哪些二線城市還有機會？像武漢這樣的單中心城市
發(fā)布時間：2016-4-1 16:13:19來源：克而瑞地產研究
2016年初，房地產政策利好仍在持續(xù)，市場層面，“降首付”、“減契稅”等新政進一步推進。具體到地方，如今一線城市房價持續(xù)高企，市場成交持續(xù)火爆，不僅不受政策關照，反倒是上海出臺“滬九條”祭出史上最嚴厲調控、深圳也收緊信貸，一線城市也缺少進一步上漲的空間。2016年的機會點，仍然更多集中在二、三線城市，那些經濟基本面好、市場供求均衡、人口導入能力強的二、三線城市，必將成為今年資金追捧的角力場。
城市熱度評測：市場加速分化，三類線城市成為焦點
為客觀判定城市的房地產“熱度“，找到更值得關注的”熱點城市“，我們從市場指標出發(fā)，對重點城市的”熱度“進行了建模分析，具體思路如下：綜合考慮市場供求關系、市場規(guī)模、近期動向等因素，結合消化周期、消化周期同比變動、市場規(guī)模、市場規(guī)模同比變動、房價同比變動等5個指標表現，使用因子分析進行數據縮減，對重點城市市場熱度進行評價。
就排名靠前城市來看，目前最火的二、三線城市主要可分為以下三類：一類位于華東城市圈：如南京、蘇州，市場特征為消化周期大幅回落，庫存去化周期不足半年；一類是珠三角的二三線：典型如東莞、佛山，經濟較為發(fā)達、市場需求旺盛；另一類則是單中心省會城市：如武漢、成都、合肥，特點是成交規(guī)模巨大，行業(yè)供求平衡。
從此也可窺見成為“熱點城市”的三大模式：第一類是發(fā)達經濟圈的二線城市，更高的收入水平、更好的醫(yī)療教育是吸引外來人口置業(yè)的核心優(yōu)勢，第二類則是一線城市周邊的三線城市，特征是依托中心城市輻射效應，溢出產業(yè)經濟、住房需求激活市場活力；第三類是人口大省的單中心城市，依托人口集聚效應，確保旺盛的住房需求。
注：篇幅所限未全部列出；此處消化周期按12個月計算，與下文不同
南京、蘇州房價將階段性觸頂，武漢、成都維持量平價穩(wěn)
為進一步明晰熱點城市的走向特征，我們選取了列入市場熱度前十的二、三線城市，并對市場關注的較高的佛山、寧波、無錫（寧波目前消化周期較低，但潛在庫存壓力較大；佛山、無錫成交規(guī)模較大，2015年商品住宅成交量均超過600萬平方米，而其余樣本三線城市年成交量均低于500萬平方米）進行了分析。由分析結果可見，各類熱點城市樓市走向差異鮮明，但最值得關注的還是近期價格異動較強的南京、蘇州，其次是單中心城市的武漢、成都、合肥，此類城市房價相對較低，且需求基數較高，市場仍具一定上漲空間，而其他城市受限于“去庫存”新政，在市場供應面都或多或少受限，2016年市場熱度也難以延續(xù)。
具體來看各類熱點城市特征如下：
單中心城市：典型如武漢、成都、合肥，預計2016年市場供求仍將維持高位，市場量價進一步向上突破。省內的單中心優(yōu)勢為這些城市帶來了大量的人口基數和剛性住房需求，高度集中的產業(yè)和總部經濟也催生了相當數量的中高端需求，而目前相對較低的房價水平，也讓市場成交看到了更多的向上空間。
近期市場高熱的二線城市：如南京、蘇州，預計2016年房地產市場價格將階段性觸頂。2009年的“四萬億”投資歷經一個五年計劃之后，在這些城市收獲了累累的果實，以近期最熱的南京為例，免費過江通路、近郊地鐵網路形成、內環(huán)高速路落成均在2014-2015年間實現。房價、地價也在快速攀升，但就近期市場表現來看，過快上漲的房價已經傷及到市場需求，2016年房價將迎來階段性觸頂。
一線輻射的三線城市：如東莞、佛山，預計房價繼續(xù)上揚，但市內各區(qū)將進一步分化，土地成交也有收窄的可能。在廣州、深圳的輻射效應支持下，二市臨廣、臨深片區(qū)持續(xù)保持火熱勢頭，并且預計熱度還將在2016年持續(xù)，但對于自身相對偏遠的縣域，由于自生需求不足，目前仍然面臨著較大的去化壓力，供求關系仍然噬待改善。
庫存壓力較大的二線城市：如杭州、寧波，未來行業(yè)成交仍不容樂觀。此類城市特征是特點是經濟基本面較佳，但潛在庫存壓力較大、房價已達高位、投資性需求旺盛。相比其他城市而言，由于改善性需求、投資性需求在市場中占據較大，因此市場表現也更容易受到政策面的影響，因此在目前“去庫存、控房價”的中央指導方針下，受限于供應面的收窄，2016年市場成交量不排除回落的可能。
成交量較大的三線城市：如無錫、惠州等市。此類城市多處于發(fā)達經濟圈內，自身經濟較為發(fā)達，但對于一二線城市的經濟輻射承接有限，大多市場成交規(guī)模不小，但庫存總量也相對較高，成交價格缺乏進一步向上的動力，在三到五年的時間里，去庫存仍將是房地產市場主題。