發(fā)布時(shí)間：2016-3-8 16:20:05來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪同時(shí)發(fā)現(xiàn)，高凈值客戶對于房產(chǎn)反而主要是在減持，目前想增持房地產(chǎn)的更多并不是手握大資金的超高凈值客戶，而是資產(chǎn)量相對偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有購房安排的剛需群體。
“基金虧錢都要贖回去買房�！�3月2日，某公募基金北京渠道客戶經(jīng)理余韻（化名）透露，其接觸的一個(gè)客戶看到近期深圳、上海、北京樓市瘋漲，內(nèi)心很焦慮，手頭有大概300萬的偏股型基金，買了幾個(gè)月還是虧損狀態(tài)，現(xiàn)在都想贖回，去追買北京通州的房子。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn)，這種因房價(jià)瘋漲導(dǎo)致心態(tài)焦慮的現(xiàn)象在特定的群體有一定的普遍性。近期深圳、上海、北京等樓市短時(shí)間內(nèi)大漲，讓部分投資者情緒受到?jīng)_擊。
但是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪同時(shí)發(fā)現(xiàn)，高凈值客戶對于房產(chǎn)反而主要是在減持，目前想增持房地產(chǎn)的更多并不是手握大資金的超高凈值客戶，而是資產(chǎn)量相對偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有購房安排的剛需群體。
諾亞財(cái)富2月23日發(fā)布的《2016高端財(cái)富白皮書》顯示，將投資性房產(chǎn)作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比降至46%，且45%的人士計(jì)劃進(jìn)一步減少配置，而計(jì)劃增加配置的比例是14.6%。
房價(jià)上漲的沖擊
接力深圳，上海猴年春節(jié)之后房價(jià)也開始出現(xiàn)大漲。媒體報(bào)道，2月底，上海一個(gè)千萬級(jí)別的新盤——瑞虹新城六期352套住房在5個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄，均價(jià)在8.3-8.4萬左右，銷售總額約36億元。與此同時(shí)，二手房進(jìn)入明顯的賣方市場，業(yè)主連續(xù)跳價(jià)成為普遍現(xiàn)象。
“上海主流樓盤的漲幅遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要大�！�3月2日，某上海私募人士任湖（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，其關(guān)注的市中心樓盤，從去年4月份至今，大概漲了六七成，有些樓盤都翻倍了。
某研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，其統(tǒng)計(jì)的十大城市中，有7個(gè)城市房價(jià)同比上漲。其中深圳上漲52.55%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大；武漢、上海、南京漲幅在10%-20%之間，分別是16.31%、15.01%和11.29%。
此外，北京、天津、杭州漲幅在10%以內(nèi)，分別為8.99%、4.08%和1.59%；而廣州、重慶（主城區(qū)）、成都3城房價(jià)同比仍處于下跌狀態(tài)。
深圳、上海、北京為代表的一些一、二線房價(jià)迅速上漲，讓部分投資者心態(tài)產(chǎn)生微妙的變化。
前述余韻的客戶就是其中一個(gè)典型，原本配置股票型基金的錢，差點(diǎn)就被贖回，拿去投資北京房市。經(jīng)過余韻百般勸阻，那位客戶最終沒有贖回基金去追買北京通州的房子，而是繼續(xù)持有基金。
余韻說，能感覺到部分客戶確實(shí)受到房價(jià)上漲的沖擊�，F(xiàn)在渠道上力推的保本基金原本很適合大資金客戶，但有的大資金客戶最近有點(diǎn)動(dòng)搖，就是考慮挪一些錢去買房投資。
任湖則透露，其所在私募公司管理資金規(guī)模大概六億元，近兩周客戶贖回了三四千萬元，贖回量頗大，其中確實(shí)有一部分是去買房的。“這類客戶基本只是買了200萬左右私募產(chǎn)品，不是很高凈值的客戶�！�
第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)亦有同樣感受。
“這幾天確實(shí)有一些客戶受到一線房價(jià)上漲的影響，過來向我們咨詢意見，希望能聽到我們的觀點(diǎn)。”3月3日，諾亞財(cái)富業(yè)務(wù)資源中心總經(jīng)理、首席資產(chǎn)配置官陳昆才在深圳對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
陳昆才同時(shí)也提及了一個(gè)特征——目前想增持房地產(chǎn)的更多并不是手握大資金的超高凈值客戶，而是資產(chǎn)量相對偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有購房安排的剛需群體。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn)，深圳、上海、北京等地房價(jià)瘋漲的沖擊更多體現(xiàn)在心理層面，投資者普遍較為焦慮，在資產(chǎn)配置的方向上重新斟酌，但最終真正付諸實(shí)踐，近期沖進(jìn)市場買房投資的并不算多。
“近期并沒有真正見到贖回基金去買房的客戶�！�3月3日，深圳某公募基金的渠道業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
3月3日，國內(nèi)某大型商業(yè)銀行私人銀行部門的主管告訴記者，就其觀察到的深圳市場情況，高凈值客戶現(xiàn)在普遍對房地產(chǎn)的配置比重并不低，加上深圳房地產(chǎn)去年就已經(jīng)有四五成的漲幅，高凈值客戶對其風(fēng)險(xiǎn)也是有所顧慮和擔(dān)憂。
高凈值人群主要減持房產(chǎn)
事實(shí)上，在2014年下半年，主流投資機(jī)構(gòu)并不看好房地產(chǎn)的投資前景，甚至有“賣房買股”的建議。
當(dāng)年的11月份，某著名券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2015年投資策略研討會(huì)上判斷，從剛需的角度來看，2013年開始中國的房地產(chǎn)已進(jìn)入了拐點(diǎn)，而房地產(chǎn)的周期至少8年。從投資的角度來看，股票肯定是比房產(chǎn)要好得多的一類資產(chǎn)。如果有多余的房子，趕快把房子拋掉。
“對大類資產(chǎn)的配置已經(jīng)很清晰，增加股票和權(quán)益類資產(chǎn)配置比例，增持美元資產(chǎn)（有價(jià)證券），降低黃金和儲(chǔ)蓄存款類資產(chǎn)配置比例，降低房地產(chǎn)類的資產(chǎn)品種配置比例，賣掉房子買股票，這就是我們的建議�！边@位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)時(shí)表示。
從那之后，股票市場出現(xiàn)了一輪快漲快跌的牛市，但房地產(chǎn)并未真正被投資者拋棄，反而在2015年三月底之后，深圳房價(jià)發(fā)酵出一輪上漲行情。
繼而，從去年下半年到今年春節(jié)后，上海、北京、南京、合肥、武漢等地，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)持續(xù)超預(yù)期。
而普遍被用來解釋部分區(qū)域房價(jià)短期大幅度上漲的因素有三個(gè)：政策上，營業(yè)稅及契稅改革落地刺激需求；庫存上，一線超級(jí)城市的庫存處于偏緊的狀態(tài)；資金上，從股市中擠出的資金闖入房地產(chǎn)，市場買漲不買跌。
在陳昆才看來，資金是最重要因素之一，從2014年下半年以來，充裕的資金先后涌進(jìn)了股市、債市、一線房地產(chǎn)，讓這幾個(gè)領(lǐng)域輪番火起來。
盡管如此，房地產(chǎn)仍然沒有被主流機(jī)構(gòu)認(rèn)為是應(yīng)該增持的大類資產(chǎn)配置，尤其是住宅。
2月23日，諾亞財(cái)富基于來源于1000多名可投資資產(chǎn)1000萬元以上的諾亞客戶的調(diào)研數(shù)據(jù)，發(fā)布了《2016高端財(cái)富白皮書》（下稱“白皮書”）。白皮書顯示，伴隨人口結(jié)構(gòu)的變化與經(jīng)濟(jì)增速的放緩，房地產(chǎn)黃金十年終結(jié)，將投資性房產(chǎn)作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比降至46%，且45%的人士計(jì)劃進(jìn)一步減少配置。
不過，高凈值人群減少投資性房地產(chǎn)配置比例是基于過去較高的配置而言，仍有約55%的高凈值人士計(jì)劃維持或增加投資性房地產(chǎn)配置比例（其中，計(jì)劃維持的比例是40.1%，計(jì)劃增加的比例是14.6%）。
3月2日，金斧子理財(cái)超市CEO張開興對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一線房價(jià)上漲成了現(xiàn)象級(jí)的事情，但其接觸的高端客戶在這輪上漲中主要是在賣房，減少房地產(chǎn)配置，增加其他多元化的投資，而恐慌性購房的，主要是中產(chǎn)。
作為對客戶咨詢的回應(yīng)，3月1日諾亞財(cái)富研究與發(fā)展中心出爐的觀點(diǎn)稱，預(yù)期2016年整體樓市穩(wěn)定中震蕩，成交量將不會(huì)超越2013年的高點(diǎn)，但全年來看，不排除一線超級(jí)城市及重點(diǎn)二線城市價(jià)格仍有合理上調(diào)空間。另外，其它外圍二線城市及三四線城市仍以去庫存為當(dāng)務(wù)之急，房價(jià)或存下行風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資應(yīng)優(yōu)化
不可否認(rèn)的是，目前有部分聲音開始擔(dān)憂深圳、上海、北京等城市房市過熱。
任湖表示，其作為剛需，2015年9月份在上海市區(qū)買了一套800萬左右的房子，按照最新的成交價(jià)格，這個(gè)房子買了之后到現(xiàn)在，幾個(gè)月之間已經(jīng)漲了40%。
據(jù)陳昆才觀察，受到房價(jià)上漲影響，近幾個(gè)月身邊一些年輕人的剛需及改善需求被爆發(fā)性釋放出來，但是基本沒有看到真正的高凈值客戶在這一輪上漲中買入，從類比股市角度來看，這個(gè)市場散戶特征明顯，投機(jī)性很強(qiáng)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
事實(shí)上，房地產(chǎn)之所以被稱為通脹保值型資產(chǎn)，因有兩個(gè)收益來源：一是較為持續(xù)和穩(wěn)定的租金回報(bào)，二是價(jià)格上漲預(yù)期。
陳昆才分析，價(jià)格波動(dòng)是有周期的，美國已經(jīng)證明：美國一線城市在1987年到2007年的20年里漲幅也不到四倍。而經(jīng)歷2008年下跌后，雖然連續(xù)上漲了幾年，美國一線城市2016年的房價(jià)還低于2007年的16%。
而相對確定的是租金回報(bào)，這部分要抵御物業(yè)管理成本、房產(chǎn)稅費(fèi)支出、可能的房貸利息支出等。陳昆才說，“所以，如果把買房當(dāng)投資，則需要慎選優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，擁有好的地段、配套等，否則缺乏租金回報(bào)支撐，僅依靠房價(jià)上漲預(yù)期，這基本是賭博�！�
“像耶魯大學(xué)捐贈(zèng)基金這樣的長期資本，房地產(chǎn)配置比例在20%左右�！标惱ゲ沤ㄗh，從資產(chǎn)配置的角度，房地產(chǎn)配置比例過高的客戶可適當(dāng)減持，而未來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金仍然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少好的投資機(jī)會(huì)，投資者應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)投資，而非簡單地減少配置。
高凈值客戶的錢在流向何處？
前述國內(nèi)某大型商業(yè)銀行私人銀行部門的主管告訴記者，其高凈值客戶中，目前更多的人是堅(jiān)持現(xiàn)金為王，繼續(xù)在觀望，避險(xiǎn)情緒明顯。客戶現(xiàn)在很愿意增加美元資產(chǎn)、黃金的配置，對海外投資興趣加大。
陳昆才建議投資者著眼于長遠(yuǎn)，在信用風(fēng)險(xiǎn)暴露期更為謹(jǐn)慎，配置固定收益產(chǎn)品里的安全性高的種類；另外，聰明的投資者知道，投資看未來大趨勢，文化、教育、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的中早期項(xiàng)目值得布局，加大跨周期私募股權(quán)產(chǎn)品的配置。
也有人認(rèn)為相對于房市，股票及其他股權(quán)類產(chǎn)品目前可能是更好的投資時(shí)機(jī)。
張開興告訴記者，現(xiàn)在金斧子銷售的產(chǎn)品中，定增產(chǎn)品賣得較好，在股市相對低點(diǎn)，一些投資周期較長的客戶更愿意投資股權(quán)產(chǎn)品。
陳昆才也告訴記者，近期客戶對定增產(chǎn)品的熱情提高，因?yàn)槎ㄔ鰞r(jià)格目前較低，但同時(shí)也要對沖掉一些市場風(fēng)險(xiǎn)，所以選擇了對沖型定增產(chǎn)品�！翱蛻衄F(xiàn)在明白，控制風(fēng)險(xiǎn)比上漲更重要，而且更愿意選擇鎖定期偏長的產(chǎn)品�！�
“你選擇在5100點(diǎn)的樓市買房？還是選擇在2700點(diǎn)的股市入場？”2月底，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。