發(fā)布時間：2016-5-6 11:10:30來源：第一財經(jīng)日報
2015年以來，中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體步入了復蘇通道，購房壓力變化值得關注。
從住宅自住需求層面分析，只有與當?shù)鼐用袷杖胨胶椭Ц赌芰ο噙m應的房價，才是合理的房價水平，這就是所謂的房價收入比的概念。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。根據(jù)上海易居房地產研究院日前發(fā)布的《全國30省房價收入比排行榜》，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升。
報告指出，從房價收入比的絕對水平看，仍然屬于在6~7的合理區(qū)間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。
上海易居房地產研究院研究員曹倪娜預計，2016年全國30�。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房價收入比將總體略高于2015年；東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。
東部收入高，房價漲得快
報告選取全國30個省、直轄市、自治區(qū)（不含西藏）作為研究對象，并依據(jù)國家統(tǒng)計局標準，劃分為東部、中部、西部地區(qū)。對各地房價收入比分析，可以從側面觀察出各地區(qū)域經(jīng)濟的走勢。
從30省2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看，呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟較為發(fā)達的東部地區(qū)整體收入水平較高，上海市以52962元位居全國榜首，北京市以52859元緊隨其后，浙江省、江蘇省分別以43714元和37173元位列第三、第四；西部欠發(fā)達地區(qū)，人均可支配收入普遍偏低，倒數(shù)后4位中3個是西部省份，這些地區(qū)人均可支配收入均不超過2.5萬元。
新疆、湖北、青海、江西、貴州等中西部省份，由于居民人均可支配收入基數(shù)較低，且隨著西部經(jīng)濟近年來的崛起，這些地區(qū)人均可支配收入增長率（名義）在2015年多高于全國30省8.5%的均值；與此同時，東北三省黑龍江、遼寧和吉林，由于近年來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，致使居民可支配收入增速低于全國平均水平。
從國家統(tǒng)計局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均價來看，呈現(xiàn)出明顯的“三個梯隊”：首先，北京、上海兩座一線城市，成交均價明顯高于其他省市；其次，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，均價也處于較高水平，如浙江、天津、福建、廣州和海南；最后，諸多中西部省份及少量東部內陸省份，成交均價全部低于6000元/平方米，末位的貴州均價更是只有3629元/平方米，比2014年成交均價平方米低65元。
在商品住宅成交均價同比增長率方面，排名前兩位的是上海和北京，增長率分別為31%和20.6%；其次，增長率超過10%的省份依次是天津、湖北、廣東、河北和河南。由此可見，成交均價漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好的省市，西部地區(qū)樓市相對疲軟。
各省房價收入比：東部7省壓力大
在反映各地購房壓力的房價收入比方面，2015年，全國30省商品住宅房價收入比分化依然明顯，最高的北京市連續(xù)三年維持在14.5的高位，內蒙古仍然是最后一名，僅4.4，與2014年相比下降0.3。整體而言，北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個省市房價收入比較高（超過8.5）。
其中，海南作為全國重點旅游省份，大部分商品房賣給了島外人，房價收入比僅次于北京和上海，有一定特殊性，其余為東部沿海發(fā)達省市。此外，全國22個省份（自治區(qū)）房價收入比低于全國30省的平均水平7.3，包括11個西部�。ㄗ灾螀^(qū)）、8個中部省份和3個東部省份。可見，我國房價具有明顯的區(qū)域差距。
總體上看，2015年全國30省房價收入比呈現(xiàn)以下特點：一，表現(xiàn)為東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距相當懸殊；二，與2014年相比，東部省市房價收入比均值持平，而中、西部省市房價收入比均值表現(xiàn)出不同程度的下滑，且西部下滑的程度高于中部地區(qū)。
易居研究院研究員曹倪娜說，東部地區(qū)房價偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力強，吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于東部地區(qū)，進一步推高了東部地區(qū)房價收入比，加之投機性需求的大量進入，更進一步助推了房價的短期暴漲，這在區(qū)域發(fā)展不平衡的階段屬于正常現(xiàn)象。
這種特點在浙江福建等沿海地區(qū)特別明顯。這些地方的經(jīng)商群體十分龐大，這些人跑到全國各地做生意，賺到錢后都會回到沿海城市置業(yè)。
以廈門為例，廈門多位業(yè)內人士對《第一財經(jīng)日報》分析，當前廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯(lián)度不是很高，因為廈門接近七成的房子被外地人買走，福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大，他們中的大多數(shù)都會選擇到廈門置業(yè)。因此廈門的房價與福建經(jīng)商群體的關聯(lián)度更高。
另外，不同地區(qū)的生活習俗和理念對房價收入比的影響也不小。比如在浙江福建廣東沿海發(fā)達地區(qū)，重商氛圍更濃，人們對財富的積累和置業(yè)的追求更強烈。而在長沙、成都等中西部地區(qū)，生活更為休閑，更愿意花錢在吃喝玩樂，在置業(yè)方面的需求相對沒有浙江福建等地那么強烈。
不過，東部地區(qū)商品住宅的房價收入比較高，但省份間差異較大，盡管排名前七位的均為東部省份，但仍有江蘇、遼寧和山東在全國平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對不明顯。
根據(jù)報告，2015年，東部地區(qū)11個�。ㄊ校┲�，北京房價收入比以14.5再次位列第一，上海、海南、天津、廣東、福建、浙江6個高房價收入地區(qū)緊隨其后，河北、江蘇、遼寧、山東房價收入比相對較低。
曹倪娜說，房價收入比排名和商品住宅銷售均價排名略有不同，受城市人均可支配收入差異影響大，如海南省住宅均價排名第六位，由于城鎮(zhèn)人均可支配收入相對較低，房價收入比排名升至第三位。
相比之下，江蘇作為經(jīng)濟強省，居民人均可支配收入水平較高，房價收入比卻位居東部地區(qū)第九名，甚至落后于河北省，因此房價除了蘇州、南京等個別暴漲的城市外，基本不存在泡沫，像常州和無錫這些經(jīng)濟高度發(fā)達的地市，房價都不高。
中部地區(qū)8個省份房價收入比均在全國30個�。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）平均水平以下。從商品住宅銷售均價來看，中部地區(qū)均處于中等偏下水平，各省之間差距較小。從歷年走勢看，去年安徽、江西和湖北三省房價收入比有明顯上漲，這是因為三省的省會合肥、武漢、南昌剛好是這一輪房價上漲較快的二線城市。
西部地區(qū)11省份房價收入比，均低于全國30省平均水平，且有9個省市地區(qū)同比下跌。從商品住宅銷售均價來看，西部地區(qū)普遍低于全國平均水平，各地之間有一定的差距，其中陜西、四川、重慶商品住宅銷售均價相對較高，貴州最低。
曹倪娜預計，2016年，全國范圍內房價漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，但是會出現(xiàn)區(qū)域分化：東部沿海經(jīng)濟發(fā)達的省市，房價漲幅將進一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅；中西部省份的房價漲幅則有可能與收入增幅接近。因此，2016年全國30�。ㄊ�、自治區(qū)）房價收入比將總體略高于2015年；東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。