待規(guī)范。長江商報記者了解到，營改增政策的頒布，代表企業(yè)或個人投資不動產，將獲得相應的政策紅利。其一，企業(yè)購置不動產，所產生稅費，可以用來抵扣企業(yè)所得稅；其二，個人投資不動產，可避免繳納二次稅費（出售不動產，只征收增值部分稅費）。
同時，業(yè)內人士認為，增值稅只對增值額征稅，增值越大，征稅越多，從實際層面上，增值稅對房價有抑制作用，營改增只是房地產稅收體系改革的第一步。各地樓市受營改增調整的影響也將不同，一線城市原本庫存就不多，改革后市場波動應該不大，三四線城市將受新政刺激，加快去庫存進程。
目前來看，“營改增”對于房地產企業(yè)來說，確實是重大利好，這一利好將來還有望向整個產業(yè)鏈擴散，并促使整個產業(yè)鏈在價格上進行一定的調整。
“營改增”全面推行需邁過三道坎
“營改增”推行面臨制度調整、技術改進、監(jiān)管完善、貫徹執(zhí)行等難題
日前，國家稅務總局對外表示，繼1日開出首張增值稅發(fā)票之后，營改增順利闖過第二關和第三關，即二手房交易實現營改增開票繳納和四大行業(yè)全面開票。不難看出，減稅大幕正式開啟，“營改增”帶來的紅利開始陸續(xù)釋放。
企業(yè)如何乘著政策紅利獲益？對此，業(yè)內專家提示，“營改增”從稅制設計層面保證了行業(yè)稅負只減不增，不過，并不代表所有企業(yè)稅負都會下降。企業(yè)還需要提升管理水平、結合自身需求正確運用‘營改增’細則，才能真正享受到營改增的紅利。
曾有人將營改增的全面推行稱之為史上最復雜的一次稅改。中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮向長江商報記者坦言：“‘營改增’推行將面臨制度調整、技術改進、監(jiān)管完善、貫徹執(zhí)行等多個方面的難題�！疇I改增’作為供給側結構性改革的重要一環(huán)，對于完善現代稅制改革、減輕企業(yè)稅負、推動產業(yè)轉型升級、優(yōu)化經濟結構具有積極意義，但同時也面臨地方財政收入減少、中央與地方利益協(xié)調、合規(guī)性征管等方面的挑戰(zhàn)�！�
郭凡禮認為，‘營改增’順利推行至少還需邁過三道坎，“一是加強頂層設計，不僅包括增值稅‘擴圍’范圍及稅率水平的確定，還包括其他稅收要素及其他稅種變革的推進；二是解決合規(guī)性征管問題，完善各行各業(yè)的業(yè)務系統(tǒng)及增值稅管理系統(tǒng)；三是突破技術性難題，攻克建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)這四大‘硬骨頭’�！�
“營改增”推進所取得的一系列成果不容小覷。自2012年1月1日，我國率先在上海實施了交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)“營改增”試點開始，截至2015年年底，全國“營改增”試點納稅人達到592萬戶，其中，一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶�！盃I改增”已累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。國家稅務總局表示，此次全面推開“營改增”，新增四大行業(yè)納稅人近1000萬戶，預計全年將減輕企業(yè)稅負5000多億元。
同時，第三產業(yè)增加值占GDP的比重由2014年的48.2%提高到2015年的50.5%，首次占據“半壁江山”，可見“營改增”對推動經濟轉型升級功不可沒�！啊疇I改增’在落實過程中，不僅需要政府做好頂層設計，也需要企業(yè)和社會共同努力，才能將紅利充分釋放，達到預期目標�！睒I(yè)內專家指出。
◎專家解讀
“營改增”對各行業(yè)的影響
從各地“營改增”試點來看，絕大部分企業(yè)稅負下降，總體減稅效果明顯。然而，也有少部分企業(yè)在試點初期出現稅負增加的情況。國稅總局局長王軍曾表示，截至今年2月底，9省市先行試點“營改增”的企業(yè)已達112萬戶，實現減負550億元以上，而5％左右的企業(yè)稅負有所增加。
那么，“營改增”等于“應該增”嗎？“營改增”后企業(yè)的稅是減了還是增了？ 連日來，長江商報記者聯(lián)系多位業(yè)內外人士，對“營改增”全面鋪開后將如何影響企業(yè)做詳細解讀。
湖北省國稅局相關負責人：營改增對于企業(yè)而言是一種利好政策，有利于減輕企業(yè)負擔。通過全面推開營改增，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，進一步減輕企業(yè)稅負，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協(xié)作。同時，營改增的全面推開，創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放了市場在經濟活動中的作用和活力。
來自四大會計師事務所的稅務專家：“營改增”利好房地產業(yè)現金流。從收入端來說，房地產行業(yè)的產品特點是周期長，存在大量的跨期項目，有新項目老項目之分。本次“營改增”也有相關的規(guī)定，給予老項目簡易征收的優(yōu)惠，簡易征收的稅率是5%，且該優(yōu)惠是可選的，主要根據項目的情況選擇更加有利的處理方式。對于支出端，因為房地產業(yè)存在一定的銀行貸款，在本次規(guī)定中，貸款利息不可以抵扣進項，這對于房地產業(yè)的支出確實有一定影響。
建筑行業(yè)
本身難點在于支出的很大一部分拿到進項的可能性比較小，尤其像沙石泥土。對于支出方而言，可能更多地選擇功能性比較大的建材供應企業(yè)。另外，地方也在給這個行業(yè)做營改增后的支持，比如代開3%的進項發(fā)票。對于是否可以考慮允許它們用地方上的協(xié)會的價格優(yōu)惠，建筑業(yè)有較多選擇權力。
金融保險業(yè)
往來業(yè)務以前原則上在營業(yè)稅中有相關減免，但在增值稅體系中口徑有所收窄。從支出方看，比如：若有不動產購入支出，包括購買設備和軟件，都可以抵扣。金融商品的轉讓也是平移了營業(yè)稅的要求。即買入賣出之后的差額才需要交稅，前提是在同一個會計年度。
交通運輸業(yè)
本身就是增值稅納稅者，最大影響就是進項抵扣的范圍擴大了。不動產的支出里面還包括一些達到標準的在建工程，要分兩期進行抵扣，第二期13個月。我們可以看到“營改增”政策方面對房地產產業(yè)和建筑業(yè)等監(jiān)管上的要求要細致和復雜的多。需要注意的是，把融資性售后回租，調入貸款服務中。因為貸款利息不可抵扣，但是融資性售后回租中的獲得方是可以解除利息以后計稅，可以想象下游在接受的過程中是有一定談判空間的。因為融資性售后回租和貸款其實本質上都是融資方式，這就給了企業(yè)一個選擇的空間。
服務娛樂業(yè)
其他行業(yè)變化較大的，例如生活服務業(yè)、娛樂業(yè)，原來最高的是20%，現在可能統(tǒng)一稅率是6%，這部分減免很大。另一方面，此次營改增規(guī)定，對小規(guī)模納稅人，在不同稅制下，改革后減免或可達到40%。比如100元的營業(yè)額，在以前交營業(yè)稅5%，即5元，現在在增值稅制度下，所交的稅是：100元/(1+3%)*3%=2.91元，減免力度較大。