二線城市房市火熱 限購溢出效應(yīng)爆表
發(fā)布時(shí)間：2016-4-12 17:11:27來源：中金網(wǎng)
3月末，由上海主導(dǎo)的新一輪房地產(chǎn)限購政策的溢出效應(yīng)正在二線城市不斷發(fā)酵。4月7日，蘇州2016年首場大型土地拍賣會上土地拍賣溢價(jià)率全部超過100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過300%，合計(jì)拍賣總價(jià)超過100億元。
由 于上海、北京、深圳等一線城市為了打壓房價(jià)高速上漲而出臺了號稱“史上最嚴(yán)”限購政策（主要是針對外來人口本地購房的限制）。受此影響，炒房資金被迫從一 線城市退居二線。因此，二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了非理性房價(jià)上漲跡象。對此，地方政府是喜聞樂見。因?yàn)檫@不僅有助于其完成去庫存任何，還能增加地方財(cái)政收入。
很明顯，在上海推出限購新政打壓房價(jià)后，上海周邊二線城市房價(jià)出現(xiàn)強(qiáng)勢上升勢頭。特別蘇州成為上海炒房團(tuán)的集聚地，房價(jià)出現(xiàn)井噴式增長。國內(nèi)熱錢對于房地產(chǎn)的熱衷沒有受到政策影響。
對比成交量可以發(fā)現(xiàn)，在一線城市限購后，二、三線城市都出現(xiàn)了房地產(chǎn)成交量迅速走高的現(xiàn)象。二、三線城市3月份成交量環(huán)比漲幅更是超過100%。
政府推出限購政策目的是為了把房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)資本引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。但從現(xiàn)在情況看，并沒有任何效果。大幅攀升的成交量對于目前政府提倡的去庫存指導(dǎo)方向而言有利好作用。
從 去庫存角度而言，一線城市本身去庫存壓力并不大，二線城市稍有壓力，三線城市壓力較大。在去年第四季度，政府開始嚴(yán)抓去庫存后，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。不過， 三線城市及四線城市的庫存下降一方面是因?yàn)槭袌鲂枨笙硪环矫鎰t是大量房地產(chǎn)開放商退出三、四線房地產(chǎn)市場，供給下降所致。從最近的信息資料看，二線 城市開始涌現(xiàn)地王，但是三線城市土地拍賣市場并未出現(xiàn)回暖勢頭。所以，這對三、四線城市地方政府而言，并未減小財(cái)政壓力。因?yàn)橹袊鄶?shù)地區(qū)地方財(cái)政收入依 賴于賣地。
依 照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢判斷，未來一線城市房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn)，二線城市房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步升溫的態(tài)勢。但是，三線城市房地產(chǎn)市場可能回歸理性。畢竟，三線城 市的房價(jià)目前是由于投機(jī)資本非理性逐利而致。換而言之，三線城市及以下級別城市房價(jià)不存在上漲基礎(chǔ)（人口、資金、消費(fèi)能力、配套設(shè)施）。
不 過，值得注意的是，包括上海、深圳在內(nèi)的一線城市出臺的房地產(chǎn)限購政策都把矛頭直指外來人口。從這一層面考慮的話，一線城市除了要打壓房價(jià)外，更有可能是 為了控制城市人口。這可能是政府進(jìn)行人口地區(qū)差異調(diào)整的前奏。上海曾宣布十三五期間把常住人口控制在2500萬以內(nèi)，北京宣布控制在2300萬以內(nèi)。在戶 籍制度沒有取消的前提下，這極有可能引發(fā)新的社會矛盾。而且，這種調(diào)控人口措施也未必能改變中國人口分布不均衡的問題。人口分布不均衡所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)問題根 源在人口向一線城市遷移的過程中，高端人才齊聚一線城市導(dǎo)致其他地區(qū)人力資源不足。這種逼出人口政策所逼出的人力資源基本都是底層勞動力。高端人才依舊在 一線城市扎堆。底層勞動力對于其他地區(qū)而言，其所能貢獻(xiàn)的消費(fèi)市場及其有限，甚至更多的是對地方政府財(cái)政的拖累。
退一步講，即使政府在二線 城市去庫存結(jié)束后繼續(xù)出臺嚴(yán)格限購措施也未必再能把投機(jī)資本趕向三級甚至更低級別的城市。因?yàn)榧词故峭稒C(jī)資本、熱錢，其本質(zhì)還是逐利。三、四線城市的房地 產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)大于收益。所以，如果再逼的話，這些錢可能又會再次流會虛擬市場領(lǐng)域。到時(shí)候，類似股市泡沫（這次有可能是債市或其他衍生品市場）的現(xiàn)象又會再 次出現(xiàn)。