觀點(diǎn)：這也許是當(dāng)下上海樓市最接近真相的版本
發(fā)布時(shí)間：2016-3-8 16:23:51來(lái)源：真叫盧俊的地產(chǎn)觀
過(guò)完年之后，上海樓市的突然爆棚，這個(gè)來(lái)的有點(diǎn)猛也有點(diǎn)突然，不少業(yè)內(nèi)的朋友都表示雖然見識(shí)過(guò)，但是沒(méi)料到在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)。不少人有過(guò)解析，我都看了但是基本不信，我最相信的，是后面我說(shuō)的版本
先說(shuō)說(shuō)這一輪奇怪的原因哈
第一：這一輪價(jià)格暴漲的核心來(lái)自二手房，反而一手房市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，并沒(méi)有聽到哪個(gè)項(xiàng)目單價(jià)突然提升的案例
第二：二手房現(xiàn)象不可能有人策劃，也沒(méi)人可以蠱惑二手房市場(chǎng)，但是這兩個(gè)月的單價(jià)波動(dòng)卻是實(shí)在發(fā)生
第三：聊過(guò)不少操盤手，一手開發(fā)商在面對(duì)二手的狂歡，只有一點(diǎn)點(diǎn)的開心，但大部分都是在焦慮
我認(rèn)真看過(guò)大量數(shù)據(jù)，也聊過(guò)不少操盤手，可能一些點(diǎn)上的現(xiàn)象串聯(lián)起來(lái)，會(huì)是一個(gè)比較接近真相的版本
這個(gè)故事是這樣的
其實(shí)每一個(gè)行業(yè)都有自己的一個(gè)行規(guī)，就像到了12月，所有銀行都不準(zhǔn)備大量放款了一樣，上海的一手房供應(yīng)預(yù)售許可證基本上也都會(huì)在11月份關(guān)上，然后平平穩(wěn)穩(wěn)度過(guò)這一年，到了明年的1月份開始陸續(xù)發(fā)放預(yù)售許可證
而這個(gè)12月份，政府部門重點(diǎn)會(huì)做什么事情呢，針對(duì)房地產(chǎn)么頂多就是看看房?jī)r(jià)情況，今年的成交情況。關(guān)心房?jī)r(jià)大部分是關(guān)心輿論導(dǎo)向，年底了希望不要出現(xiàn)大量和過(guò)年不和諧氣質(zhì)的新聞出現(xiàn)
上海的2015年基本也是這樣度過(guò)的
在2016年1月份的時(shí)候，本來(lái)準(zhǔn)備開始發(fā)放預(yù)售許可證了，但是回顧上海樓市的時(shí)候發(fā)現(xiàn)一個(gè)不對(duì)的苗頭
給大家看兩個(gè)數(shù)據(jù)
這是上海2015年的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，藍(lán)色的是供應(yīng)面積，黃色的是成交面積，各位可以看到非常明顯，11月－12月，上海的供應(yīng)就下滑的非常明顯，而從現(xiàn)場(chǎng)不少操盤的項(xiàng)目來(lái)看，并沒(méi)有降低推盤的欲望，很顯然是政府降低了市場(chǎng)的供應(yīng)量
但是對(duì)應(yīng)的我們卻看到，2015年的12月卻做了一件事情，成為這一整年上海成交最為爆棚的一個(gè)月，188萬(wàn)這個(gè)數(shù)據(jù)你放在任何一年的任何一個(gè)月都是一個(gè)非常驚人的數(shù)據(jù)
而很顯然，這樣的爆棚成交不是政府所希望看到的
政府還不希望看到的第二個(gè)地方
上海收尾兩個(gè)月，市場(chǎng)成交的均價(jià)也非常的不給面子，成交單價(jià)都在3.4萬(wàn)左右，而上海2015年全年的成交均價(jià)也只在3.2萬(wàn)左右，業(yè)內(nèi)都說(shuō)有這么一個(gè)段子，每年年底12月的時(shí)候，全國(guó)都要評(píng)比今年房?jī)r(jià)漲幅最大的五個(gè)城市，而這五個(gè)城市在開會(huì)的時(shí)候都要受到批評(píng)的。
起碼這么看來(lái)，最后兩個(gè)月上海的表現(xiàn)不僅沒(méi)把數(shù)據(jù)做好，而且讓上海的各級(jí)部門都遭受到了巨大的壓力
要知道不論這個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否合理，但是一旦對(duì)外釋放出房?jī)r(jià)飆升的信號(hào)，各界媒體的輿論壓力以及中央壓力都是不可想象的
年底這本賬，上海沒(méi)有算好，所以對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)，兩會(huì)時(shí)候的這本賬單，一定要做的非常漂亮。
兩會(huì)在什么時(shí)候，2016年3月份
所以過(guò)好年之后，當(dāng)所有的項(xiàng)目拿著自己的預(yù)售證明條件去申請(qǐng)?jiān)S可證的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)，那個(gè)部門會(huì)千方百計(jì)的給你各種理由，反正最后一句話就是：現(xiàn)在許可證不給辦了，回頭再說(shuō)吧。
所以我們可以看到這樣一個(gè)數(shù)據(jù)
這個(gè)是最近12周上海的供求走勢(shì)，藍(lán)色是供應(yīng)，黃色是成交，發(fā)現(xiàn)很明顯的，1月份之后，市場(chǎng)的供應(yīng)銳減啊，最近幾個(gè)禮拜幾乎無(wú)房可賣的狀態(tài)
而需求就像韭菜一樣，不論什么房子，反正出來(lái)一點(diǎn)消滅一點(diǎn)出來(lái)一點(diǎn)消滅一點(diǎn)
所以在這樣的驅(qū)使下，我們才看到這樣的新聞
3.7個(gè)月的庫(kù)存量其實(shí)是非常危險(xiǎn)的一個(gè)數(shù)據(jù)，這就意味著一點(diǎn)供應(yīng)放開會(huì)出現(xiàn)非�？膳碌默F(xiàn)象
可能不少有人問(wèn)，你把供應(yīng)量卡住就意味著可以把房?jī)r(jià)控制住，順利度過(guò)兩會(huì)？
我們可以看一下這兩個(gè)月能夠拿到預(yù)售許可證的都是什么房子
花了點(diǎn)功夫，截了后臺(tái)一些數(shù)據(jù)，這是上海1-2月能夠拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，可以看到非常明顯的，大量的是外郊環(huán)的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，大量的低價(jià)房源在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)入市
也就是說(shuō)，市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)房子賣了，所以這個(gè)時(shí)候入市低價(jià)的房子，那么上海的成交均價(jià)就會(huì)下滑降低，這樣整個(gè)城市的房地產(chǎn)趨勢(shì)圖就會(huì)好看的很多
所以整個(gè)小算盤其實(shí)已經(jīng)非常明顯了，在3月份之前，嚴(yán)控新入市項(xiàng)目，確保整個(gè)城市的成交均價(jià)得到有效控制，讓部門參加會(huì)議的時(shí)候報(bào)出數(shù)據(jù)的時(shí)候可以有點(diǎn)底氣
但是不巧的是，中央在過(guò)好年的時(shí)候，出臺(tái)了一系列的量化寬松政策
比如說(shuō)降息，比如說(shuō)減稅，比如說(shuō)降低首付等等，這些個(gè)政策的寓意也是非常的明顯，希望能夠推動(dòng)二三線城市的去庫(kù)存
但是各位要知道，資金是最聰明的，他總是會(huì)流向最應(yīng)該去的地方。
所有人都知道三四線的風(fēng)險(xiǎn)所在，資金瘋狂的流向了北上廣深等一線城市。流到上海的時(shí)候，猛然發(fā)現(xiàn)，上海沒(méi)有一手房可以賣了
那么在這樣的情況下，資金就洶涌的擠到了二手房市場(chǎng)
有這么個(gè)數(shù)據(jù)，就是今年的2月份，二手房漲幅擴(kuò)大到2.51%，是2007年11月以來(lái)的最高點(diǎn)，各位要知道，這個(gè)是一個(gè)月的漲幅哦，達(dá)到2.51%真的是恐怖的數(shù)據(jù)
這就是造成現(xiàn)在上海樓市如此境況的核心原因
在勉強(qiáng)控制住了一手房的時(shí)候，各個(gè)部門看到了二手房這樣的情況，當(dāng)然也會(huì)采取手段控制，當(dāng)然一樣還是用行政手段
最大的舉措就是，拿鏈家開刀，殺雞給猴看，讓這個(gè)市場(chǎng)降降溫
我個(gè)人認(rèn)為，鏈家在這次事件里，雖然不能說(shuō)很厚道，但是頂多是借勢(shì)賺錢，值得懲罰但是不應(yīng)該受到這樣的對(duì)待，在剛過(guò)好年就出臺(tái)這樣大力度懲罰一家企業(yè)，說(shuō)實(shí)話有點(diǎn)可憐鏈家
對(duì)我而言，這個(gè)事件更像是通過(guò)鏈家來(lái)給市場(chǎng)警示，從而實(shí)現(xiàn)降溫的目的
說(shuō)到這里，我們還可以在想的深一點(diǎn)
有沒(méi)有感覺(jué)最近唱空上海樓市的輿論聲音突然多了一些
我不用搜百度就可以想到幾個(gè)
1、拿所謂的東京泡沫和上海比較，推斷出上海房?jī)r(jià)即將崩盤
2、極力放大今年常駐人口下滑的數(shù)據(jù)，用來(lái)宣稱人口導(dǎo)入失敗樓市支撐危險(xiǎn)
3、用現(xiàn)在樓市的各種政策類比去年股市的各種政策，用股市的結(jié)局暗示未來(lái)地產(chǎn)的結(jié)局
這些個(gè)消息幾乎都是同一時(shí)間出現(xiàn)的，密集度之高讓人震驚
其實(shí)有點(diǎn)常識(shí)的人都知道這三個(gè)案例都有非常嚴(yán)重的邏輯問(wèn)題
——東京泡沫十年前就用來(lái)類比過(guò)上海了，每一年都說(shuō)和現(xiàn)在的上海嚴(yán)絲合縫地像，但是每一年的地產(chǎn)走勢(shì)都和東京不一樣；
——上海的常住人口此次釋放的數(shù)據(jù)并非人口普查數(shù)據(jù)而是統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，而這個(gè)犯錯(cuò)在2005年上海就發(fā)生過(guò)，而且人口下滑主要是人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致，根本不需要放大夸張
——而類比股市我就不說(shuō)了，但凡有點(diǎn)智商的都不會(huì)覺(jué)得可以這樣類比
輿論傳播其實(shí)可以互相引導(dǎo)的，每年都有利空聲音，但是今年突然在2天內(nèi)這么密集的出現(xiàn)我覺(jué)得非常奇怪
很明顯有人在唱空地產(chǎn)，到底是誰(shuí)我不知道，我知道我也不會(huì)告訴你，就是很明顯，不希望上海的地產(chǎn)漲的太猛，特別是在3月份之前
所以當(dāng)下樓市為什么說(shuō)糾結(jié)，為什么說(shuō)怪
就是因?yàn)榈谝�，現(xiàn)在賣的一手房，要么是去年11月份拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目，要么就是1-2月被同意銷售但是集中在郊區(qū)的項(xiàng)目
第二，二手房市場(chǎng)通過(guò)對(duì)龍頭中介公司的打壓，控制市場(chǎng)成交，然后通過(guò)輿論引導(dǎo)，降低客戶對(duì)市場(chǎng)的期待
總而言之，需要在2-3月份交出一分非常滿意的答卷
這個(gè)任務(wù)，只許成功，不許失敗。
如果以上邏輯想得通，那么我們可以想一想，到了四月份之后，上海樓市會(huì)是怎么樣一個(gè)趨勢(shì)
首先，到了四月份，過(guò)去被擠壓的，不允許銷售的高端物業(yè)會(huì)在這個(gè)時(shí)候拿到預(yù)售證，也就是說(shuō)4月份之后，上海樓市的成交結(jié)構(gòu)會(huì)有一個(gè)較大調(diào)整，換一句話來(lái)說(shuō)，那個(gè)時(shí)候的成交均價(jià)也許會(huì)有一個(gè)飆升
然后二手房可能會(huì)快速降溫，一手的供應(yīng)跟進(jìn)會(huì)快速的降低二手房市場(chǎng)火苗，二手房的成交降低之后房東的心態(tài)自然會(huì)平穩(wěn)，所謂的價(jià)格也會(huì)得到有效控制
而此時(shí)的輿論也會(huì)平穩(wěn)很多
所以所有的點(diǎn)就集中在一手房會(huì)不會(huì)成交爆棚或者價(jià)格突升，我覺(jué)得這一切的決定權(quán)還是在供應(yīng)量上，我希望各位一定要明白，能夠控制房?jī)r(jià)走勢(shì)的，一定是需要加大供應(yīng)才可以得到緩解，其他的都是輔助因素
很明顯，兩會(huì)這樣一個(gè)全國(guó)會(huì)議一定是有全國(guó)性指導(dǎo)政策，而當(dāng)下全國(guó)的樓市背景必然會(huì)是繼續(xù)量化寬松政策，上海這樣的一線城市出現(xiàn)地方性政策哪怕要出臺(tái)也不會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)出臺(tái)，不然多少有點(diǎn)尷尬
所以今年上海樓市走勢(shì)的勝負(fù)手，就集中在供應(yīng)這一個(gè)環(huán)節(jié)上，供應(yīng)量能夠跟得上，樓市還可以控制，如果人為的抑制或者控制，那么上海樓市將會(huì)非常危險(xiǎn)
這個(gè)決定權(quán)很明顯不在開發(fā)商手上
而能夠看透趨勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)，就在4月份
屏氣等待
大戲開演！
最后我想說(shuō)，以上內(nèi)容純屬虛構(gòu)，所以千萬(wàn)不要當(dāng)真。