日本房地產(chǎn)泡沫破裂條件，中國今天符合幾條
發(fā)布時間：2016-4-29 15:36:00來源：吳曉波頻道
今年，大城市房價漲得好快，很多人就拿日本上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫來形容中國房地產(chǎn)市場的非理性，擔(dān)心它會像當(dāng)年的日本泡沫一樣破裂。有的城市，為了防止過快上漲，甚至制定類似于“漲停板”的規(guī)定，但房價似乎還在漲。
有人問，現(xiàn)在買房，會像1990年的日本人那樣，在歷史的高點(diǎn)上接了燙手的山芋嗎？我們先看一個故事，了解那次泡沫是如何發(fā)生的，然后再比較一下中國和當(dāng)年日本的異同，看看泡沫的條件，我們符合幾條。
東洋村是一個歷史悠久的島村，有一段時間他們不太乖，總是欺負(fù)隔壁村，后來還惹毛了大佬山姆村，老大哥帶著一幫人沖到東洋村一頓海扁，差點(diǎn)把整個村都拆了。從此東洋村徹底服了，死心塌地跟著老大哥搞經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
搞經(jīng)濟(jì)建設(shè)最重要的就是人，村領(lǐng)導(dǎo)想了很多辦法吸引住在村里犄角旮旯地段的老百姓往中心地段遷移。人多了以后，東洋村就形成了著名的六大商圈。
人多了，房價、地價也跟著漲了。從1955年開始，東洋村整整20年的GDP年均增速達(dá)到了8.8%，住宅土地的價格連續(xù)因此飆漲了20年，平均每年漲20%，那些年買房、買地的人都賺了大錢。雖然價格漲得快，但是經(jīng)濟(jì)形勢好，加上人越來越多，房子總歸還是有人買。
1975年-1985年，東洋村經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是轉(zhuǎn)型升級、增速換擋，GDP產(chǎn)值每年只增長3.7%，再之后1986-1991年，平均增速也是4%-5%之間。這時候，東洋村人口的商圈化也基本完成了，商圈人口占比超過75%，大家都說，未來購房的需求大大降低，房價、地價應(yīng)該就不會漲得那么快了�，F(xiàn)實也確實如此，整個70年代后半段那幾年，房價、地價基本就沒怎么漲，眼看東洋村房價就穩(wěn)定住了。
但是，1985年又出了一件事，讓房價飆漲了。
原來，和東洋村一樣被山姆村收為小弟的還有德意志村。這些小弟最喜歡干的事就是好好向老大哥學(xué)習(xí)，引進(jìn)技術(shù)，引進(jìn)資金，然后造出東西來賣回山姆村。甚至后來，東洋村、德意志村的技術(shù)已經(jīng)青出于藍(lán)，比老大哥還厲害了。到了80年代，山姆村的外貿(mào)逆差已經(jīng)相當(dāng)大了，占到村年總產(chǎn)值的3.6%。
山姆村的頭頭們覺得這樣下去不行，于是在紐約商圈一個叫廣場的飯店里召開會議，邀請東洋村、德意志村兩位小弟，以及兩位老哥們英吉利村、高盧村參加。核心內(nèi)容只有一條，那就是老大哥對小弟們說，貴村的貨幣要升值，我村的美刀要貶值，好讓我村的東西賣到全世界去，降低逆差。最后，這五個村把這項決議簽署了一個文件，叫“廣場協(xié)議”。
后來很多人都說，這是山姆村的頭頭們給東洋村下的套，引發(fā)了東洋村的經(jīng)濟(jì)泡沫，東洋村因此失去了10年，接著失去了20年，現(xiàn)在好像還要失去30年。其實把這口黑鍋完全丟給廣場協(xié)議，真是錯怪它了，你瞧人家德意志村的貨幣也升值了呢，不是過得好好的嗎？要讓小巴說，主要原因，還是東洋村的金融體系自己出了問題。
東洋村的金融體系原先是封閉式的，借錢基本上只能向銀行借，利率是村領(lǐng)導(dǎo)定的，有一些業(yè)務(wù)沒有得到村領(lǐng)導(dǎo)允許，一般人也不能干。1985年那會兒，村領(lǐng)導(dǎo)說我們要搞金融自由化。金融自由化分成三塊，叫融資自由化、利率自由化、業(yè)務(wù)管制自由化，其實也就是借錢你可以直接向市場借，不用通過銀行，利息呢大伙根據(jù)情況自己來定，有一些原來不能做的事現(xiàn)在也可以做。
銀行原本是東洋村企業(yè)界里的大哥大，老百姓都以孩子進(jìn)了銀行為榮，哪家的孩子畢業(yè)后進(jìn)了銀行，相親的時候都特別受歡迎。金融自由化的措施一出來，規(guī)模大的企業(yè)信用好，他們到市場上自己去發(fā)債募集資金去了，找銀行借錢的少了。利率的管制又放開了，有的銀行就提高存款的利息來吸引東洋村的老百姓存錢，有的銀行增加了營銷費(fèi)用來提升業(yè)績。最后一來二去，銀行貸款比以前難放，成本又上升了，生意不好做了。
大企業(yè)的業(yè)務(wù)不好做，就把錢借給原來不放在眼里的中小企業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、非銀行金融機(jī)構(gòu)和個人。中小企業(yè)發(fā)現(xiàn)，他們到銀行去貸款，尤其是拿土地抵押貸款，比以前容易多了。
這本來也沒什么，借了錢去投資做研發(fā)，做出來好產(chǎn)品，再賣到全世界，賺全世界的錢。壞就壞在這里，這些企業(yè)借了錢，不去投技術(shù)研發(fā)，不去做營銷創(chuàng)新，不去高薪聘用人才，他們?nèi)ベI土地啊，而且他們對土地的嗜好已經(jīng)到了近乎變態(tài)的程度，買了之后他們就攥在手里絕對不賣��！
為啥呢？因為企業(yè)也發(fā)現(xiàn)了，買土地的收益更高。第一點(diǎn)當(dāng)然是因為東洋村的東洋元升值了，東西賣到別的村不如以前好賣了。第二點(diǎn)原因則是因為東洋村領(lǐng)導(dǎo)們制定的企業(yè)土地稅收政策是“低持有稅，高交易稅”，大概相當(dāng)于“土地你給我拿穩(wěn)了，拿著我就收你一點(diǎn)點(diǎn)稅，0.15%就行；但是你最好別賣，賣了的話，你賺到的部分，我要收掉你一大半稅�！�
0.15%的土地資產(chǎn)持有稅，讓企業(yè)把利潤都轉(zhuǎn)成了土地資產(chǎn)避稅，土地增值了，拿去抵押可以從銀行得到更多貸款，繼續(xù)買土地，利滾利賺得盆滿缽滿，全人類歷史上最瘋狂的房地產(chǎn)泡沫就這樣誕生了。1984年，東洋村私有土地出讓中，企業(yè)購買的比例是10%，1985年達(dá)到了46%，1989年-1990年前后，達(dá)到了70%。土地都被企業(yè)拿走做商業(yè)用途了，那住宅土地就少了，供給不足，于是房價也跟著暴漲，東洋村的股市也跟著暴漲。
土地完全變成了一種金融資產(chǎn)，尤其是核心商圈的土地，更成了爭奪對象。1986年-1991年，全東洋村的地價平均每年漲8.6%，但是六大商圈的年均漲幅卻有18.4%。最瘋狂的東京商圈，有一個叫銀座四目丁的地方，光地價就達(dá)到了1.2億東洋元/坪（1坪=3.3平米）。
當(dāng)時，清醒的人士也不是沒有，比如有位東洋村央行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，那幾年一直唱空房地產(chǎn)，覺得房價太高，堅決不買。但沒人信他那套，所有人都說，你傻啊，東洋村土地少、錢多，尤其是東京商圈，房價不可能跌的，你不買房，過幾年你再買，只會更貴。果然，幾年下來房價漲了好幾倍，他自己都懷疑自己了，手一抖，沒忍住買了套房，結(jié)果沒過多久，房價就呵呵了。還好，據(jù)說他后來當(dāng)上了央行行長，薪水不錯，付付房貸該是夠了。
但該來的問題總是要來的，這個時候東洋的商圈化人口已經(jīng)接近80%，老齡化也很嚴(yán)重，買房的人數(shù)已經(jīng)過了峰值。
最后還是東洋村政府自己手起刀落把泡沫給捅破了。他們一方面連續(xù)加息，一方面限制銀行在不動產(chǎn)上的抵押貸款。這樣一來，房地產(chǎn)和股市可就都慘了，直接斷崖式下跌，都跌到了巔峰時的20%多。而貸款的突然斷流，讓那些拼命貸款買土地的企業(yè)的資金鏈一下子就斷了，只能拼命降價出售手里的土地，其中很多沒等到土地賣出就直接破產(chǎn)了。企業(yè)破產(chǎn)還不上銀行的錢，緊接著銀行就破產(chǎn)了，銀行破產(chǎn)又導(dǎo)致更多的企業(yè)破產(chǎn)，一場系統(tǒng)性的崩盤就發(fā)生了。
有人后來做了估計，這一輪泡沫下跌，給日本帶來的財富損失，達(dá)到1,500,000,000,000,000東洋元，相當(dāng)于東洋村3年的總產(chǎn)值。
回顧這段歷史，我們其實可以發(fā)現(xiàn)，東洋村的房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩輪快速的增長，在1974年到達(dá)第一次階段性高峰，掙扎數(shù)年之后，80年代再次進(jìn)入增長，1991年達(dá)到了頂峰。大家都在以東洋村來對比今天的中國，比如：
人口拐點(diǎn)，與1991年之前更相似；
經(jīng)濟(jì)增速在調(diào)整換擋，與1974年前更相似；
城市化進(jìn)程，與1974年之前更相似；
大城市比小城市漲得快，與1991年之前更相似；
金融體系改革與貨幣政策，與1991年之前更相似。
看上去，有不幸之處也有幸運(yùn)之處。不幸的是，暴漲有了當(dāng)年泡沫的影子，而幸運(yùn)的是，似乎比之前有更多挪騰的空間，而整個系統(tǒng)是否還能健康地往前發(fā)展，則取決于未來的政策與市場的匹配程度。