房價負(fù)擔(dān)能力上升推動樓市回暖 三線城市房價環(huán)比上漲
發(fā)布時間：2016-3-25 15:29:46來源：新浪專欄
我們認(rèn)為，2014年底以來地產(chǎn)需求持續(xù)向好最根本的推動因素是房價負(fù)擔(dān)能力的上升。近年全國范圍內(nèi)房價經(jīng)歷調(diào)整、居民收入持續(xù)的增加，及房產(chǎn)借貸和交易成本的明顯下降均對提高房價負(fù)擔(dān)能力大有裨益。
負(fù)擔(dān)能力上升
我們注意到，春節(jié)后包括三線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的勢頭。今年2月份，70個大中城市的房價同比增速與環(huán)比年化增速分別上升至2%和4.8%（圖表1）。雖然媒體焦點仍然較集中在一線城市房價的漲幅，但更值得玩味的是，三線城市房價自2014年4月份以來首次環(huán)比上漲（圖表2）。
圖表1
圖表2
在統(tǒng)計局調(diào)查的70個大中城市中，有55個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲（其中有25個三線城市，占到樣本中三線城市總數(shù)的71%），17個城市房價的月環(huán)比年化增速超過5%（圖表3）。
圖表3
與此同時，春節(jié)后多數(shù)大城市（包括部分三線城市）的商品房成交量也出現(xiàn)強勁回升。30個城市的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，今年3月份前兩周二線與三線城市成交量同比增速分別飆升了131%和68%（圖表4）。即便將春節(jié)擾動因素剔除（采用四周平均數(shù)據(jù)），成交量大幅增長趨勢也較為明顯——二線和三線城市成交量增速為2012年以來最高水平（圖表5）。
圖表4
圖表5
庫存比下降和房價上漲可能推動房地產(chǎn)投資增速進一步回升，包括新開工增速回升以及在建項目施工進度加快。盡管市場一些流行的觀點仍認(rèn)為房地產(chǎn)庫存水平之高積重難返，但從一線城市到三四線城市可售面積近期均持續(xù)下降（圖表6），同時成交量迅速回升。這一現(xiàn)象已帶動全國范圍內(nèi)庫存月數(shù)明顯下降（其中一二線城市庫存已下降至歷史均值以下），并推動房價上漲。
圖表6
統(tǒng)計局調(diào)查的70個大中城市房地產(chǎn)投資總量占到了全國的一半以上。因此，我們預(yù)計未來幾個月內(nèi)，會有越來越多庫存月數(shù)較低的城市出現(xiàn)“補庫存”的需求。除了投資者較為關(guān)注的房地產(chǎn)新開工面積增速有望回升以外[1]（圖表7），在建項目的施工進度也有很大的提速空間。
圖表7
值得注意的是，截止2015年底，商品房施工面積已經(jīng)達到新開工面積的六倍左右，并且超過了竣工面積的七倍，為歷史最高水平（圖表8）。
圖表8
房價快速上漲可能會加速城市間房地產(chǎn)政策的分化（一些城市的地產(chǎn)政策可能有所收緊）。雖然本輪房價上漲周期中，一線城市一直未取消限購等行政調(diào)控措施，但房價漲幅反而最大，這反映出一線城市住房供應(yīng)一直偏緊。
具體而言，特大型城市的住房供應(yīng)長期無法滿足人口聚集這一經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律帶來的旺盛需求。我們注意到，由于房價大幅上漲，深圳和蘇州等城市已經(jīng)出臺政策幫房市“降溫”。往前看，我們可能在更多庫存下降較快的城市看到與增加住房土地供給有關(guān)的調(diào)控政策。
我們認(rèn)為，2014年底以來地產(chǎn)需求持續(xù)向好最根本的推動因素是房價負(fù)擔(dān)能力的上升。近年全國范圍內(nèi)房價經(jīng)歷調(diào)整、居民收入持續(xù)的增加，及房產(chǎn)借貸和交易成本的明顯下降均對提高房價負(fù)擔(dān)能力大有裨益。
因此，盡管個別城市的調(diào)控政策可能會對市場情緒產(chǎn)生一定的影響，但如果全國范圍內(nèi)房價上升速度不大幅超過收入增長，且房貸利率保持在目前水平，房市的繁榮可能會向更多城市蔓延。
我們欣喜地看到，在蘇州市最新出臺的樓市調(diào)控措施中，“加大住宅用地供應(yīng)”赫然在列。長期來看，若想根除房價飆升的隱患，避免再次陷入地產(chǎn)政策“忽松忽緊、頻繁調(diào)控”的怪圈，最長效的對策是增加高競爭力城市的土地供應(yīng)，扭轉(zhuǎn)長期以來優(yōu)質(zhì)住宅供給不足的局面。