深圳“炒房課”：我不是大家想象中的炒房者
發(fā)布時(shí)間：2016-4-12 17:16:10來(lái)源：界面新聞
圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
“房子只是個(gè)投資標(biāo)的，不發(fā)生感情，能買能賣的標(biāo)準(zhǔn)，就是投資回報(bào)率�！�
3月26日，40歲的工廠主黃磊對(duì)著講臺(tái)下80位聽(tīng)眾說(shuō)到。這里是深圳，創(chuàng)業(yè)二路的一家白金五星級(jí)酒店，盡管深圳政府剛剛推出了為樓市降溫的“325新政”，但交錢(qián)來(lái)這里聽(tīng)深圳炒房圈神話——黃磊的人，仍坐滿了整整一會(huì)議室。
黃磊因在深圳投資房地產(chǎn)而聞名，在微博上擁有眾多擁躉。2014年“930新政”后，他敏銳察覺(jué)到深圳房?jī)r(jià)上漲信號(hào)，并立即加杠桿入市，創(chuàng)造了用 200萬(wàn)現(xiàn)金買入4000萬(wàn)房產(chǎn)的“奇跡”，最瘋狂之時(shí)，他在五天內(nèi)買下三套二手房。如今，這些房子給他帶來(lái)超乎普通人想象的財(cái)富。
與這座海洋式風(fēng)格酒店隔海相望的，是深圳南山半島西部的“前海深港合作區(qū)”。這片15平方公里的土地，要建設(shè)成為中國(guó)的“曼哈頓”，在吊塔與挖土機(jī)的轟鳴聲中，前海與央行一樣，成為了深圳房?jī)r(jià)的發(fā)動(dòng)機(jī)。
考察前海的商務(wù)團(tuán)隊(duì)絡(luò)繹不絕，令這座酒店生意爆滿。電梯直達(dá)酒店大堂，中央位置的水池中豎立著海豚雕塑，往側(cè)面走，墻角種著一排排小型的觀賞竹，葉片反射著與深圳久違的陽(yáng)光。轉(zhuǎn)彎后便是樓市講座會(huì)議室，80名為這場(chǎng)講座付費(fèi)1500元的聽(tīng)眾，此前等候黃磊已許久。
這并不是黃磊第一次個(gè)人講座。2014年“930新政”及去年“330新政”后，黃磊便開(kāi)始在深圳樓市投資圈里進(jìn)行小范圍分享，不少人說(shuō)大有收獲。當(dāng)然，頭兩次為免費(fèi)講座。直到今年3月12日，黃磊舉辦了第一場(chǎng)樓市收費(fèi)講座，這一次則是半個(gè)月后的第二場(chǎng)。
在深圳，開(kāi)辦樓市收費(fèi)講座的也不止黃磊一人。這其中，既有收費(fèi)20元為小白置業(yè)者掃盲的講座，也有收費(fèi)12000元的高端置業(yè)投資培訓(xùn)。
令黃磊意外的是，盡管收費(fèi)上千元，但仍有4人連續(xù)參加了他的兩次收費(fèi)講座，也有參加過(guò)前兩次免費(fèi)講座的聽(tīng)眾繼續(xù)追隨。
現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)眾來(lái)自不同的行業(yè)。10人一組圍方桌而坐，其中，有希望前來(lái)學(xué)習(xí)賺錢(qián)之道的房產(chǎn)中介，有前來(lái)尋找內(nèi)心答案的會(huì)計(jì)師，一位浙江籍主婦想要做一宗買賣的“定心丸”，女教師則希望看懂樓市。
他們?cè)谶@個(gè)周末能夠奇妙相逢，全拜深圳過(guò)去一年暴漲的房?jī)r(jià)所賜。他們并不介意這1500元的費(fèi)用，甚至他們中有人說(shuō)，如果可以手把手指導(dǎo)其買房，心甘情愿付更高的價(jià)錢(qián)。
2016年3月，深圳市新房住宅均價(jià)高達(dá)4.99萬(wàn)元/平方米，同比大漲88%，二手房的樣品樓盤(pán)均價(jià)高達(dá)5.61萬(wàn)元/平方米，同比暴漲73%。數(shù)字并不直觀，唯有“房?jī)r(jià)基本都翻番”這個(gè)詞，才能直觀描述深圳過(guò)去一年樓市的漲幅。
過(guò)去一年，深圳樓市造就了無(wú)數(shù)財(cái)富神話，也吸引著更多的人加入這個(gè)如俄羅斯輪盤(pán)一般的游戲之中�！叭齻�(gè)月不買房，市場(chǎng)就會(huì)將你拋棄”，這句話是深圳樓市投資者的至理名言，也反映了居住在這座城市的人略微浮躁的心理。
來(lái)自著名會(huì)計(jì)事務(wù)所的葉子小姐是典型的深圳80后白領(lǐng)，拼命工作，愛(ài)好旅游，五年間游歷了近10個(gè)國(guó)家。在深圳的購(gòu)房資格年限再次提高之際，她有點(diǎn)慌了，不知道該用這幾年攢來(lái)的一點(diǎn)積蓄買個(gè)小房子，還是遵從自己的內(nèi)心繼續(xù)報(bào)讀MBA進(jìn)修。
黃磊給她的建議是，深圳房地產(chǎn)物業(yè)從20萬(wàn)元到1億元的價(jià)格都有，總有一款是適合自己的，如果錢(qián)不夠，拋棄靠自己買房的觀念，向父母借錢(qián)，賺錢(qián)后再還給父母也不失為一個(gè)方式。
但如果時(shí)間倒回到8年前，黃磊的回答可能截然相反。
1998年，大學(xué)畢業(yè)后的黃磊因向往都市的繁華而來(lái)到深圳，最初在工廠里做業(yè)務(wù)員，2002年離職創(chuàng)業(yè)，2006年開(kāi)辦了自己的工廠，從事紡織品類的生產(chǎn)貿(mào)易。2008年，黃磊買了人生中第一套房，在此之前，他是實(shí)業(yè)界中的典型樓市“空軍”。
在歷經(jīng)深圳著名的“桃源居”維權(quán)失敗之后，黃磊突然領(lǐng)悟到“觀念可以決定了一生的財(cái)富”。在此之后，他的觀念發(fā)生顛覆性變化，開(kāi)始重視投資，工作重心也開(kāi)始向投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。
但這場(chǎng)收費(fèi)樓市講座中，并沒(méi)有傳說(shuō)中的籌首付、騰指標(biāo)、備月供等樓市投資的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)分享，多的是黃磊個(gè)人的樓市行情趨勢(shì)判斷以及對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的理解。其中，有三句在深圳樓市投資圈中頗有分量的名言：
不過(guò)，坐在臺(tái)下的聽(tīng)眾們更希望黃磊告訴其是否應(yīng)該繼續(xù)購(gòu)買一處豪宅物業(yè)，而這涉及到合同違約；是否應(yīng)該折價(jià)賣出之前的持有物業(yè)，購(gòu)入另一處物業(yè)；是 否應(yīng)該購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房作為投資；而一位請(qǐng)假一周專門(mén)看房買房的白領(lǐng)則希望，“最好告訴我該買哪個(gè)區(qū)域，哪個(gè)樓盤(pán)，多少價(jià)格合適�！�
大部分提問(wèn)者的開(kāi)場(chǎng)白幾乎都是“我不是大家想象中的炒房者”。
每每聽(tīng)到這些具體細(xì)微的問(wèn)題，黃磊會(huì)微瞇眼睛思考一會(huì)后，繼續(xù)詢問(wèn)其更多的細(xì)節(jié)，以給出一個(gè)合理的建議。黃磊其實(shí)更希望他們看懂趨勢(shì)，預(yù)判到買入和賣出的時(shí)間點(diǎn)，并在自己熟悉的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行投資。
這次講座的前兩日深夜，深圳市政府發(fā)布了樓市調(diào)控的“325政策”，將非深戶居民的購(gòu)房社保年限由1年上調(diào)到3年，并對(duì)2年內(nèi)有住房貸款記錄的購(gòu)房者執(zhí)行4成首付，同時(shí)要求銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)控措施。
這一系列政策旨在讓瘋狂的深圳樓市降溫。
這出乎黃磊的意料，在此之前，他已在其個(gè)人微博中預(yù)測(cè)，政府可能不會(huì)再出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策。盡管如此，他并沒(méi)有取消講座，只是修改了講座主題，從上一次的“多空消息交集、深圳樓市在焦灼中前行”變更為“多空雙方博弈加劇、深圳樓市觀望氣息漸濃”。
每一個(gè)開(kāi)辦收費(fèi)講座的人均受到了來(lái)自外界的非議，黃磊也不例外。有人批評(píng)其是“風(fēng)口里的豬”；有人諷刺認(rèn)為在2015年買房賺到錢(qián)，幾乎不算什么本事；聽(tīng)得最多的還是那句“股市一好，遍地是股神，樓市也一樣”。
黃磊對(duì)此并不放在心上，他認(rèn)為辦講座并不是為了賺錢(qián)，而是為了更好的交流，“誰(shuí)也不是神仙，也會(huì)有錯(cuò)的時(shí)候�！�
在深圳，幾乎每一個(gè)房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代，都會(huì)出現(xiàn)大炒家，上一次是在10年前。2007年年中，深圳樓市進(jìn)入史上最瘋狂時(shí)代，半年漲幅就近50%。在這樣的背景下，幾乎沒(méi)有幾個(gè)人會(huì)相信房?jī)r(jià)會(huì)跌。
但到了2008年3月，樓市降價(jià)真的開(kāi)始了，雖然是悄無(wú)聲息，但卻來(lái)得非常迅速。那一年，有個(gè)關(guān)于投資客李金東的故事，影響了無(wú)數(shù)置業(yè)和投資者，見(jiàn)諸媒體報(bào)道的僅有《深圳炒房客69套房歸零、從億萬(wàn)富豪到民工》一文。
自那時(shí)起，民間樓市研究與咨詢已經(jīng)在李金東們的背后露出端倪，這與深圳樓市獨(dú)特的“劍客”文化并行發(fā)展。
下午五點(diǎn)半，黃磊的講座在“祝深圳房?jī)r(jià)上漲、祝大家投資成功”的祝愿中結(jié)束。走出會(huì)議室，夕陽(yáng)照射在活動(dòng)背景板上，畫(huà)面中的上海東方明珠、深圳地王大廈、迪拜哈里法塔、悉尼歌劇院、紐約帝國(guó)大廈熠熠生輝。
此時(shí)，20公里之外的深圳中心書(shū)城，另外一場(chǎng)公益樓市講座已經(jīng)在做準(zhǔn)備。
深圳樓市現(xiàn)周期性調(diào)整 絕不止調(diào)控降溫
風(fēng)向逆轉(zhuǎn)時(shí)，反應(yīng)最快的總是那些投資客和二手房業(yè)主。
進(jìn)入4月，深圳多個(gè)片區(qū)的二手房報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，抱有投資目的者更是希望快走為上；中介和開(kāi)發(fā)商圈內(nèi)，看空指數(shù)和氛圍也越來(lái)越重，反映在市場(chǎng)表現(xiàn)上，就是新房成交已連續(xù)5周下滑，價(jià)格也停滯不前。
而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于“3·25”新政要求過(guò)去兩年內(nèi)有貸款記錄的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出來(lái)的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。
由去年“3·30”催生的火熱，此刻正由“3·25”帶入調(diào)整，深圳樓市也仍然走不出政策性波動(dòng)的怪圈。在這背后，樓市供應(yīng)的死結(jié)仍未打開(kāi)。
市場(chǎng)降溫成交下滑
“3·25”調(diào)控政策落地，觀望情緒濃厚的深圳樓市進(jìn)一步降溫。
深圳中原表示，由于入市門(mén)檻明顯提高，部分失去購(gòu)房資格的剛需客不得不暫時(shí)放緩置業(yè)計(jì)劃，或轉(zhuǎn)向臨深片區(qū)，其他客戶則對(duì)市場(chǎng)保持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬(wàn)平米，分別下滑16%和15.7%，新房成交面積已連續(xù)五周下滑，不及春節(jié)前成交量的一半。
上周一手成交價(jià)格約為4.96萬(wàn)/平方米，環(huán)比下降7.6%。不過(guò)，成交均價(jià)受到成交結(jié)構(gòu)影響，單周價(jià)格參考意義有限。
從推盤(pán)來(lái)看，上周（3.27-4.3）有3個(gè)項(xiàng)目入市，總計(jì)推售395套房，大幅低于上周的1520套。實(shí)際上，繼“3·25新政”以來(lái)，新房的入市速度與成交量較之前回落幅度較大，市場(chǎng)降溫明顯。
深圳多家中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和外圍經(jīng)濟(jì)震蕩的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)一線樓市將會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段，新房入市量與成交量將會(huì)持續(xù)處于低位。
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，環(huán)比上升33.27%，但這是由于4月1日評(píng)估價(jià)上調(diào)前的最后一周過(guò)戶量井噴，最末2天日均過(guò)戶超過(guò)千套。隨著新政實(shí)施，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成交量將會(huì)有所調(diào)整。
更明顯的是，二手房業(yè)主持續(xù)下調(diào)放盤(pán)價(jià)格，深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)上周已降至32.51%，較前一周下跌5.6%。緊逼30%的枯榮線。市場(chǎng)購(gòu)房情緒逐漸轉(zhuǎn)淡，深圳中原經(jīng)理指數(shù)本周跌破50%枯榮線。
全市超過(guò)六成二手房板塊在下調(diào)報(bào)價(jià)，各片區(qū)業(yè)主加緊降價(jià)拋售。其中南山南區(qū)和南山北區(qū)降幅分別為1.9%、1.7%。福田竹子林片區(qū)連續(xù)4周下調(diào)報(bào) 價(jià)，上周降幅達(dá)3.4%；長(zhǎng)城大廈片區(qū)業(yè)主下調(diào)6.1%。同時(shí)，前期漲幅較大的龍華區(qū)下調(diào)0.2%，已經(jīng)連續(xù)5周下調(diào)報(bào)價(jià)；坂田區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)也連續(xù)4周下 調(diào)，跌幅擴(kuò)大至1.7%。從業(yè)主報(bào)價(jià)的房源占比來(lái)看，近三成房源的業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度在1%-5%之間。
周期性調(diào)整已至
種種跡象顯示，調(diào)控新政立竿見(jiàn)影，深圳樓市已步入調(diào)整期。
深圳中原指出，過(guò)去一個(gè)月來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)中國(guó)評(píng)級(jí)展望。3月初，穆迪下調(diào)中國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)展望和71家企業(yè)的評(píng)級(jí)展望。4月初，標(biāo)普也下調(diào)了中國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)展望至負(fù)面，同時(shí)下調(diào)香港評(píng)級(jí)展望至負(fù)面。
最近外圍經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與金融數(shù)據(jù)均表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然在筑底，在此情況下，嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)帶動(dòng)大量資金快速離開(kāi)一線樓市，未來(lái)一線樓市將會(huì)面臨較大挑戰(zhàn)，逐漸進(jìn)入調(diào)整期。
第一太平戴維斯報(bào)告也認(rèn)為，在今年市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)下，房地產(chǎn)新政對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有多方面影響；深圳的普通住宅市場(chǎng)一二手成交均價(jià)和成交量將有所波動(dòng)。
美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰進(jìn)一步指出，新政落地后購(gòu)買力預(yù)計(jì)將會(huì)減少三分之一，半年內(nèi)將會(huì)對(duì)深圳房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。
壓力較大的是那些庫(kù)存大、位置遠(yuǎn)的片區(qū)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至3月29日，深圳全市住宅庫(kù)存為32482套，較2015年底減少5084套，整體庫(kù) 存壓力小。但也存在個(gè)別區(qū)域庫(kù)存較高的情況，2015年底龍崗庫(kù)存為11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占據(jù)全市庫(kù)存的四成。
值得關(guān)注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房買方違約現(xiàn)象開(kāi)始增多，買家預(yù)期已變。
“買方要求解除合同的咨詢量確實(shí)在增加，特別在4月1日二手房交易評(píng)估價(jià)格大幅上調(diào)之后，更為常見(jiàn)�！睆V東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮稱，買方違約現(xiàn)象中，一種是剛需買方確實(shí)承擔(dān)不了多一成首付款，另一種是具備支付能力的購(gòu)房者因預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)下跌，有意借助新政放棄購(gòu)房。
張茂榮認(rèn)為，買方不想繼續(xù)購(gòu)買更多是基于對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。
打開(kāi)供應(yīng)的死結(jié)？
暫時(shí)的調(diào)整并沒(méi)有嚇怕那些持續(xù)看好深圳的投資者，大部分深圳業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為，調(diào)整期的到來(lái)，對(duì)自住甚至投資購(gòu)房而言是個(gè)機(jī)會(huì)，可以淘到“筍盤(pán)”；未來(lái)，深圳房?jī)r(jià)還將上漲。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，從深圳樓市十幾年的調(diào)控歷程看，管控需求，從來(lái)都是揚(yáng)湯止沸，暫時(shí)的下行之后，是更加劇烈的上 揚(yáng)。背后的邏輯是，供應(yīng)一直太弱，需求一直太強(qiáng)。平均每年60萬(wàn)人口的凈流入，但每年僅為京滬穗大約二分之一到三分之一的供應(yīng)面，捉襟見(jiàn)肘。
綜合深圳近期的新政，宋丁認(rèn)為，政府可能是想利用管控需求的、大約半年到一年的時(shí)間窗，先行穩(wěn)住市場(chǎng)，穩(wěn)住成交量、房?jī)r(jià)，力爭(zhēng)在此期間通過(guò)多種渠道、多種策略快速推進(jìn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度，從而根本上扭轉(zhuǎn)深圳樓市長(zhǎng)期以來(lái)嚴(yán)重的供不應(yīng)求關(guān)系，創(chuàng)造供需關(guān)系的戰(zhàn)略平衡。
如何增加供應(yīng)？深圳市委書(shū)記馬興瑞祭出的是保障房、新地供應(yīng)以及填海計(jì)劃。
“十三五”規(guī)劃中，深圳計(jì)劃開(kāi)發(fā)40萬(wàn)套保障房，實(shí)際供應(yīng)35萬(wàn)套。但深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)際落實(shí)20萬(wàn)套左右應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，平均每年4萬(wàn)套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。
馬興瑞還宣布，未來(lái)深圳將填海55平方公里。事實(shí)上，多年來(lái)深圳一直在填海，后海片區(qū)就是填出來(lái)的新城區(qū)，如果新增55平方公里的巨量空間，對(duì)于嚴(yán)重缺地的深圳來(lái)說(shuō)，將有深重影響。但這一措施，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。
宋丁還指出，多年來(lái)，由于4億多平方米違建的存在，說(shuō)“深圳沒(méi)地了”，成了一句謊話。深圳三十多年中蓋了近9億平方米建筑，其中4億違建就占了 43%。按照深圳市委市政府的統(tǒng)一部署，未來(lái)五年內(nèi)要減少2億平方米違建。具體分析，2億平方米中真正屬于居住類的違建大約有3500萬(wàn)平方米。
假定上述加大供應(yīng)的諸多措施能夠順利實(shí)現(xiàn)，深圳樓市每年可能形成大約20萬(wàn)至30萬(wàn)套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以預(yù)期。
實(shí)際上，從供需關(guān)系來(lái)看，高速上漲的房?jī)r(jià)正在損害深圳這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。多位制造業(yè)從業(yè)人士指出，外來(lái)務(wù)工人員和低收入群體的生活成本上升，進(jìn)城發(fā) 展的邊際效益下降，會(huì)導(dǎo)致人口流出風(fēng)險(xiǎn)。深圳現(xiàn)在的繁榮是建立在人口流入的前提下，房?jī)r(jià)也是建立在人口的基礎(chǔ)上。一旦人口流出，深圳除了房地產(chǎn)泡沫外，還 有可能導(dǎo)致大量企業(yè)因招工難從而被迫遷移。
在華南一家大型開(kāi)發(fā)商人士看來(lái)，暴漲暴跌的市場(chǎng)并不是一個(gè)好的市場(chǎng)，反而像廣州這樣房?jī)r(jià)表現(xiàn)溫和的城市，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，每年可以保證一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，一定的房?jī)r(jià)漲幅，從而可以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；對(duì)買方來(lái)說(shuō)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)也相對(duì)較小。這才是健康有序的市場(chǎng)。
未來(lái)，深圳會(huì)變成這樣的城市嗎？