發(fā)布時間：2016-4-1 16:05:51來源：政商內參
房價成了一個國家的心頭之痛
不是經濟正處于下行期嗎？不是房地產要去庫存嗎？不是要拉動消費嗎？不是要鼓勵農民工和大學生買房嗎？不是要降低稅費和首付款為居民買房提供便利和杠桿嗎？怎么突然之間又開始收緊不讓你買房了？
就在這個周末，新一輪房地產調控大幕開啟，上海打響了第一槍。上海的收緊政策包括外地戶口買房資格需繳納社保，年限從2年改為5年，而且不能是單身；二套房首付比例普通住房為50%，非普通住房70%；而且，購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入信用平臺。
同一天，深圳也連夜發(fā)文，主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是，首套是“只認貸不認房”，也就是只要沒有房貸，就算首套；非深圳戶口購房，社保繳滿年限由1年提高到3年。
除了北京已有嚴控政策，上海深圳又新出臺最嚴房價調控措施之外，武漢南京蘇州等二線城市也來湊熱鬧了，包括公積金最高額度由60萬下調為50萬等。多年沒有聽說過的房產調控突然之間又回來了。去年還在說救土地市場、救開發(fā)商、救商品房市場、救地方財政，要出臺“強刺激”政策保護房產這一支柱產業(yè)，現(xiàn)在突然之間，國家又開始出臺政策，限制你買房了。這背后的原因是什么？
2016年開年以來，一線城市房價上漲過快，引發(fā)決策層對后續(xù)房價斷崖式下跌的擔憂，這是引發(fā)新一輪調控的原因之一，畢竟對北京上海深圳這樣的城市房價，已經高得離譜，大大超越居民購買能力。香港被認為是房價泡沫最高的，但它的房價收入比也才15.6倍，紐約和倫敦也不過是10倍、12倍，東京是8倍，但北京、上海、深圳的房價收入比分別是44.4、42.3和33.7倍（中金公司數(shù)據）。
但你必須認識到，在中央決策者視野中，肯定不會只有房價這么簡單，一線城市房價調控背后必須配合其他更重要的國家戰(zhàn)略意圖；甚至在地方主政者眼里，房價問題也不會成為最核心的事情。但這一次草哥發(fā)現(xiàn)，兩會之后，上海市和深圳市的主要負責領導都三番五次出來表態(tài)，表示要擁護中央的“因城施策”的要求。上海相關負責人說，必須認真貫徹落實中央對全國房地產市場“因城施策”的管理要求，按照房地產市場發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律，從上海實際出發(fā)，加強調控力度。
很顯然，中間肯定發(fā)生了什么。為什么要“因城施策”？因為中國房地產矛盾的核心在于，一方面房價上漲壓力增大，另一方面房地產庫存畸高，在一線城市漲價效應下，二三四線城市的房價也很難降下來，甚至會蔓延開來，價格降不下來，庫存又高，這樣僵持下去不能一起等死�。欢�，北上深幾個一線城市房價上漲過快，金融工具方便使用，還有人購買，但三四線城市卻大量庫存，價格下不來，也沒人買，這會導致什么后果呢？這會產生典型的“虹吸效應”，即大量資金涌向和追捧熱點城市，導致金融風險聚集，而三四線城市更加蕭條，去庫存更加緩慢。
草哥認識的幾個在杭州做生意的朋友，年前甚至把杭州的房子都賣了，跑到上海來買房，說是在人民幣貶值、生意不好做的情況下，只有買上海的房子才能保值增值，不使財富縮水。連離上海這么近、風景這么好的杭州，財富都被你上海“虹吸”過來了，可想而知其他小城市，稍微有點錢的人，不都跑到你這邊買房了，不都把財富轉移過來了。
這種現(xiàn)象的發(fā)生，是這屆中央決策層非常不愿意看到的，這除了導致所謂的富貴“大城市病”，導致新的和更快的貧富差距、中西部差距、大小城市差距和城鄉(xiāng)差距拉大之外，還將導致加快三四線城市的蕭條、破敗和大量人口的流出，這才是中央決策層的真正心頭之痛。
今年春節(jié)期間，很多人在討論鄉(xiāng)村的凋敝問題，說農民工到大城市打工，農村只剩下老人和小孩，這確實是個問題，但這只是中國城鎮(zhèn)化進程中的正�，F(xiàn)象，如果農民工能在家鄉(xiāng)附近的小城市買房，這些問題或許能部分解決。在中央決策層視野中，比農村凋敝更嚴重的是大量三四線小城市的“小城市病”、空心化和破敗。
跟“大城市”交通擁堵這樣的富貴病不同，“小城市病”主要是營養(yǎng)不良和造血功能缺乏造成。中國大量的小城市由于發(fā)展資源不足和單一，人才大量外流，內生性發(fā)展能力欠缺，產業(yè)單一，在大城市持續(xù)“抽血”小城市的發(fā)展格局之下，矛盾不斷積聚，弊端不斷放大，從而釀成“小城市病”。特別是在經濟下滑周期期間，更多的小城市病還將持續(xù)爆發(fā)。
在這些城市中，除了政府機關、銀行、電力、通訊、學校等公共部門和餐飲門店外，幾乎沒有像樣的產業(yè)和就業(yè)機會。有些城市以前還有點自然資源可賣，隨著這幾年鋼鐵煤炭等價格下行，單一的產業(yè)結構也遭遇沉重打擊，像鄂爾多斯、山西呂梁這些此前光鮮的城市，很快被淪陷。就業(yè)機會的缺失，導致小城市人才流失的同時，文化氛圍和社會風氣也急劇下滑，城鎮(zhèn)化發(fā)展能力越來越弱。賭博、貪污、吸毒、黑社會化等現(xiàn)象層出不窮，類似“鬼城”、“東北危機”、“東北淪陷”等現(xiàn)象，恐怕才剛剛開始，不盡快扭轉這一局面，中國貧富差距會越拉越大，淪陷城市面積會不斷擴大。
很顯然，中國光有北京、上海、廣州、深圳并不算什么，光有超大城市、特大城市不算什么，北上廣深的房價能買下整個美國也不算什么，關鍵是占人口70%以上的二三四線城市，它們是否同樣富裕和光鮮？根據新的城市規(guī)模設定標準，我國有超過1800多個城市屬于小城市，小城市數(shù)量占中國縣城以上規(guī)模城市總量比例便超過了85%。中國整體上還處于一個小城市占絕對多數(shù)的城鎮(zhèn)化分布形態(tài)，加上一些二三線城市，占比多數(shù)的非一線城市在新型城鎮(zhèn)化進程中的發(fā)展質量高低，是決定中國城鎮(zhèn)化發(fā)展質量和是否健康順利的根本性問題。
在美國、加拿大和歐洲等國家，小城鎮(zhèn)的文化氛圍和人均收入是不比大城市差的。比如在美國，億萬富豪巴菲特能在奧馬哈這樣幾十萬人口的城市成長發(fā)展壯大，幾十年不動，在中國是不可想象的；再比如在加拿大的179座城市中，按照2009年家庭平均年收入來排位，他們的三大城市多倫多、蒙特利爾、溫哥華分別只排在第37位（8.95萬加元）、第158位（5.90萬加元）和第56位（8.54萬加元）。而排在前三位的則分別是三個毫不起眼的小地方：Wood Buffalo（16.91萬加元）、Oakville（14.37萬加元）和Caledon（13.87萬加元）。
加拿大有很多高收入企業(yè)是設在小城市的，很多著名的大學都有多個校區(qū)，分設在不同的城市，特別是一些小城市，比如最著名的大學之一不列顛哥倫比亞大學，就有一個校區(qū)是設在小鎮(zhèn)基洛納。
可是在中國，隨著城市人口的由多到少，工資收入也基本成正比例地由多到少排列，大量的教育、醫(yī)療和科研資源都集中在幾個大城市，加上房產和金融兩大吸血工具，快要把其他城市的血抽干了。
這種現(xiàn)象必須扭轉，中央也明顯認識到了這種扭曲發(fā)展的弊端。所以，時隔37年之后，召開了中央城市工作會議，并否定了樊綱等經濟學家所提出的優(yōu)先發(fā)展北京上海等“特大型城市”的主張，而是提出發(fā)展“城市群”的概念，從空間布局上來講，東部城市群要進一步地優(yōu)化提升，同時在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市，促進邊疆中心城市、口岸城市聯(lián)動發(fā)展，讓中西部地區(qū)廣大群眾在家門口也能分享城鎮(zhèn)化成果。
回頭看我們應該明白，一線城市的房價問題，在中央決策層視野里，不只是壓制房價那么簡單，它還涉及到城市發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的轉變，以及城鄉(xiāng)一體化、中西部發(fā)展不平衡、特大城市與二三四線城市發(fā)展不平衡等涉及國家穩(wěn)定的問題，這才是房價調控背后的中央大棋局。
“贏者通吃”只是賭場規(guī)則，不能成為一個國家城市發(fā)展的叢林法則；城市讓生活更美好，不能只是讓部分人美好，而對更多人卻是夢魘；房價，什么時候不再成為中國人心頭之痛？什么時候不再成為年輕人夢想的絆腳石？