德國房價三十年不漲， 它是如何做到的呢？
發(fā)布時間：2016-4-29 15:55:36來源：型帽潮流館
有一種房子，叫做別人家的房子。
自打中國人有了錢，立馬具備了了全球視野，目前有錢人已經(jīng)不滿足于在國內(nèi)買房了，什么澳洲、美國、英國、韓國都是他們嘴邊的大肥肉，大有中國炒房團征服世界之勢，但有一個地方，恐怕炒房團還是不怎么敢碰的，那就是德國，因為這個地方的房價簡直是朵奇葩，甭管怎么炒，就是不漲。
實際上，1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長3倍；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。
這簡直就是房子中的戰(zhàn)斗機啊，德國的房子為毛就這么任性，咋樣都不漲呢？
要穩(wěn)定物價，供求平衡是硬道理，房價也不例外。
首先，德國可以人手一套住房。
德國目前有8200萬人口，而住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。
無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
貌似中國的房源也挺充分的，只不過老百姓的錢抵不過房價瘋漲的速度，那些充分的房子只能空著。
第二，人口在下降
數(shù)據(jù)顯示：1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。尤其需要考慮到的現(xiàn)象是，從1972年以后，德國的自然人口增長率是負(fù)數(shù)，現(xiàn)在增加的人口都是移民的結(jié)果。
這事兒很容易理解，如果101個人爭奪100套房子，那么房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空間。
中國是有些地方由100個人爭奪1套房子，有些地方1個人選擇100套房子。
第三，住房是福利而非產(chǎn)業(yè)
從房子定位來看，德國政府的政策并不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機制的關(guān)鍵一環(huán)，特別是與民生息息相關(guān)的住宅建設(shè)。
德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。
第四，德國法律健全、執(zhí)法嚴(yán)格
德國法律非常健全，比如規(guī)定地產(chǎn)商制定的房價必須在“合理房價”的范圍內(nèi)，即不能超過“基準(zhǔn)價”的20％，將房價或房租定得過高，甚至以此牟取暴利的地產(chǎn)商和房東，要承擔(dān)刑事責(zé)任。
雖然法律健全，但是如果執(zhí)法不力，那么法律也將是一紙空文。歷年來，德國清廉指數(shù)在世界上都是名列前茅的，在德國，連總理交通違規(guī)甚至都要乖乖交罰款、總統(tǒng)會為區(qū)區(qū)700歐元的旅館住宿費而被迫辭職，可以想見其法律程度有多嚴(yán)格了。
第五，德國的房子跟他們工業(yè)一樣耐用
提起德國，大家第一個想到的就是“結(jié)實耐用”。德國的房子到底有多結(jié)實呢？戰(zhàn)機一頭扎進(jìn)去甚至都沒啥事！
1975年1月21日，東德一架米格-21在科特布斯市上空訓(xùn)練飛行時發(fā)動機故障，飛行員彼得·Makowicka試圖駕機遠(yuǎn)離居民區(qū)，沒有選擇彈射。但由于高度不足，米格-21扎進(jìn)一座公寓樓；燒毀5間公寓，導(dǎo)致6人死亡（包括飛行員在內(nèi)）、16人重傷。公寓樓經(jīng)過了修復(fù)，但外墻上米格留下的痕跡至今仍能分辨。
第六，德國鼓勵自建房
德國鼓勵自建房、合作建房意在打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助,通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發(fā)商任意定價的局面。
歸根結(jié)底，德國的經(jīng)濟增長不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中，而是在企業(yè)里面。在這一方面，中國要學(xué)習(xí)的，還有很多啊。
雖然都羨慕別人家十年不漲的房子，但是沒辦法，房子再貴也得有一套自己的房子。