發(fā)布時(shí)間：2016-3-8 16:24:43來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
近日樓市異�；鸨l(fā)樓市火爆的自然是資本。
《華夏時(shí)報(bào)》記者從多方了解到，不論是深圳還是北京等多個(gè)一線城市，均出現(xiàn)包括自買(mǎi)自賣(mài)轉(zhuǎn)按揭、眾籌炒房等借助杠桿手段炒房的現(xiàn)象，場(chǎng)外配資杠桿與房地產(chǎn)價(jià)格齊飆。
據(jù)悉，現(xiàn)在，這種場(chǎng)外配資機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，包括各個(gè)房地產(chǎn)中介也大量參與到炒房當(dāng)中，配資機(jī)構(gòu)的資金規(guī)模膨脹得非�？�。在場(chǎng)外配資的幫助下，大量不具有購(gòu)買(mǎi)能力的人也開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。
“在一線城市用金融杠桿去買(mǎi)房的，將5倍杠桿炒至10倍或20倍的，也大有人在�！�3日，北京一位受訪者向記者表達(dá)他的擔(dān)心。他稱，在這場(chǎng)場(chǎng)外配資的野蠻生長(zhǎng)中正在醞釀著中國(guó)式的房市次貸危機(jī)，需提高警惕。
杠桿炒房
眼下，深圳樓市的瘋狂早已超越股市。瘋漲的房?jī)r(jià)甚至開(kāi)啟了“眾籌買(mǎi)房”模式。據(jù)悉，在深圳，有的是幾個(gè)朋友湊齊首付，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)賣(mài)出，獲利按出資比例分成；還有的是投資客與開(kāi)發(fā)商協(xié)商直接“包樓”，留著慢慢賣(mài)�！斑@就是眾籌買(mǎi)房�！弊〗ú孔稍儗＜抑x逸楓說(shuō)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，中國(guó)的房市進(jìn)入了一場(chǎng)浩大的加杠桿期，樓市活躍著大量的場(chǎng)外配資。
事實(shí)上，這對(duì)樓市杠桿形成了巨大挑戰(zhàn)，不到一日就夭折的沈陽(yáng)“零首付”購(gòu)房政策便是最好的作證�！八迅軛U放大了很多倍，由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不可避免�！敝x逸楓評(píng)價(jià)稱。
另?yè)?jù)交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹介紹，部分地區(qū)有中介、開(kāi)發(fā)商、貸款公司提供低首付或零首付的“首付貸”放大杠桿的現(xiàn)象，風(fēng)險(xiǎn)極大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的。各大中介公司公開(kāi)宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額或早已超過(guò)1萬(wàn)億元。
眾多的杠桿猶如一個(gè)個(gè)彈簧，將按揭貸款的規(guī)模不斷撐大。2016年1月份人民幣貸款上升了2.5萬(wàn)億元。據(jù)悉，在過(guò)去，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套房屋，首套房杠桿比率約1：3，目前購(gòu)房者利用鏈家金融杠桿支撐點(diǎn)，場(chǎng)外配資動(dòng)輒1：5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例。舉例來(lái)說(shuō)，某人準(zhǔn)備在北京購(gòu)買(mǎi)一套500萬(wàn)元的房子，2013年購(gòu)房者需首付150萬(wàn)（首付30%），加上稅費(fèi)，約180萬(wàn)。但類(lèi)似于鏈家這類(lèi)企業(yè)提供首付墊資，購(gòu)房者只需100萬(wàn)元，購(gòu)房者相當(dāng)于從3倍杠桿放大到5倍杠桿。
鏈家曾承認(rèn)，其銷(xiāo)售成交額中約30%源自于鏈家金融部門(mén)推動(dòng)。用上海市建委相關(guān)人員的話說(shuō)，鏈家一個(gè)城市約3000套房屋借用了金融杠桿，這涉及到3000組家庭，加上一環(huán)扣一環(huán)的連環(huán)配資，波及范圍更廣。“鏈家決不是一家在做這種場(chǎng)外配資�！便y庫(kù)金融副總裁齊俊杰表示，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城市還能瘋漲，完全是因?yàn)槊耖g金融在作怪。
對(duì)比發(fā)現(xiàn)，與股市領(lǐng)域的場(chǎng)外配資不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場(chǎng)外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。目前，“場(chǎng)外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個(gè)房地產(chǎn)配資的半壁江山。
房貸差別化
“在銀行總貸款中，個(gè)人住房貸款的比重相對(duì)偏低�！�2月26日，在G20記者會(huì)上央行行長(zhǎng)周小川解釋了房地產(chǎn)去庫(kù)存加杠桿與去杠桿如何平衡的問(wèn)題。此舉預(yù)示著房市未來(lái)仍有加大杠桿的可能。很快，中行決定自2016年3月1日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
就此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉公開(kāi)表示，目前，樓市最危險(xiǎn)的是出現(xiàn)了更多的場(chǎng)外杠桿，有些平臺(tái)各種首付貸款降低到5%，也就是杠桿率放大到20倍。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，常見(jiàn)的還有通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融炒房。去年，很多機(jī)構(gòu)推出了高成本的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——“首付貸”。據(jù)了解，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬(wàn)元，最高可貸到房屋總價(jià)的20%，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了“一成首付”的首付貸產(chǎn)品。
在北京，目前鏈家門(mén)店依然可以為購(gòu)房者提供“首付貸”的業(yè)務(wù)。3日，北京朝陽(yáng)區(qū)一鏈家的置業(yè)經(jīng)理向記者證實(shí)，“首付貸”不是鏈家提供的，而是由銀行提供，鏈家僅收取一定比例的“手續(xù)費(fèi)”。
“用很小的資金撬動(dòng)巨大的杠桿，這是非常可怕的。”謝逸楓說(shuō)，此次政府要求鏈家下線金融產(chǎn)品，是政府部門(mén)嗅到中介公司和部分購(gòu)房者“場(chǎng)外配資”的危險(xiǎn)信號(hào)。張大偉認(rèn)為，杠桿在房地產(chǎn)交易的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，眼下房?jī)r(jià)暴漲便是加桿杠的結(jié)果。
盡管目前樓市不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)一線城市樓市適度降溫。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示，樓市要分類(lèi)調(diào)控，因地施策，從全局來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)該支持稅收、財(cái)政政策、金融政策適當(dāng)?shù)丶痈軛U，以降低資本金比例，降低首付�！爱�(dāng)前最立竿見(jiàn)影的措施，就是金融部門(mén)實(shí)行差別化的房貸政策，防止金融杠桿炒房�！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心主任王峰表示。