發(fā)布時間：2016-5-6 11:16:21來源：中國房地產網
隨著國內樓市的逐步回暖，各地住房公積金貸款額度“吃緊”已經成為一種普遍現(xiàn)象。
中國房地產報記者查閱《2015年住房公積金年度報告》發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳三地公積金出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象，其中，京滬兩地公積金貸款發(fā)放額同比暴增近3倍，賬面可貸資金較少。
除京、滬、深等一線城市外，部分樓市成交量比較大的二線城市，如南京、蘇州、南昌、合肥等地，個貸比已達到約100%，由于個貸比達到85%就處于警戒水平，意味著這些城市公積金“池子”里的“水”偏少了。
在各地針對住房公積金問題啟動應急預案的同時，有關住房公積金制度改革的呼聲也越來越高。
接受中國房地產報記者采訪的專家普遍認為現(xiàn)行的住房公積金制度漏洞百出，公積金應有的作用不斷被弱化，并直接體現(xiàn)在供求收支的不平衡以及責權利的不對等上。
因此有人建議推出“國家住房銀行”，也有人建議將住房公積金和企業(yè)年金整合在一起，學習美國的做法，讓企業(yè)年金具有貸款和困難提取的功能。
各地公積金“池子”缺水
近兩個月，部分城市樓市火爆，有些二線城市出現(xiàn)了市民通宵排隊辦理公積金貸款的現(xiàn)象。南京公積金貸款的放貸周期已長達半年；福州從4月15日起暫停辦理“商業(yè)貸款轉公積金貸款”業(yè)務，待住房公積金個貸使用率降至90%以下后再視情況恢復；上海傳出擬提高公積金貸款門檻及公積金停貸的消息，后官方辟謠表示由于貸款業(yè)務量飽和，公積金放款時間有所延長；而南昌則借助批量貼息貸款來發(fā)放公積金；武漢住房公積金管理中心從3月26日起，將公積金貸款最高額度由60萬元下調至50萬元，同時將還款能力系數(shù)由45%回調到35%。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長胡志剛對中國房地產報記者表示：“在‘去庫存’的樓市大背景下，從去年至今，多個城市陸續(xù)出臺了公積金支持個人住房貸款的政策，不少地方將住房公積金貸款額度大幅上調，或降低公積金貸款門檻。當越來越多的人使用公積金貸款時，公積金資金池就出現(xiàn)了入不敷出。這也從側面反映這些城市房地產過熱了，所以要適當冷卻過熱城市的房地產投資量�！睆木�、深三地公布的2015年公積金年報數(shù)據來看，2015年京、滬、深三地公積金均出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象。其中，北京公積金收入合計1406億元，支出1813億元，差額407億元；上海全年收支差額為744億元；深圳為49億元。
2015年末，上海的公積金結余存款為41.7億元，主要為一年以上定期，活期存款結余為零。北京2015年末公積金結余存款為348億元，其中活期4億元，深圳2015年末公積金結余存款423億元，其中活期僅100萬元。
從資金運用率上來看，深圳的公積金運用率最低，僅為53%，2015年末的結余存款中，1年以上定期存款占比高達77%。而京、滬資金運用率較高，分別達到98%和90%。換言之，深圳的公積金結余存款中，沉睡資金較多，而北京、上海則面臨著賬面上可貸資金較少的狀況。
不僅是京、滬、深，一些核心二線城市“缺水”更加明顯。2015年度南京住房公積金報告顯示，去年南京住房公積金個貸比高達104.58%，意味著南京住房公積金已非常吃緊。去年，南京發(fā)放個人住房公積金貸款5.45萬筆，同比增長9.93%，南京新房和二手房去年共成交約20萬套，按放貸筆數(shù)和成交套數(shù)推算，去年每4位南京購房者中，就有1位通過公積金貸款買房。
蘇州的報告則顯示，到去年底，蘇州公積金資金運用率達99.43%，市區(qū)則高達117.04%的歷史高點，這意味著蘇州市區(qū)公積金放貸資金超過了歸集資金。
而截至去年底，南昌住房公積金資金運用率達101%，同比增長28%。
中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉在接受中國房地產報記者采訪時表示，多地住房公積金“見底”，表面上是近期房價上漲所致，根本原因是我國公積金制度存在問題。由于公積金資源無法得到合理配置，加重了供需之間的矛盾。應該提高公積金的資金流動性，打破區(qū)域間的壁壘，不僅要實現(xiàn)地域之間的流動，還應該賦予其金融屬性。
住建部關于住房公積金制度定位專家小組成員董登新在接受中國房地產報記者采訪時表示，目前針對公積金制度改革有兩種意見，一是廢掉住房公積金制度，因為這是上世紀90年代房改期間實施的一種過渡性的融資模式；二是把住房公積金作為歷史產物繼承下來，但要對其進行改革。
改革爭論不休
現(xiàn)行的住房公積金制度于1999年確立，當初設計的住房公積金管理方式為屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足的城市則資金閑置。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配。另外，由于不具備金融職能，金融業(yè)務要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，且存在風險隱患。
國務院去年年底公布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，其中，首次允許發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，這被認為是為國家住房銀行的設立鋪路。
去年4月，住建部公積金監(jiān)管司司長張其光曾撰文稱，中國設立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分，資金規(guī)模巨大。
然而非一線城市樓市去庫存壓力依然較大，公積金在其中扮演著極為重要的角色。收緊公積金貸款并非解決問題的最佳辦法，各地更多地還是想著怎么去“開源”。
比如，武漢住房公積金中心采取公積金資產證券化，向銀行短期借款等多種形式貼息融資；福州省直公積金中心也開展貼息貸款業(yè)務，通過利用銀行信貸資金緩解公積金流動性緊張，為住房公積金融資。
對于給公積金貼息的問題，胡志剛認為應自然冷卻，不應額外追加公積金。在他看來，把商業(yè)貸款通過貼息轉換成公積金貸款，會導致這些城市除了剛需和剛改需求，投資性需求也可能被吸引過去。
“這個政策如果繼續(xù)實施下去，一線城市和少數(shù)熱點二線城市樓市會更加火爆。要適當?shù)乜刂埔痪�城市和少數(shù)熱點二線城市的房地產市場�？梢愿阋徊糠仲N息，但是要加大公積金貸款的審查力度，通過信息聯(lián)網來查房查人，把公積金貸款真正用到當?shù)匦枨笊�。”胡志剛說。