發(fā)布時(shí)間：2016-3-18 15:06:04來源：FT中文網(wǎng)
我是一名地產(chǎn)投資從業(yè)者。具體講，就是用PE的方式和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商合作，從看地、拿地、建造、營(yíng)銷，直到退出。這個(gè)行業(yè)聽起來高大上，但其實(shí)僅是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條上的一環(huán)，享受了地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的風(fēng)口，至今仍在天上飄。
身為從業(yè)者的我被親朋好友咨詢最多的就是如何看待房?jī)r(jià)、何時(shí)買樓，以及買怎樣的樓。這幾天，電視上的“日光盤”消息又刺激了他們，我的電話在這個(gè)屬于微信的時(shí)代，再次密集地響動(dòng)起來。他們已經(jīng)沒有耐心和我在微信里慢慢聊了。
作為從業(yè)者，我們接觸到的地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)浩如煙海，無論是國(guó)家這個(gè)宏觀面的，還是1線城市、1.5線城市這個(gè)中觀面的，甚至是標(biāo)桿房企、房企新秀這個(gè)微觀面的，想把它們隨時(shí)拎出來，整理成一個(gè)邏輯基本嚴(yán)密、情節(jié)足夠動(dòng)人的資本故事，并不是難事。只是，從業(yè)久了，對(duì)這種說服別人、感動(dòng)自己的“講故事”，不免厭倦。
為什么厭倦？是因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地的地產(chǎn)說到底是個(gè)非常本地化的產(chǎn)業(yè)，即雖然土地產(chǎn)權(quán)年限、土地權(quán)證辦理程序、上市銷售與流轉(zhuǎn)的法定程序等是一樣的，但各地能夠影響銷售這個(gè)最重要環(huán)節(jié)的土政策卻千差萬別。比如，各地的新房可以開始預(yù)售的充分條件非常不同，有些地方只要建筑主體出地面即可，有些地方則必須封頂；各地對(duì)待小區(qū)配套停車位的產(chǎn)權(quán)處置非常不同，有些地方可以交割、個(gè)人所有并辦理相關(guān)權(quán)證，有些地方則完全不可以。僅從這幾個(gè)小例子就可以看出，想準(zhǔn)確預(yù)測(cè)全國(guó)或者一個(gè)大區(qū)域的房?jī)r(jià)，是很難的。
也是從這個(gè)意義上，我對(duì)中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策并不關(guān)心。有些人會(huì)說，中央政府無論是調(diào)整首付比例，還是調(diào)整銀行信貸，影響都是巨大而全面的。我對(duì)此的看法是，一個(gè)影響巨大而全面的政策很快就會(huì)轉(zhuǎn)化為一個(gè)背景性的條件，就像產(chǎn)權(quán)是70年一樣；真正影響房?jī)r(jià)走勢(shì)和購(gòu)房者決策的變量仍然都是本地的購(gòu)房相關(guān)政策。
就預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)這檔子事而言，最具諷刺意味的是，事后來看，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)其實(shí)并不難，就是“漲”，中國(guó)房地產(chǎn)居然單邊上漲，并持續(xù)了這么多年。因此，對(duì)很多同業(yè)好友來說，他們都懶得去做預(yù)測(cè)了，甚至瞧不起那些整天議論房?jī)r(jià)的同行名嘴。
從業(yè)這么久，不厭倦乃至有樂趣的事倒是有一件，那就是看樓。行內(nèi)話叫踩盤。踩盤是觀察行業(yè)最接地氣的方式了。截至目前，對(duì)于深圳的新盤，本人幾乎每個(gè)都看過，從營(yíng)銷造勢(shì)開始，到各類現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷，再到參觀樣板房、蹲點(diǎn)銷售大廳，乃至研究戶型園林、內(nèi)部裝飾，作為地產(chǎn)投資從業(yè)者，“我盡力了”。
盡力而為，總有回報(bào)。踩盤久了，難免心動(dòng)，自己也加入了炒房軍團(tuán)，與中小企業(yè)主、官員太太、銀行資深客戶經(jīng)理、信托資深理財(cái)經(jīng)理、地產(chǎn)公司中高層等各色炒房者切磋交流，共進(jìn)共退，一度對(duì)深圳乃至北京、上海小有名聲的樓盤如數(shù)家珍。
為什么要炒房？答案只有一個(gè)，資產(chǎn)荒。沒有房的人買房，是為了安居然后樂業(yè)，這個(gè)很容易理解。但這些年和我聊房?jī)r(jià)最多的，是有了可以安居的一套房、手上積累了一定數(shù)額的資金而投資無門的人。當(dāng)然，其中也不乏在股市碰了個(gè)鼻青臉腫退下陣來、重振旗鼓的標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)。
所以，我的看法是，無論是這幾天的北京、上海、廣州市場(chǎng)，還是去年的深圳市場(chǎng)，都是在搶資產(chǎn)，漲價(jià)速度越快，說明爭(zhēng)搶的氣氛越濃烈。
昨天開始，微信里開始流傳炒房軍團(tuán)的各種玩法，段子手的注意力從股市挪到了房市。我也聽了一些，不覺莞爾。一方面，段子手披露的多是陳舊的手段，真正大咖的炒房者已經(jīng)在嘗試更刺激的玩法，并不斷攻城略地；另一方面，也暴露了靠著這些段子添粉加V的網(wǎng)紅們的無知，抑或揣著明白裝糊涂。
接著，我會(huì)冷笑一聲，原因是，在深圳，這種炒房的方法在去年就悄然興起了，本人還“有幸”參與了一次。
去年10月，深圳后海新開了一個(gè)業(yè)界矚目的豪宅項(xiàng)目，主打廣告語是：“這里能接收到深圳第一縷陽光�！� 這不是文藝青年式的矯情，因?yàn)檫@個(gè)房子肯定不是造給文藝青年的；而是說明了深圳獨(dú)特的山海資源。
我通過朋友去踩了這個(gè)豪宅。置身其中，所能感受的不僅是第一縷陽光帶來的刺激：交通極其便利卻一點(diǎn)都不吵鬧，一覽無余的一灣海水就像私家花園，樣板間奢華大氣而又不土豪……在屏息觀賞了近一個(gè)小時(shí)后，看了看報(bào)價(jià)單，我最喜歡的那套接近3000萬元人民幣，而總價(jià)最低的也要2100萬。摸摸口袋，想想心率，我紅著臉走人了。我承認(rèn)，有一刻，我擔(dān)心這個(gè)盤會(huì)滯銷。
但是，我很快就發(fā)現(xiàn)自己太缺乏想象力。這個(gè)盤在一個(gè)普通的日子開了盤，不到15分鐘，近百套房源銷售一空。掐指一算，銷售團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該畢其功于一役，完成了全年任務(wù)指標(biāo)。
以從業(yè)者的身份，我從內(nèi)部了解到的購(gòu)房者信息更是讓我大吃一驚：很多購(gòu)房者不是頂尖收入階層，而是名副其實(shí)的炒房者。
正如這幾天流傳的段子所說，這些購(gòu)房者自己并沒有多少真金白銀，而是四處借錢來買這個(gè)房子。售房現(xiàn)場(chǎng)就有以激進(jìn)著稱的某股份制銀行坐陣放款；出門不遠(yuǎn)，就有西裝革履的銷售人員給你提供融資方案；再一問同行，加入這場(chǎng)激戰(zhàn)的，還有P2P、小貸公司、消費(fèi)金融公司、地下錢莊、與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的金融公司，以及一些類似同鄉(xiāng)會(huì)這樣的高利貸機(jī)構(gòu)。據(jù)本人估算，信用狀況良好的話，2100萬那套，只需要自有200萬資金即可入場(chǎng)。
我的上述描述和判斷，意圖并非唱多或唱衰房?jī)r(jià)。只是想以業(yè)內(nèi)人士和個(gè)人炒房者的雙重身份說明目前的搶資產(chǎn)風(fēng)潮之瘋狂程度，以及一個(gè)最簡(jiǎn)單不過的道理：購(gòu)房者最重要的第一步就是實(shí)地走訪。
房?jī)r(jià)高嗎？說實(shí)話，高。而且，這種高已經(jīng)令很多老資格的從業(yè)者感到一絲恐慌，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)透支了未來的增長(zhǎng)空間，就像挖煤，前人把后人的稀缺資源耗盡了。
但是，從業(yè)者都明白，1線城市甚至1.5線城市，進(jìn)階有房一族的門已關(guān)閉，任憑再高學(xué)歷再高收入，也只配為先知者埋單了，先知在暴漲前已瘋狂入手，而無知者將繼續(xù)無畏。
現(xiàn)在是入市的時(shí)機(jī)嗎？我的回答是，任何時(shí)候，要堅(jiān)持自己的獨(dú)立思考和判斷。你需要時(shí)常追問自己的是兩個(gè)問題：第一，如果還沒有房，你能否一直憋著不買？第二，如果你有房又有點(diǎn)錢，除了買房，還能做什么像樣的投資？回答這兩個(gè)問題，很多時(shí)候與房?jī)r(jià)上漲并沒有直接關(guān)系。
我相信，對(duì)當(dāng)前局勢(shì)最關(guān)心的讀者中，相當(dāng)數(shù)量是在問自己第二個(gè)問題：手里拿著一或兩套房，以及數(shù)量上非常尷尬的存款，躍躍欲試又望房興嘆，承受著一種不被人理解的煎熬。
我給不了答案，只能對(duì)大環(huán)境做兩個(gè)非常有信心的預(yù)判。第一，但凡在國(guó)人心目中屬于熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，都難言下跌，除非讀者諸君準(zhǔn)備讓自己現(xiàn)有的財(cái)富、未來的努力化為烏有；第二，就政府所能使用的地產(chǎn)調(diào)控手段而言，政府想通過一招調(diào)整就實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基本面與照顧民生的雙重目標(biāo)，幾乎是不可能的。
（作者系深圳地產(chǎn)投資業(yè)者。本文只代表作者本人觀點(diǎn)。文中提及樓盤項(xiàng)目與作者本人及其公司沒有利益相關(guān)。）