二手房“營(yíng)改增”呼之欲出 越早買房受沖擊越大你知道嗎？
發(fā)布時(shí)間：2016-3-25 15:24:49來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
在各行各業(yè)中逐漸推開的“營(yíng)改增”，首次將個(gè)人納入征管范圍。5月1日以后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅，具體細(xì)則，還需靜待政策出臺(tái)。
對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)改增，市場(chǎng)上經(jīng)過了一番討論。但大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體稅負(fù)應(yīng)該是減輕的。如果此時(shí)用一個(gè)“高稅率”去增加二手房交易的稅負(fù)，可能與整體減稅政策相抵觸。
二手房交易稅費(fèi)再進(jìn)化
目前，二手房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅等。
近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，而稅費(fèi)調(diào)節(jié)則是其中一個(gè)重要的手段。特別是二手房交易稅費(fèi)方面，往往會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況進(jìn)行或松或緊的稅費(fèi)調(diào)整。
2015年3月，財(cái)政部發(fā)布通知，將個(gè)人購(gòu)買普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的年限從5年調(diào)整為2年。2016年2月，對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅和契稅再次作出調(diào)整，進(jìn)一 步放松，規(guī)定對(duì)于個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收;面積為90平方米以上的，減按1.5%稅率征收。關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策個(gè) 人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。但此項(xiàng)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的政策并不適用于北上 廣深等一線城市。
業(yè)內(nèi)人士稱，營(yíng)改增之后，個(gè)人二手房涉及的增值稅可能分為11%、6%或3%幾個(gè)級(jí)次。如果按3%的征收率，負(fù)擔(dān)肯定是減輕了；如果是6%的稅率，稅負(fù)通常也是減輕了；如果按照11%的稅率，稅負(fù)增減就要看二手房的增值額。
國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”表示，國(guó)稅總局將配合財(cái)政部盡快公布方案，并制定公布操作辦法。此次“營(yíng)改增”數(shù)量大、時(shí)間緊，且首次涉及自然 人繳稅問題，總局將在全國(guó)各地納稅服務(wù)廳開辦“營(yíng)改增”的綠色通道。財(cái)政部近日也透露，將就“營(yíng)改增”舉行記者吹風(fēng)會(huì)進(jìn)行說明。
購(gòu)房較早的業(yè)主不劃算
二手房交易營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，是增加了稅負(fù)，還是減少了稅負(fù)？對(duì)這個(gè)問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日表示，如果營(yíng)業(yè)稅改成增值稅，不考慮稅收的減免優(yōu)惠， 可能適用的稅率有6%、11%，以及少數(shù)可能適用的3%的征收率。由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)銷售額進(jìn)行征稅，而增值稅僅僅是對(duì)“增值”部分進(jìn)行征稅，所以，在未來稅 制總體設(shè)計(jì)的時(shí)候，最主要的原則應(yīng)該是體現(xiàn)中央在今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出的稅負(fù)“只減不增”的原則，并且能夠體現(xiàn)現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策。
但是，由于增值稅自身的特殊性，即使在稅負(fù)不增加的情況下，增值稅只對(duì)增值額征稅意味著，增值越大，征稅越多。這在實(shí)際層面對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用。就心理而言，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定具有一定的意義。
“現(xiàn)在稅率都還未定，我們只能認(rèn)為總體稅負(fù)是減輕的，如果定3%肯定是減輕的�！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示。但很多業(yè)內(nèi)人士更傾向于認(rèn)為個(gè)人二手房增值稅稅率為6%或11%。
以出售購(gòu)買2年以內(nèi)的房屋為例，最初買入價(jià)格為180萬元，現(xiàn)在以300萬元出售。需繳納營(yíng)業(yè)稅為300萬元×5.6%=16.8萬元，營(yíng)改增以 后，如果按6%增值稅率計(jì)算，增值稅為（380萬元-180萬元）×6%=12萬元，稅負(fù)減輕了。按照11%增值稅率計(jì)算，增值稅需繳納（380萬 元~180萬元）×11%=22萬元，稅負(fù)增加了。
然而，目前二手房交易中，大部分交易房產(chǎn)為滿兩年以上，而且這類普通住宅都免征營(yíng)業(yè)稅。那么營(yíng)改增以后，這些稅費(fèi)優(yōu)惠政策還能否持續(xù)，則不得而知。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，關(guān)于營(yíng)改增的政策意圖，2016年整體來看，方案都是有利于房地產(chǎn)成交的。目的是加快流通，二手房以舊換新，就會(huì)加大新房的去庫(kù)存。 對(duì)于未滿兩年的房子是利好，因?yàn)?年內(nèi)增值空間不大。但對(duì)于買房較早的房主，應(yīng)該不是好消息，因?yàn)檫@類房子增值較大，目前沒有營(yíng)業(yè)稅，但以后肯定要交增值 稅。
“如果5月以后，二手房出營(yíng)改增的政策就肯定會(huì)征增值稅，房子從買到賣增值了多少，肯定要交稅。特別是房子買得早，經(jīng)過十幾年大幅升值的房子，這類房子很多目前是免征營(yíng)業(yè)稅的，但改成增值稅后，就很有可能征收增值稅。”鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問對(duì)中房報(bào)記者表示。