每一次買房都是一次對賭！
發(fā)布時(shí)間：2016-4-22 16:53:25來源：明源地產(chǎn)研究院
上海、深圳等地的調(diào)控政策先后落地，兩地樓市迅速降溫，表現(xiàn)有：1、部分豪宅期房出現(xiàn)退房潮；2、計(jì)劃日光的盤無法日光，許多客戶棄籌；3、一二手樓成交量均大幅縮減，二手房中介上門客急劇減少。據(jù)說北京最近也開始降溫。
每一次調(diào)控（包括本次）后，都有人開始懷疑自己之前的判斷：該不該買房，該不該賣房。不是一個(gè)兩個(gè)人，而是一批人。這批人里就有許多中小房企的營銷人員乃至老板。
是否該大幅降價(jià)促銷？有沒有崩盤風(fēng)險(xiǎn)？還要不要拿地？這些討論過一萬次的問題，又開始被提起。
明源君認(rèn)為，滄海橫流方顯英雄本色，大家一致看漲的時(shí)候你也看漲，實(shí)際并沒有什么用處；只有在意見分化的時(shí)候率先作出自己的判斷，方能贏得先機(jī)。這種判斷將決定你個(gè)人的財(cái)富、以及企業(yè)未來的發(fā)展。
下面請看明源君的分析，觀點(diǎn)絕對明確，在文末會(huì)給出判斷樓市是否危險(xiǎn)的可視指標(biāo)。
一、一線樓市價(jià)格的基礎(chǔ)沒有變化
明源君認(rèn)為，一線樓市的價(jià)值所在，以及其價(jià)格的持續(xù)上漲，主要得益于以下四個(gè)因素：
1、資源非常聚集
因?yàn)闅v史和體制原因，一線城市聚集了最好的教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等資源。
2、供需不平衡
深圳、上海等地可用土地極其有限，每年能入市的土地、新房都有限，住房需求遠(yuǎn)大于入市房屋。
3、財(cái)富再分配
一個(gè)街區(qū)新開一條地鐵、新修一個(gè)公園、學(xué)校、購物中心，都會(huì)花很多錢，同時(shí)提升街區(qū)的品質(zhì)，這些錢里的一部分，實(shí)際就分給了這個(gè)街區(qū)的業(yè)主們，每套房子從中獲得幾十萬，要知道修這些市政設(shè)施花的都是大家的錢。所以這是一個(gè)財(cái)富再分配的過程。
4、現(xiàn)金貶值，房子保值增值
一線現(xiàn)在的房子，價(jià)格是10年前的10倍乃至幾十倍，但是這里面很大一部分其實(shí)是因?yàn)橥ㄘ浥蛎�，現(xiàn)金貶值。10年前的200萬，和現(xiàn)在的200萬完全不是一回事。如果按照購買力來算，其價(jià)值上漲沒有那么多。
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我們來逐一分析下，以上4條是否有變化：
1、資源非常聚集問題：短期無法解決，甚至在加劇。
2、供需不平衡問題：深圳、上海等地確實(shí)已經(jīng)沒有多少土地，政府想增加供應(yīng)也沒多少辦法，以深圳為例，要增加土地供應(yīng)，現(xiàn)在只剩下三個(gè)辦法：填海、拆違、吞并周圍的市，這三件事情阻力都很大，速度快不起來。
3、財(cái)富再分配問題：深圳的地鐵正在加緊施工，近幾年會(huì)有許多地鐵新線路開通。上海、深圳的城市建設(shè)都是如火如荼，各種中心層出不窮，這些建設(shè)里的一部分價(jià)值相當(dāng)于分配給了周邊業(yè)主。
4、現(xiàn)金貶值的問題：2016年3月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.3%。1-3月平均全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.1%。這些數(shù)據(jù)大家可能覺得深?yuàn)W，明源君給大家看另一個(gè)數(shù)據(jù)：1月份，全社會(huì)新增貸款超歷史記錄的達(dá)到2.51萬億，2月份稍回落，新增貸款記錄是7266億……有預(yù)測認(rèn)為今年的M2總值會(huì)在13萬億左右。
還是覺得深?yuàn)W？去年3月賣兩塊一斤的大蔥現(xiàn)在要5塊一斤了，去年3月賣7毛5/斤的冬瓜現(xiàn)在要2.7元了，這個(gè)不深?yuàn)W了吧！
所以，就一線樓市價(jià)格的基本面來說，沒有變化，繼續(xù)看漲。
二、調(diào)控算不上是黑天鵝
當(dāng)然，拋開基本面，所有的市場還有一個(gè)問題：黑天鵝的問題。如果市場出現(xiàn)黑天鵝，當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況。
不過，明源君認(rèn)為，這不是第一次調(diào)控，估計(jì)也不是最后一次，所以算不得黑天鵝。
歷史上比較大的調(diào)控有幾次，調(diào)控后也都是見效的，效果就是：上次行進(jìn)入2—6個(gè)月的博弈期，一般來說成交量迅速下滑，價(jià)格小幅回落。雖然房價(jià)就又進(jìn)入緩慢上升通道，政策一旦放開，價(jià)格就開始報(bào)復(fù)性上漲，速度嚇?biāo)廊恕?/p>
以深圳為例來看下2004---2015年房價(jià)的變化，總的趨勢始終沒有改變，只是每次調(diào)控，會(huì)有6個(gè)月讓炒房人膽戰(zhàn)心驚。這個(gè)圖截至2015年6月，后面是個(gè)更陡峭的向上曲線。
許多人在徘徊的這調(diào)控之后的6個(gè)月其實(shí)是分水嶺。
如果你看好后市，在這6個(gè)月里買房，不用擔(dān)心賣家反價(jià)；如果你要賣房，后市如果大漲了，你難免會(huì)后悔。
每一次二手房產(chǎn)買賣實(shí)際都是一場對賭，買家看漲，賣家看跌。這種對賭在調(diào)控后的6個(gè)月里表現(xiàn)的特別明顯，不同的判斷，最終的命運(yùn)完全不同。
2008-2009年，深圳的樓市下跌30%，許多業(yè)主選擇斷供，還有一些業(yè)主“0元”轉(zhuǎn)讓自己的物業(yè)，當(dāng)時(shí)一個(gè)月能存1500的錢，就能接下一套兩房�，F(xiàn)在回頭再看，不知道那些拋棄了自己房子的人有什么想法。而很多現(xiàn)金不足，流水充足的人，當(dāng)時(shí)反向操作，接下幾套房，現(xiàn)在已成千萬富翁。
當(dāng)然，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，這個(gè)邏輯在于：只要能盈利，出手后實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)就好，節(jié)省財(cái)務(wù)成本，后市還有賺錢機(jī)會(huì)；但如果做出的利潤讓步遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一年的財(cái)務(wù)成本，就要看企業(yè)有沒有抉擇和判斷的能力了。
當(dāng)然，明源君并非認(rèn)為一線樓市不會(huì)遭遇威脅，只是認(rèn)為真正的威脅現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)。
三、這三種情況出現(xiàn)，樓市就危險(xiǎn)了
以下三種情況中的任何一種出現(xiàn)，樓市都很危險(xiǎn)，只是目前看來，因?yàn)閲蚁Ｍ麡鞘汹叿�(wěn)，這些威脅出現(xiàn)的可能性都不大。
一、連續(xù)加息、提高存款準(zhǔn)備金
目前深圳等地的出租回報(bào)率已經(jīng)低于2，但仍高于1.5 的一年期存款利息，加上通脹因素，房產(chǎn)在保值增值方面仍有優(yōu)勢。但如果一年期存款利息提高到3以上，資金就會(huì)做出選擇。
而提高存款準(zhǔn)備金后，市面上能貸出來的錢就少了，銀行收緊信貸，當(dāng)然影響樓市。
二、增加住房供應(yīng)，比如小產(chǎn)權(quán)房大量合法化
明源君上面說過，增加供應(yīng)方面，從土地方面想辦法，填海、拆違、吞并周圍的市，難度都很大。
另一種可能，就是讓小產(chǎn)權(quán)房有條件合法化，小產(chǎn)權(quán)房存量很大，一旦入市，立刻造成巨大沖擊。
但就目前來看，這也不大可能，因?yàn)閾p害長遠(yuǎn)土地市場。
三、人口持續(xù)大量逃離
房價(jià)和城市的吸引力之間是否存在反向的關(guān)系？這個(gè)很難說，不過一旦一個(gè)城市出現(xiàn)持續(xù)的人口凈流出，這個(gè)城市的房價(jià)一定會(huì)受影響。
深圳的人口仍在持續(xù)凈流入，據(jù)說上海的人口去年出現(xiàn)了流出，但又有說法認(rèn)為是統(tǒng)計(jì)口徑的問題，到底情況如何，有待以后進(jìn)一步觀察。
四、一個(gè)指標(biāo)判斷樓市
租金回報(bào)率、房價(jià)收入比、人均住房面積等判斷樓市指標(biāo)一再被樓市現(xiàn)實(shí)擊潰。
明源君曾經(jīng)論述過人均住房面積統(tǒng)計(jì)值得懷疑的問題。
世聯(lián)行陳勁松先生前幾天則曾撰文論述過，某些指標(biāo)為什么不靠譜。比如房價(jià)收入比。
下面是他的論述：
“‘居民家庭收入’是怎樣統(tǒng)計(jì)出來的呢……國家統(tǒng)計(jì)局在各城市的分局調(diào)查大隊(duì)是按戶籍人口抽樣，然后發(fā)表格讓抽到的家庭填表，每個(gè)填表家庭國家每年補(bǔ)助20元人民幣。高收入的家庭不愿意填報(bào)，經(jīng)常遇到的現(xiàn)象是，人家說我倒貼200元?jiǎng)e讓我干這個(gè)吧！
什么是‘平均房價(jià)’？國際上平均房價(jià)的概念是包括所有居民住房的房價(jià)，不單指‘新購商品房’，主要是存量商品住房、微福利房。比如深圳，面積占據(jù)住房總量50%比例的城中村私人住房，因?yàn)椴痪邆渫暾a(chǎn)權(quán)、法定不能公開上市交易，黑市價(jià)格就不被計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍。即使我們二手房產(chǎn)權(quán)交易是國家標(biāo)準(zhǔn)的買賣合約，按道理價(jià)格統(tǒng)計(jì)就真實(shí)有效了吧，恰好相反！因?yàn)槎址康脑鲋刀愂沟媒灰走^程中普遍存在價(jià)格的‘陰陽合同’。這樣不論你用多科學(xué)，多復(fù)雜的數(shù)學(xué)公式，得出來的‘平均房價(jià)’就啥也不是了！”
還有沒有什么指標(biāo)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)樓市風(fēng)險(xiǎn)呢？
明源君認(rèn)為，有一對指標(biāo)可以重點(diǎn)參考。那就是銷售量和價(jià)格之間的關(guān)系：
如果銷售量持續(xù)下降，價(jià)格卻在上漲，就說明市場已經(jīng)失去理性，不是一個(gè)正常的市場。
這種分離時(shí)間持續(xù)到一年以上，樓市就危險(xiǎn)了。而房屋價(jià)格，參考某一家大型中介自己的數(shù)據(jù)足矣。